鄭州探索住房“賣舊買新”“以舊換新” 全年計劃完成交易一萬套

　　證券時報記者 趙黎昀

　　4月伊始，河南省鄭州市再度推出了刺激樓市回暖的“大招”。

　　根據(jù)鄭州市住房保障和房地產管理局官方發(fā)布的《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》的通知（下稱“試行方案”），鄭州為進一步激活存量住房（下稱“二手房”）市場，支持群眾“賣舊買新、以舊換新”等改善性住房需求，制定了兩套實施方式，并明確了相關實施步驟和激勵政策，2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。

　　國資出手

　　促住房“以舊換新”

　　十多年前，剛來鄭州打拼不久的王蕾（化名）貸款在三環(huán)外購置了一套80平方米左右的小兩房，在省會落了腳。

　　十多年間，家庭事業(yè)一路順風，王蕾有了一定的積蓄，孩子也到了學齡，亟需換房重新安家。

　　“雖然老房子附近也有學校，但還是希望孩子能在主城區(qū)享受更好的教育資源。況且80平方米的面積也已經滿足不了三口之家的日常需求，這次換房也想改善一下居住環(huán)境。”對于近期的置業(yè)規(guī)劃，王蕾這樣闡述。

　　像王蕾這般有著換房需求的人群并不在少數(shù)。孩子上學、家庭添丁、事業(yè)規(guī)劃調整等客觀因素，都促使人們改變現(xiàn)有居住環(huán)境，對住房實施“以舊換新”。

　　“不過，換房這種‘大動作’往往需要有一定資金儲備，且交易手續(xù)繁瑣。很多情況下，我們看好了新房不一定舊房就能同時出手，買賣難同步?！蓖趵俜Q。

　　為了讓房產買新?lián)Q舊更便捷、高效、實惠，鄭州在4月伊始宣布開始試水住房“以舊換新”。

　　證券時報·e公司記者在鄭州市住房保障和房地產管理局官網看到，最新發(fā)布的試行方案，對“賣舊買新、以舊換新”提供了兩種方式。一是由鄭州城市發(fā)展集團有限公司（政府指定收購主體，下稱“收購主體”）收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。

　　其中，第一種方式將先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區(qū)全面實施，全年計劃完成5000套。第二種方式則全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。同時，鄭州也將通過開發(fā)建設全市房源信息共享和發(fā)布綜合服務平臺，籌集、發(fā)布市場待售的二手住房房源和用于換房群眾選購的新建商品住房房源，為各方提供全流程綜合信息服務。

　　試行方案還明確，對通過以上兩種方式換購新建商品住房的，鄭州市現(xiàn)行的契稅補貼30%政策將延續(xù)到2024年12月31日。2024年該市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。

　　二手市場交易漸成主流

　　通過對住房“以舊換新”釋放改善性購房需求，并不是鄭州的創(chuàng)新舉措。2023年，包括太倉、徐州、淄博、濟南、寧波在內的國內多個地區(qū)都曾陸續(xù)出現(xiàn)過房產“以舊換新”相關活動。

　　不過此前，這種“以舊換新”的模式多由企業(yè)主導推進，像鄭州這樣由地方政府主導，并推出試行政策，明確相關支持細則的并不多見。

　　“當前城市住房需求已經由‘有房住’進入‘住得好’時代，改善換房的需求潛力較大。據(jù)調研數(shù)據(jù)，在鄭州的掛牌房源業(yè)主中，有約36%的業(yè)主有換房需求。但業(yè)主賣房難，賣房周期長，阻礙了業(yè)主潛在的改善置換的需求釋放?！必悮ぱ芯吭亨嵵莘衷悍治鰩熃邮茏C券時報·e公司記者采訪時表示，此番鄭州推出的住房換新激勵政策，一方面通過收購舊房，打通了房產置換鏈條；另一方面也促進新房成交，盤活了新房市場。

　　值得關注的是，在當前樓市整體仍顯低迷的市場環(huán)境下，鄭州地區(qū)二手房正以相對成熟的配套及優(yōu)惠的價格，對一手房需求形成替代。

　　證券時報·e公司記者此前就曾了解到，以往鄭州一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)3∶1狀態(tài)，即每成交3單一手房才會成交1單二手房，但這個數(shù)據(jù)從去年年底開始變化，目前已逐步變?yōu)?.5∶1。

　　貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州新房二手住宅網簽套數(shù)同比上漲約44%。其中新房住宅網簽套數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網簽套數(shù)同比上漲約80%，二手房網簽量首超新房，鄭州進入存量時代。

　　進入2024年后，二手房需求大步追趕新房的趨勢仍在延續(xù)。

　　據(jù)了解，今年春節(jié)后，鄭州新房、二手房市場周度成交量快速恢復，尤其二手房節(jié)后第三周成交量達到2023年3月下旬周度水平。節(jié)后購房需求主要以剛需群體為主，而二手房市場低總價住宅受到市場追捧，30歲以下購房群體占比明顯提升。

　　上述貝殼研究院鄭州分院分析師認為，當前鄭州居民購房偏好逐漸傾向二手，新房市場承受著量價的考驗。但客觀來看，鄭州市場新房住宅從產品設計、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務等方面跟二手房相比都有著明顯的優(yōu)勢，符合居民對美好居住的向往。因此政府出臺政策收購舊房，也鼓勵業(yè)主“賣舊買新”，不僅能提升居民的住房條件，也能提升新房市場活躍度。

　　因地制宜改善居住條件

　　2022年起，鄭州作為河南省會城市，就已陸續(xù)推出系列樓市利好政策，促進房地產市場消費。當下，鄭州首套房利率已低至3.45%，同時當?shù)匾舱谔剿饕皇址俊皫а哼^戶”，提高市場流通性，延續(xù)“招才引智計劃”，針對高層次人才及青年人才給予首套房購房補貼等政策，從多個方面刺激樓市回暖。

　　不過證券時報·e公司記者3月份對鄭州樓市探訪發(fā)現(xiàn)，雖然對比前兩年的弱勢，如今鄭州樓市消費意愿有所回升，但對比一線城市，鄭州地區(qū)的樓市熱度成色仍顯不足。

　　據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至今年2月份，鄭州新房市場庫存量為1493萬平方米，庫存量穩(wěn)步走低，但近2個月月均去化速度放緩。分區(qū)域來看，去化壓力較大的區(qū)域依然是港區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)，去化周期遠超18個月紅線。

　　從探索存量房“帶押過戶”，到如今試水住房“以舊換新”，鄭州2024年的系列政策釋放了怎樣的信號？

　　“當前地產行業(yè)政策正在向寬松化、人性化和便利化方向不斷深入推進，也說明政府層面對房地產市場規(guī)律的認知和把握正在不斷深化。地產政策的制定更加貼近老百姓的需要，更加貼近資本和經營者的需要?！北本煼洞髮W政府管理研究院副院長宋向清認為，此番鄭州推出住房“以舊換新”政策，是在我國大力推動經濟整體復蘇和市場快速回暖，以及積極推進居民生活品質提高和社會和諧共生的大背景下提出的，是基于房地產行業(yè)能夠推動近百項行業(yè)聯(lián)動發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展和高質量發(fā)展的前提下提出的，是在國家放開三胎生育政策，居民家庭對改善性住房需求日益增加的基礎上提出的，具有現(xiàn)實必要性。

　　宋向清表示，住房“以舊換新”具有四大顯性價值和重要作用：一是有利于促進房地產市場發(fā)展，推動房地產行業(yè)走出發(fā)展低谷，通過發(fā)展解決行業(yè)實際問題；二是有利于減輕購房者的經濟負擔，提高購房者的購房能力，推動新房和二手房聯(lián)動發(fā)展，進一步提高房地產市場的活躍度；三是有助于帶動關聯(lián)產業(yè)鏈發(fā)展，形成“一業(yè)興，百業(yè)旺”的發(fā)展新局面；四是有利于促進城市更新改造，提升城市整體形象。

　　對比去年其他城市已經推出的住房“以舊換新”相關活動，宋向清認為，住房“以舊換新”是促進房地產行業(yè)發(fā)展和市場回暖的重要手段，先行先試的城市都對房地產市場取得了程度不同的激勵效果，從政策執(zhí)行層面看，政策是有效的、積極的、可以效仿和借鑒的。但是，城市經濟生態(tài)尤其是房地產行業(yè)情況不同，在政策制定和執(zhí)行中，要因城施策、因地制宜，不可生搬硬套。