保利發(fā)展溢價(jià)兩成拿地 上海土拍市場(chǎng)重回“價(jià)高者得”

　　7月9日，上海迎來(lái)下半年首場(chǎng)土地拍賣。這是上海取消土拍限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”后的首場(chǎng)土拍，此次出讓的4幅地塊全部成功出讓，其中關(guān)注度最高的楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊獲9位競(jìng)買人競(jìng)逐，最終“花”落保利發(fā)展，溢價(jià)率達(dá)到21.18%。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從此次上海土拍的結(jié)果來(lái)看，盡管取消最高限價(jià)，房企總體表現(xiàn)比較理性，并未盲目挑戰(zhàn)更高溢價(jià)率。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，在政策利好推動(dòng)下，成交放量，市場(chǎng)信心開始回歸。土拍溢價(jià)率也是前期指標(biāo)之一，說(shuō)明房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)尤其是高端改善市場(chǎng)的前景看好。

　　此前一日，“上海土地交易市場(chǎng)”微信公眾號(hào)發(fā)布通知，將于7月9日出讓4幅涉宅地塊使用權(quán)，4幅地塊分別位于楊浦區(qū)、寶山區(qū)和奉賢區(qū)，出讓面積共約15.29萬(wàn)平方米，起始價(jià)合計(jì)約84.22億元。

　　楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊是此次4幅地塊中最熱的地塊，共吸引包括華潤(rùn)、保利、綠城、招商、建發(fā)在內(nèi)的9位競(jìng)買人參拍。該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)起始價(jià)為18.1772億元，各位競(jìng)買人漸次出價(jià)，競(jìng)價(jià)過程比較平穩(wěn)，從第45輪出價(jià)開始，該地塊的爭(zhēng)奪就集中在7號(hào)競(jìng)買人和3號(hào)競(jìng)買人之間。最終經(jīng)過60輪出價(jià)，7號(hào)競(jìng)買人保利發(fā)展旗下上海保利建錦城市發(fā)展有限公司以22.0272億元斬獲該地塊，成交樓板價(jià)為88462元/平方米，溢價(jià)率21.18%。

　　盧文曦表示，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊面積只有約1.38萬(wàn)平方米，面積不大的情況下總價(jià)可控，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大的資金負(fù)擔(dān)。由于本次土拍采取價(jià)高者得的方式，加之近期上海樓市情緒有所升溫，地塊溢價(jià)率超過10%也在意料之中。這顯示出房企愿意接受一定的高成本，城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊還是會(huì)吸引中高端改善型買家，并且保利發(fā)展在該區(qū)域內(nèi)還有其他項(xiàng)目，項(xiàng)目的潛在客戶資源可以共享，銷售壓力不會(huì)太大。

　　其余3幅地塊中，楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)H2-17地塊由城建發(fā)展與越秀地產(chǎn)組成的聯(lián)合體摘得，成交價(jià)22.3023億元，溢價(jià)率17.12%；寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)地塊和奉賢區(qū)奉賢新城12單元地塊均以底價(jià)成交。4幅地塊成交總價(jià)約為91.33億元。

　　5月27日，上海發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。為落實(shí)關(guān)于優(yōu)化土地供應(yīng)的工作要求，6月7日，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布今年上海市第三批次商品住房用地出讓公告，共計(jì)4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅地塊位于新城。自該批次起，上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海樓市具有風(fēng)向標(biāo)意義，這也是大量開發(fā)商集中在上海拍地的原因。土拍規(guī)則調(diào)整后，上海樓市回到市場(chǎng)定價(jià)的軌道，更能貼近市場(chǎng)真實(shí)情況，尤其是土地資源配置將會(huì)更高效。本次土拍結(jié)果也體現(xiàn)出政策的效果，中心城區(qū)的土地以及未來(lái)打造的住宅產(chǎn)品均有提升的空間，這與上海改善需求主導(dǎo)的情況相匹配，同時(shí)也能降低一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況，也有利于開發(fā)商打造高端產(chǎn)品，降低中心城區(qū)產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的程度。上海中心城區(qū)高端住宅未來(lái)產(chǎn)品會(huì)更加豐富，更能滿足不同消費(fèi)群體的需求。同時(shí)，也應(yīng)看到，外圍市場(chǎng)仍面臨一定壓力，即使放開土拍限價(jià)，外圍土地的底價(jià)成交也反映出開發(fā)商越來(lái)越理性，越來(lái)越精打細(xì)算。