百強(qiáng)房企2月銷售額環(huán)比降逾四成

　　廣州商辦類物業(yè)限購松綁

　　3月3日廣州市政府發(fā)文，明確商業(yè)辦公類項(xiàng)目限購松綁。疫情出現(xiàn)以來，已有超過60個(gè)地區(qū)出臺涉及樓市調(diào)控的相關(guān)政策，主要圍繞緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、通過公積金貸款的購房者月供可延緩等。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月份百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下近年來單月銷售額最低紀(jì)錄。

　　廣州出臺新政

　　根據(jù)《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，二手商服項(xiàng)目也不再限定轉(zhuǎn)讓對象，取消新項(xiàng)目的最小分割單元。這意味著廣州商業(yè)辦公類項(xiàng)目限購全面松綁。

　　上述《通知》指出，優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項(xiàng)目不再限定銷售對象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對象。同時(shí)，優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金。

　　根據(jù)廣州市此前的規(guī)定，商服項(xiàng)目的銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。考慮到政策的新老劃斷，廣州市曾經(jīng)細(xì)化過相關(guān)規(guī)定，在2017年3月30日后成交土地的商服類物業(yè)的銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位，而2017年3月30日前（含當(dāng)日）成交土地上的商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個(gè)人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次出臺的政策相當(dāng)于在2018年政策的基礎(chǔ)上全面解禁，可以賣給個(gè)人，且沒有最小面積規(guī)定。

　　中國證券報(bào)記者從多個(gè)銷售處了解到，此次調(diào)控政策發(fā)布前，廣州市部分酒店式公寓項(xiàng)目可以對個(gè)人出售，既可以注冊公司也可以用作居住。此次政策發(fā)布后，個(gè)人購買商辦類產(chǎn)品的自由度提升，預(yù)計(jì)商辦類一手房和二手房的流通性都將有所提升。

　　商辦類項(xiàng)目租金下降

　　從目前情況看，商辦類項(xiàng)目受疫情影響較大，項(xiàng)目租金下降，且購買商辦類產(chǎn)品的企業(yè)減少。如果注冊公司或用作辦公，多數(shù)企業(yè)會選擇租用而非購房。在此背景下，放開個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目，有利于提升商服類項(xiàng)目交易活躍度。

　　各地商服類項(xiàng)目銷售調(diào)控手段目前大致可分為三類，一是限制銷售對象，只能法人購買，二是限制最小分割單元，三是限制銀行貸款。2017年北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市都出臺了商業(yè)辦公類項(xiàng)目的限購政策。限制個(gè)人購買商業(yè)辦公類項(xiàng)目，旨在保護(hù)產(chǎn)業(yè)營商環(huán)境，削弱商辦項(xiàng)目的居住功能。

　　北京地區(qū)的限購政策最為嚴(yán)格，2017年出臺的“326”政策規(guī)定，開發(fā)商新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，不能賣給個(gè)人；二手商辦物業(yè)再次上市出售時(shí)，個(gè)人購買需名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)5年繳納社保或者個(gè)稅；商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目發(fā)放貸款等。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該政策發(fā)布以來，北京商辦類項(xiàng)目價(jià)格基本腰斬，成交量極小。

　　張大偉表示，廣州政策松綁有利于市場活躍。相關(guān)企業(yè)可以加快項(xiàng)目銷售，獲得現(xiàn)金流。

　　房企銷量下滑

　　疫情出現(xiàn)以來，全國已有超過60個(gè)城市發(fā)布了涉及房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，主要通過緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、通過公積金貸款的購房者月供可延緩等方式。

　　從房企銷售情況看，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額為3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)近年來單月銷售額最低紀(jì)錄。從1-2月累計(jì)銷售額看，百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比降低23.8%。

　　龍頭房企仍保持較好銷售業(yè)績。中國恒大得益于線上售樓模式下的大幅折扣，2月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額470億元。萬科和碧桂園2月份全口徑銷售金額分別為285.9億元和300億元。

　　不少中小房企2月份銷售額同比和環(huán)比均出現(xiàn)明顯下滑。以當(dāng)代置業(yè)為例，截至2020年2月29日，集團(tuán)合約銷售額約為人民幣28.88億元。其中，2月份集團(tuán)合約銷售額為8.74億元。而2019年1-2月集團(tuán)合約銷售額約為36.4億元，其中2月單月合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額15.1億元。

　　富力地產(chǎn)2020年1-2月總權(quán)益合約銷售金額約為86.8億元。其中，2月份權(quán)益合約銷售總金額約為25億元。2019年1-2月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約129.4億元，其中2月份實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額60.5億元。