北京不限價住宅地塊供應增多

　　北京土地供應結(jié)構出現(xiàn)變化，不限價房用地出讓增多，限價房用地出讓比例減少。研究機構數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年不限價住宅用地成交量占住宅用地的74%，限競房用地成交僅6宗。專家告訴中國證券報記者，當前限競房整體銷售不理想，去化壓力大。而不限價住宅地塊出讓增多，有利于促進市場投資活力。

　　房企積極參與競拍

　　不限價地塊出讓增多，成為近期北京土拍市場一大顯著特點。

　　8月3日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌公告顯示，出讓北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊，用途為R2二類居住用地、A334托幼用地，建設用地面積約8.51萬平方米，最大規(guī)劃建筑面積約20.15萬平方米，屬于不限價住宅用地。

　　該宗地塊吸引了中海地產(chǎn)、中國金茂、合生創(chuàng)展集團、建發(fā)、保利+中交、華潤+城建6家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過66輪競價，中海地產(chǎn)以79億元競得，溢價率為23.44%。7月14日，中海地產(chǎn)經(jīng)過108輪競價，以40億元摘得北京市房山稻田地塊，溢價率達到41.3%。

　　此前，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村地塊創(chuàng)下豐臺區(qū)第二高單價“地王”。出讓公告顯示，該宗土地面積約3.84萬平方米，建筑控制規(guī)模約10.74萬平方米，起拍價為57.19億元。融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展等8家房企及聯(lián)合體參與競拍。合生創(chuàng)展集團以72.2億元摘得，溢價率約26.3%。

　　競拍激烈、溢價率相對較高是近期北京土拍市場另一特點。中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，限價房用地利潤空間被鎖定，不限價房地塊具備想象空間，更能激發(fā)房企的參與熱情。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市出讓31宗住宅用地，不限價地塊占比74%，限競房用地僅6宗。

　　“土地供應結(jié)構調(diào)整，不限價住宅地塊出讓增加，主要有兩方面原因：一是當前限競房整體銷售情況不理想，去化壓力較大；二是房地產(chǎn)市場受到疫情沖擊，增加不限價地塊供應可促進市場投資活力�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國證券報記者。

　　限競房去化承壓

　　從目前情況看，限競房去化承壓。2019年，限競房供應井噴，但去化壓力隨之而來，部分項目售價甚至低于限售價。

　　2016年9月，北京市下發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%；要求北京市各區(qū)要進一步加大自住型商品住房用地供應，除東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)外，其他區(qū)要于2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易；試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

　　2018年5月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下發(fā)《關于加強限房價項目銷售管理的通知》，對北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目銷售提出要求，限競房銷售限價與評估價之比高于設定比例的，由開發(fā)建設單位面向具備北京市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年到2020年7月中旬，北京共計90個限競房項目入市，供應房源7.79萬套，合計成交套數(shù)3.8萬套。截至今年7月中旬，限競房庫存量達到3.9萬套。

　　從土地供應情況看，北京供應的限競房用地合計約110宗1100萬平方米。這些項目疊加部分配套商業(yè)、配套倉儲，合計入市約1300萬平方米。目前已入市約870萬平方米，等待入市取得預售證的限競房約3萬-4萬套。

　　“限競房整體同質(zhì)化嚴重，位置較偏遠。從銷售情況看，具備區(qū)位、設計優(yōu)勢的項目銷售情況較好。如次渠南站附近某項目，臨近地鐵交通優(yōu)勢明顯，89平方米-138平方米的2-4居戶型，且綜合配套良好，項目銷售情況整體不錯。同屬大興的另一項目，回遷房、共有產(chǎn)權房圍繞，且無大型配套，項目去化不佳�！标愊霰硎�，雖然當前限競房面臨去化壓力，但保障了剛需購房需求，在穩(wěn)定房價、促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到了重要的作用。

　　推動市場平穩(wěn)運行

　　根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會網(wǎng)站披露的信息，未來一段時間出讓的住宅用地仍以不限價地塊為主。如北京市石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)土地開發(fā)項目1608-658地塊其他類多功能用地、1608-673-B地塊二類居住用地，北京市平谷區(qū)王辛莊鎮(zhèn)（二號地三期）PG00-0002-6006地塊R2二類居住用地等。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶表示，不限價住宅地塊出讓短期仍將持續(xù)，限競房以及共有產(chǎn)權房的供應在房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行中發(fā)揮了重要作用。限價房地塊不會退出市場，但出讓比例可能下降。

　　盧文曦認為，在促進市場投資活力背景下，預計未來還有一定比例的不限價住宅土地入市。如后續(xù)市場熱度過高，土地供應結(jié)構很大可能出現(xiàn)調(diào)整，在房住不炒的總基調(diào)下，未來市場仍將保持平穩(wěn)運行�！胺康禺a(chǎn)市場調(diào)控逐漸常態(tài)化，多根據(jù)市場情況而定�！标愊霰硎�。

　　曹晶晶告訴中國證券報記者，限競房或長期存在，但后期比例會下降。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的基調(diào)下，房價上漲幅度有限。