房地產去庫存政策“新工具”值得期待
6月7日召開的國務院常務會議提出，要充分認識房地產市場供求關系的新變化，順應人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。
在業(yè)界看來，此次會議不僅明確提出要去庫存，還對外釋放了將有新政策措施落地的可能，值得期待。接受《證券日報》記者采訪的多位業(yè)內專家認為，隨著房地產去庫存工作的推進，未來，除了進一步加大抵押補充貸款（PSL）、央行再貸款等對地方國企的收儲支持力度外，后續(xù)新的去庫存政策或包括將存量非住宅調整規(guī)劃改為住宅等舉措。
重點城市房地產市場回溫
自4月末召開的中共中央政治局會議進一步明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，5月17日央行等多部門從優(yōu)化增量角度出發(fā)，圍繞降首付、降利率、下調個人住房公積金貸款利率等連發(fā)多條樓市重磅支持政策；全國切實做好保交房工作視頻會議明確提出“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”；同日，住建部、央行、國家金融監(jiān)管總局以及自然資源部也一同對外透露，將陸續(xù)出臺相關配套政策文件以做好保交房工作。
這一系列統(tǒng)籌“增量與存量”的政策組合拳，力度之大且銜接緊密，被業(yè)內稱之為房地產市場的“史詩級”利好，其政策效果也很快傳導至房地產市場。
克而瑞地產研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從周數(shù)據(jù)來看，5月17日發(fā)布的利好政策的推動作用在二手房市場已有明顯體現(xiàn)，即重點14個城市二手房成交規(guī)模已連續(xù)兩周環(huán)比增長。從城市表現(xiàn)來看，北京第22周（5月27日至6月2日）二手房成交32.2萬平方米，達到年內高位，環(huán)比增長44%，同比增長16%。杭州成交低位回升，環(huán)比增長20%，增幅同樣居前。深圳同比增幅擴大至55%。從新房成交來說，重點城市成交總量環(huán)比進一步回升，且在第22周的平均去化率已升至56%。
雖然“組合拳”政策促成了部分重點城市房地產市場“回溫”，但去庫存仍是目前地產行業(yè)面臨的重要問題。
“無論是從去化周期、房價表現(xiàn)、供需關系變化，再或是房地產銷售、投資等情況來看，當前房地產市場去庫存依然面臨著較大的壓力?！被涢_證券首席經濟學家、研究院院長羅志恒表示，擴大購房需求仍是房地產去庫存的關鍵。
去庫存工作期待新思維
加快解決去庫存問題已成為業(yè)內普遍共識，從政策路徑來看，除了做好增量購房需求的“加法”政策外，如何在消化存量房產方面進一步做好“減法”，無疑是后續(xù)政策的主要著力點。
6月7日召開的國務院常務會議也提出，對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。
“這也說明，對于各地去庫存工作，要進一步謀劃新的思維?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者表示。
從目前房產的去庫存工作來說，在“供”的方面，自然資源部在《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中已明確，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）—36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。從“需”的方面來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月3日，全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”。從各地支持“以舊換新”的方式來看，具體可以分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。此外，央行也明確，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
國金證券首席經濟學家趙偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，地方國企助力房產“去庫存”若要見效，“準財政”和央行再貸款等支持力度或仍需加大。
若從穩(wěn)市場政策出發(fā)，趙偉表示，目前居民購房政策支持中，首付比、房貸利率已降至歷史最低，后續(xù)穩(wěn)地產政策重點跟蹤財稅端。即購房稅費減免方面，本輪穩(wěn)地產針對住房換購者推出滿足一定條件予以個人所得稅退稅優(yōu)惠，而對于購房稅費優(yōu)惠、個稅住房貸款專項抵扣等政策尚未有較大調整，可能是成為后續(xù)穩(wěn)地產儲備政策。
在去庫存政策方面，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新的去庫存政策也有可能包括將存量非住宅調整規(guī)劃改為住宅，再或是加大城中村改造、拆遷改造收購商品房安置等。
