北京部分商鋪寫(xiě)字樓折價(jià)轉(zhuǎn)租力度大
中國(guó)證券報(bào)記者近日對(duì)北京地區(qū)多個(gè)知名商圈寫(xiě)字樓、商鋪實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，不少城區(qū)商鋪、寫(xiě)字樓承租人為了緩解資金壓力大幅折價(jià)轉(zhuǎn)租。即便算上轉(zhuǎn)租房源普遍存在的轉(zhuǎn)租費(fèi)，仍然低出區(qū)域市場(chǎng)價(jià)不少。有的轉(zhuǎn)租房源報(bào)價(jià)相比同一區(qū)位的市場(chǎng)價(jià)低了一半左右。
據(jù)了解，這些大幅折價(jià)轉(zhuǎn)租房源的承租人，基本都是個(gè)體或微小型公司。由于主營(yíng)業(yè)務(wù)大幅收縮，而房租沒(méi)有到期，不少小企業(yè)主無(wú)力承擔(dān)高額房租，只能選擇轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租后，有的選擇搬遷至郊區(qū)，有的借此收縮線下業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士指出，企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較審慎。但當(dāng)營(yíng)收受影響較大時(shí)，削減高昂的寫(xiě)字樓、商鋪?zhàn)赓U成本成為重要選擇。
商鋪折價(jià)轉(zhuǎn)租
以位于二環(huán)天橋附近某底商商鋪為例，由于靠近地鐵站，且依傍三甲醫(yī)院、成熟社區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源，該片區(qū)底商商鋪的租金正常市場(chǎng)價(jià)在8-10元/平方米/天左右，在北京地區(qū)的商鋪中，屬于中等偏高水平。中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，該片區(qū)多家底商近期進(jìn)行大幅折價(jià)轉(zhuǎn)租，其中不乏主營(yíng)業(yè)務(wù)為高周轉(zhuǎn)的商超類商鋪。某家120平方米左右商超底商正在尋租，目前月租金報(bào)價(jià)為1.5萬(wàn)元左右，換算僅為4元/平方米/天。
據(jù)轉(zhuǎn)租人介紹，房子也是從其他轉(zhuǎn)租人手中承租的，合同簽了3年，還有一年半時(shí)間到期，需要交納10萬(wàn)元的轉(zhuǎn)租費(fèi)。自己是做商超業(yè)務(wù)，如果承租人還做商超，可以把店里的庫(kù)存一并轉(zhuǎn)讓。把轉(zhuǎn)租費(fèi)平攤到1.5年，也不到6元/平方米/天，比市場(chǎng)價(jià)低很多。
“當(dāng)時(shí)自己在新發(fā)地菜市場(chǎng)做批發(fā)，因?yàn)橐疹櫤⒆由蠈W(xué)，不得不轉(zhuǎn)行，當(dāng)時(shí)覺(jué)得做商超離批發(fā)老本行最近�！鄙鲜鲛D(zhuǎn)租人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“商超進(jìn)貨的貨源也是新發(fā)地市場(chǎng)。這一行的毛利在30%左右，如果能保證一天有3000元的流水，就能覆蓋房租和其他成本。疫情之前，每天流水平均能做到5000元以上，當(dāng)然很大一部分靠煙酒銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)還可以對(duì)外承包熟食區(qū)，分擔(dān)房租壓力。但疫情影響了銷(xiāo)售情況，家里其他地方需要用錢(qián)，所以考慮盤(pán)出去�！�
“不少企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型線上，小型超市也不例外。如果不上線銷(xiāo)售，每天流水也就幾百元。但線上銷(xiāo)售要和平臺(tái)進(jìn)行分成。即便流水上來(lái)了，也會(huì)影響毛利潤(rùn)。小型企業(yè)轉(zhuǎn)型比大型企業(yè)艱難很多。比如，大型商超疫情期間有免租優(yōu)惠，小型商超很難得到。轉(zhuǎn)租后可能會(huì)去郊區(qū)房租便宜的地方繼續(xù)做這一行，但要再考慮一下如何重新鋪開(kāi)生意�！鄙鲜鲛D(zhuǎn)租人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)槭煜ば袠I(yè)情況，不少轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租后考慮仍然做老本行。將市區(qū)的商鋪或?qū)懽謽寝D(zhuǎn)租后，將店鋪搬遷到郊區(qū)租金便宜地段的轉(zhuǎn)租人不在少數(shù)。一些轉(zhuǎn)租人則將此前多家店面進(jìn)行合并處理，關(guān)掉租金高的，保留租金低的，對(duì)線下業(yè)務(wù)進(jìn)行整合和收縮。
“我們?cè)谑吧揭灿蟹值�，把宣武門(mén)這家轉(zhuǎn)租出去，所有人員去石景山，那里房租比這里便宜4成左右。線下生意好的時(shí)候，不會(huì)這么在意房租。現(xiàn)在都做線上，在哪里開(kāi)店短期內(nèi)影響不大�！币晃蛔龈晒�、水果連鎖批發(fā)生意的轉(zhuǎn)租人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
租金價(jià)格走低
“寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格確實(shí)出現(xiàn)一定下降。位置好的下降少，位置差的下降多，各個(gè)區(qū)域基本下降1元-1.5元/平方米/天，主要看業(yè)主的心態(tài)和預(yù)期。有些轉(zhuǎn)租的報(bào)價(jià)會(huì)很低，但由于合同不是和業(yè)主直接簽，存在一些額外的風(fēng)險(xiǎn)，不能代表市場(chǎng)正常報(bào)價(jià)。”一位從事寫(xiě)字樓、商鋪?zhàn)赓U業(yè)務(wù)多年的中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，有的商鋪、寫(xiě)字樓面臨租戶到期續(xù)簽問(wèn)題。出于穩(wěn)定性需求，一些商鋪、寫(xiě)字樓承租人將租期簽訂時(shí)間控制在3-5年，每年按一定金額遞增。即便每年遞增，也遠(yuǎn)低于目前市價(jià)。有意漲租的業(yè)主，因?yàn)槎唐谡也坏胶线m的新承租人，只能低價(jià)續(xù)租給原有租戶。
“在目前的環(huán)境下，業(yè)主一般不會(huì)直接回絕承租人提出的續(xù)租價(jià)，因?yàn)槿绻唐谡也坏胶线m的租戶，房子就空置了。這也是最近商鋪類房租降價(jià)的一大原因�！鄙鲜鲋薪槿耸糠Q。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度北京地區(qū)寫(xiě)字樓租金價(jià)格同比下降2.5%。受退租及合約到期影響，北京地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)負(fù)吸納量。機(jī)構(gòu)建議寫(xiě)字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略，保證出租率。
空置率創(chuàng)新高
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)一季度寫(xiě)字樓空置率達(dá)到13.2%，創(chuàng)2010年以來(lái)新高，平均租金價(jià)格承壓，連續(xù)5個(gè)季度環(huán)比出現(xiàn)下滑。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展影響較大。對(duì)于寫(xiě)字樓、商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)而言，疫情將加快部分企業(yè)淘汰速度。
張波介紹，企業(yè)選址寫(xiě)字樓時(shí)的核心考量因素是租賃成本及區(qū)域交通狀況。同時(shí)，免租、得房率、物業(yè)服務(wù)、口碑也是重要影響因素。在選擇區(qū)域時(shí)，資金不充裕的初創(chuàng)型企業(yè)會(huì)考慮有政策補(bǔ)貼或租金便宜的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或郊區(qū)，成長(zhǎng)型和成熟型企業(yè)大多會(huì)考慮向市區(qū)搬遷，輕資產(chǎn)類公司可以考慮共享辦公、孵化器類辦公場(chǎng)所。
