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北京不限價住宅地塊供應增多

張軍中國證券報·中證網(wǎng)

  北京土地供應結(jié)構出現(xiàn)變化,不限價房用地出讓增多,限價房用地出讓比例減少。研究機構數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年不限價住宅用地成交量占住宅用地的74%,限競房用地成交僅6宗。專家告訴中國證券報記者,當前限競房整體銷售不理想,去化壓力大。而不限價住宅地塊出讓增多,有利于促進市場投資活力。

  房企積極參與競拍

  不限價地塊出讓增多,成為近期北京土拍市場一大顯著特點。

  8月3日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌公告顯示,出讓北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊,用途為R2二類居住用地、A334托幼用地,建設用地面積約8.51萬平方米,最大規(guī)劃建筑面積約20.15萬平方米,屬于不限價住宅用地。

  該宗地塊吸引了中海地產(chǎn)、中國金茂、合生創(chuàng)展集團、建發(fā)、保利+中交、華潤+城建6家房企及聯(lián)合體參與競拍,經(jīng)過66輪競價,中海地產(chǎn)以79億元競得,溢價率為23.44%。7月14日,中海地產(chǎn)經(jīng)過108輪競價,以40億元摘得北京市房山稻田地塊,溢價率達到41.3%。

  此前,豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村地塊創(chuàng)下豐臺區(qū)第二高單價“地王”。出讓公告顯示,該宗土地面積約3.84萬平方米,建筑控制規(guī)模約10.74萬平方米,起拍價為57.19億元。融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展等8家房企及聯(lián)合體參與競拍。合生創(chuàng)展集團以72.2億元摘得,溢價率約26.3%。

  競拍激烈、溢價率相對較高是近期北京土拍市場另一特點。中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示,限價房用地利潤空間被鎖定,不限價房地塊具備想象空間,更能激發(fā)房企的參與熱情。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年上半年北京市出讓31宗住宅用地,不限價地塊占比74%,限競房用地僅6宗。

  “土地供應結(jié)構調(diào)整,不限價住宅地塊出讓增加,主要有兩方面原因:一是當前限競房整體銷售情況不理想,去化壓力較大;二是房地產(chǎn)市場受到疫情沖擊,增加不限價地塊供應可促進市場投資活力!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國證券報記者。

  限競房去化承壓

  從目前情況看,限競房去化承壓。2019年,限競房供應井噴,但去化壓力隨之而來,部分項目售價甚至低于限售價。

  2016年9月,北京市下發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,提出加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%;要求北京市各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應,除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外,其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易;試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

  2018年5月,北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)《關于加強限房價項目銷售管理的通知》,對北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目銷售提出要求,限競房銷售限價與評估價之比高于設定比例的,由開發(fā)建設單位面向具備北京市購房資格的居民家庭進行銷售,所售住房為商品房,但應取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

  中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2018年到2020年7月中旬,北京共計90個限競房項目入市,供應房源7.79萬套,合計成交套數(shù)3.8萬套。截至今年7月中旬,限競房庫存量達到3.9萬套。

  從土地供應情況看,北京供應的限競房用地合計約110宗1100萬平方米。這些項目疊加部分配套商業(yè)、配套倉儲,合計入市約1300萬平方米。目前已入市約870萬平方米,等待入市取得預售證的限競房約3萬-4萬套。

  “限競房整體同質(zhì)化嚴重,位置較偏遠。從銷售情況看,具備區(qū)位、設計優(yōu)勢的項目銷售情況較好。如次渠南站附近某項目,臨近地鐵交通優(yōu)勢明顯,89平方米-138平方米的2-4居戶型,且綜合配套良好,項目銷售情況整體不錯。同屬大興的另一項目,回遷房、共有產(chǎn)權房圍繞,且無大型配套,項目去化不佳!标愊霰硎,雖然當前限競房面臨去化壓力,但保障了剛需購房需求,在穩(wěn)定房價、促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了重要的作用。

  推動市場平穩(wěn)運行

  根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站披露的信息,未來一段時間出讓的住宅用地仍以不限價地塊為主。如北京市石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項目1608-658地塊其他類多功能用地、1608-673-B地塊二類居住用地,北京市平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)(二號地三期)PG00-0002-6006地塊R2二類居住用地等。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示,不限價住宅地塊出讓短期仍將持續(xù),限競房以及共有產(chǎn)權房的供應在房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行中發(fā)揮了重要作用。限價房地塊不會退出市場,但出讓比例可能下降。

  盧文曦認為,在促進市場投資活力背景下,預計未來還有一定比例的不限價住宅土地入市。如后續(xù)市場熱度過高,土地供應結(jié)構很大可能出現(xiàn)調(diào)整,在房住不炒的總基調(diào)下,未來市場仍將保持平穩(wěn)運行!胺康禺a(chǎn)市場調(diào)控逐漸常態(tài)化,多根據(jù)市場情況而定!标愊霰硎。

  曹晶晶告訴中國證券報記者,限競房或長期存在,但后期比例會下降。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的基調(diào)下,房價上漲幅度有限。

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