“藍(lán)�！痹谇� 物業(yè)公司發(fā)力非住宅業(yè)態(tài)

　　近期，物業(yè)公司合作開展非住宅物業(yè)管理類較為頻繁，主要涉及城市物業(yè)服務(wù)、景區(qū)物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。根據(jù)相關(guān)研報，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達(dá)到13129億元。

　　分析人士表示，城市服務(wù)興起成為物業(yè)公司擴(kuò)展業(yè)務(wù)邊界的動力。相較于住宅物業(yè)管理，非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率高。同時，面向機(jī)構(gòu)、企業(yè)客戶，費(fèi)用收繳率更高。

　　拓展服務(wù)邊界

　　7月28日，南都物業(yè)宣布，與景德鎮(zhèn)市國信城市運(yùn)營發(fā)展有限公司（簡稱“合作方”）成立合資公司，旨在賦能合作方各專業(yè)服務(wù)場景，實(shí)現(xiàn)“投資+管理”精細(xì)化全流程管理，擴(kuò)大公司城市空間管理規(guī)模，進(jìn)一步夯實(shí)公司“城市空間運(yùn)營+智慧場景服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略。

　　梳理發(fā)現(xiàn)，南都物業(yè)在2019年年報中提及城市物業(yè)服務(wù)布局。公司指出，近年來大型物業(yè)公司集成服務(wù)能力大幅增長，將管理觸角移植進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域，集城市管理與物業(yè)運(yùn)營為一體的“大物業(yè)”“城市物業(yè)”概念涌現(xiàn)。公司將創(chuàng)新服務(wù)模式，拓展物業(yè)服務(wù)邊界。

　　碧桂園服務(wù)表示，“城市化進(jìn)程加速，規(guī)模萬億的藍(lán)海市場，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時期，迎來了新的價值發(fā)現(xiàn)�！惫�司業(yè)務(wù)拓展至城市公共設(shè)施營運(yùn)及維護(hù)、智慧產(chǎn)城運(yùn)營服務(wù)，將社區(qū)生活服務(wù)向城市綜合一體化服務(wù)延伸。

　　榮萬家和北影集團(tuán)就“城市綜合體+產(chǎn)城”新型非居住業(yè)態(tài)項目達(dá)成合作。根據(jù)協(xié)議，北影集團(tuán)將電影拍攝中心、影視商業(yè)街等配套物業(yè)整合為“大物業(yè)”，由榮萬家管理。榮萬家副總經(jīng)理賴鴻飛表示，該合作的深層意義是從新型物業(yè)概念轉(zhuǎn)化為實(shí)體運(yùn)作的新模式，推動公司從傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)向城市空間管理服務(wù)轉(zhuǎn)型。

　　中泰國際分析師劉潔琦認(rèn)為，相較于住宅物管，非住宅物管的毛利率更高；主要面向機(jī)構(gòu)、企業(yè)客戶，費(fèi)用收繳率更高。“這是物管公司積極布局非住宅物管領(lǐng)域的主要原因。”

　　據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會和克而瑞研究中心聯(lián)合發(fā)布的《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》，500強(qiáng)物管公司各業(yè)態(tài)每平方米物業(yè)收費(fèi)方面，商辦、醫(yī)院排名靠前，住宅排在最后。以招商積余為例，公司2019年年報披露，旗下公司負(fù)責(zé)的北京某小區(qū)物業(yè)管理，住宅收費(fèi)為5.48元/平方米/月，商辦收費(fèi)為20元/平方米/月。

　　國信證券指出，商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)更加市場化、品質(zhì)要求高、具有較高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。

　　業(yè)態(tài)范圍廣泛

　　非住宅物管業(yè)態(tài)范圍廣泛，包括商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、車站、政府大樓等細(xì)分業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容、專業(yè)性、盈利水平等方面差別較大。

　　《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》顯示，2018年500強(qiáng)物管公司非住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入1182億元，占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，占物管行業(yè)總收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足辦公樓，占比最高。

　　根據(jù)國信證券研報，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬億元。2018年500強(qiáng)物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%。按照該比例計算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達(dá)到13129億元。

　　近期，物業(yè)公司和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的合作亦不少。如金地集團(tuán)和智能鎖品牌dormakaba簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。金地集團(tuán)提出了“Life智享家”十全十美健康科技生活系統(tǒng)，雙方將深耕智慧社區(qū)服務(wù)。

　　“物業(yè)公司和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)合作，可產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，挖掘社區(qū)流量資源。2018年、2019年，上市物管公司社區(qū)增值服務(wù)占物管行業(yè)總收入的比重分別為12.1%、13.5%。隨著規(guī)模效應(yīng)凸顯，預(yù)計社區(qū)增值服務(wù)收入占比將提升�！眲�潔琦表示。

　　專業(yè)性要求高

　　值得關(guān)注的是，物業(yè)公司非住宅業(yè)態(tài)模式各有差異。

　　萬科物業(yè)以“大平臺”角色承接物業(yè)項目，再按照細(xì)分領(lǐng)域二次招標(biāo)；保利物業(yè)直接從政府方面承接項目；碧桂園服務(wù)側(cè)重在單個城市的逐步壯大。項目布局上，萬科物業(yè)以一二線城市新區(qū)為主；碧桂園服務(wù)側(cè)重三四線城市；保利物業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為突破口。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，萬科物業(yè)的城市服務(wù)項目多由國資控股，公司負(fù)責(zé)操盤；保利物業(yè)合資較少；碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)項目多由公司控股。

　　光大證券研報顯示，城市服務(wù)有望打破物業(yè)公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)范圍。隨著業(yè)務(wù)模式逐步普及，頭部物業(yè)公司或承擔(dān)城市綜合管理運(yùn)營平臺的功能，成為城市“大管家”。

　　非住宅業(yè)態(tài)門檻、專業(yè)性要求高。國信證券指出，傳統(tǒng)住宅物管服務(wù)的主要內(nèi)容是“四保一服”（保安、保潔、保綠、保修、客服），同質(zhì)性較強(qiáng)，專業(yè)性較弱，差異更多來自管理能力。非住宅物管的專業(yè)性要求、門檻更高，如醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)對技術(shù)門檻要求；寫字樓業(yè)態(tài)對智能化應(yīng)用的要求等。

　　在高門檻、專業(yè)性要求下，項目續(xù)約率可能低于住宅物管領(lǐng)域，具有高專業(yè)性、綜合服務(wù)能力強(qiáng)的公司參與度更高，資源或傾向于頭部公司，行業(yè)集中度將提升。

　　目前，物管行業(yè)集中度不高。截至2019年年底，百強(qiáng)物管企業(yè)市場份額為43.6%�！靶袠I(yè)集中度不高，市場空間依然較大，預(yù)計未來將有更多物業(yè)公司布局非住宅業(yè)態(tài)領(lǐng)域�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心陳霄表示。