嚴(yán)格監(jiān)管長(zhǎng)租市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新

　　日前，關(guān)于資本介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否引起異常漲價(jià)，資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問題，引起了爭(zhēng)議。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋租賃應(yīng)該交給市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)讓中介服務(wù)更好，價(jià)格更低。

　　但由于當(dāng)前長(zhǎng)租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域，從某個(gè)單獨(dú)維度去判斷，難以全面和客觀，因此，需要綜合考慮。在房屋租賃市場(chǎng)上中介的確是存在競(jìng)爭(zhēng)，租戶通過不同中介可以自由選擇不同住房。但是，當(dāng)中介也成為“房東”的時(shí)候，就會(huì)由獨(dú)立第三方變成在交易中擁有自己的利益，從而可能利用自己的信息中介優(yōu)勢(shì)損害個(gè)人房東與租戶的利益。正因?yàn)槿绱�，�?016年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（下稱《意見》）中，要求規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，“充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)”。

　　房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該主要是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品住房或者將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)展和新建租賃地產(chǎn)。因此，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)主要是鼓勵(lì)企業(yè)將自持自建物業(yè)改為租賃用途，或者新建租賃住宅，中介機(jī)構(gòu)只能提供居間服務(wù)。也因此，一些中介企業(yè)將自己的長(zhǎng)租平臺(tái)從中介公司獨(dú)立出去，成立單獨(dú)的租賃平臺(tái)。而依靠取得個(gè)人房源的代理權(quán)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)，這與政府發(fā)展租賃市場(chǎng)的途徑是不相符的。

　　《意見》也提出，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這主要是指大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)后給予金融支持。今年4月，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰等；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力等。金融支持的本意是支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房、依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

　　但是，在實(shí)際運(yùn)作中，中介機(jī)構(gòu)使金融支持變了形。某些中介公司旗下的長(zhǎng)租公司并未有自持自建的物業(yè)，而是利用第三方個(gè)人住房進(jìn)行出租業(yè)務(wù)，在這種情況下，就產(chǎn)生金融機(jī)構(gòu)、中介、業(yè)主與租戶四方關(guān)系。在這個(gè)關(guān)系網(wǎng)中，租戶與金融機(jī)構(gòu)存在直接的信貸關(guān)系，但金融機(jī)構(gòu)卻將信貸資金付給中介，然后由中介付給業(yè)主。

　　顯然，長(zhǎng)租公司在這個(gè)過程中已經(jīng)不是房屋中介，而是資本中介，它們利用業(yè)主的房屋以及租戶的消費(fèi)貸款進(jìn)行資本套利。在這個(gè)模式中，資產(chǎn)是業(yè)主的，借錢的是租戶，但是管理并支配錢的是長(zhǎng)租公司，這部分資金根本沒有任何第三方托管，也就是說，一旦公司大肆擴(kuò)張而出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問題，長(zhǎng)租公司無法付給業(yè)主約定的房租，業(yè)主會(huì)要求收回住房，租戶則必須繼續(xù)按合同給金融機(jī)構(gòu)還款。

　　這種金融創(chuàng)新嚴(yán)重違規(guī)并存在巨大的監(jiān)管漏洞。規(guī)范的模式應(yīng)該是：長(zhǎng)租公司要么自己直接融資去對(duì)接業(yè)主，然后轉(zhuǎn)租給租戶，從中獲利；要么，長(zhǎng)租公司只提供管理和中介服務(wù)，為業(yè)主管理住房，并撮合租戶與金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信貸關(guān)系，金融機(jī)構(gòu)將一年租金直接付給業(yè)主，租戶每月按時(shí)給金融機(jī)構(gòu)還款。

　　在這個(gè)游戲中，金融機(jī)構(gòu)與長(zhǎng)租公司是合伙關(guān)系，他們制造的長(zhǎng)租模式需要不斷擴(kuò)張規(guī)模才能產(chǎn)生更多利潤(rùn)，這是一個(gè)缺乏監(jiān)管的金融產(chǎn)品，在輿論中則是導(dǎo)致房租上漲的問題，進(jìn)而演化成中介、租房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化與管制的爭(zhēng)論。我們認(rèn)為，這其中已經(jīng)不是住建部門“維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定”問題，而是金融監(jiān)管缺失。

　　這種資本套利游戲，會(huì)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公司競(jìng)爭(zhēng)性地“圈地”，高價(jià)哄搶房源，分隔房間放大收益。這種逐利性會(huì)導(dǎo)致租金大漲，長(zhǎng)久下去會(huì)減少租客，導(dǎo)致回收的租金減少。在這個(gè)游戲周期的末端，就是資本虧空由業(yè)主與租戶承擔(dān)，演化成大量的社會(huì)矛盾。拿著別人的錢，卻不受任何約束和監(jiān)管的投資，是任何正常金融體系所不允許的，何況這是涉及到多方的民生領(lǐng)域。