上海中心地段豪宅新房認(rèn)購持續(xù)火爆背后 高凈值人群熱衷資產(chǎn)長期“保值”

　　盡管房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇尚需時日，但在一線城市核心地段豪宅新房市場，高凈值人群“趨之若鶩”。

　　近日，融創(chuàng)在上海開發(fā)的豪宅項目——外灘壹號院二期第二批次110套房源獲得逾200組的意向客戶，認(rèn)籌率達(dá)到183%。若按此批次房源銷售單價約17.1萬元/平方米計算，其銷售金額有望超過56億元。

　　這成為今年以來上海核心地段豪宅新房項目“銷售火爆”的一大縮影。

　　3月28日，位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀(jì)錄。

　　4月18日，位于陸家嘴南側(cè)的濱江凱旋門開盤，212套房源在一天內(nèi)“售罄”，銷售額達(dá)到70.27億元；

　　三天后，融創(chuàng)外灘壹號院二期第一批次房源開盤并在當(dāng)日售罄，銷售額達(dá)到99.97億元。

　　5月初，凱德茂名公館75套房源開盤后不到一小時售罄，銷售額逾31億元。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，高凈值人群之所以踴躍認(rèn)購上海核心地段豪宅新房，一個重要原因是他們秉承“物以稀為貴”的投資理念——即上海核心地段豪宅的“稀缺性”，令他們相信這類資產(chǎn)有著極高的資產(chǎn)保值屬性。

　　“此外，相比二手豪宅房源，豪宅新房具有較高的價格優(yōu)勢，形成不錯的投資安全墊效應(yīng)，吸引更多高凈值投資者加入搶購陣營。”他分析說。

　　一位企業(yè)家告訴記者，鑒于資產(chǎn)保值的需要，近日他正在考慮購買一線城市核心地段豪宅新房。究其原因，當(dāng)前權(quán)益類市場波動加大且賺錢效應(yīng)相對較低，令他開始看好一線城市核心地段豪宅新房的資產(chǎn)保值屬性。

　　記者獲悉，部分第三方財富管理機(jī)構(gòu)也建議富豪客戶考慮將投資一線城市核心地段豪宅新房項目，作為個人財富長期保值的重要組成部分。

　　一位第三方財富管理機(jī)構(gòu)客戶總監(jiān)向記者透露，縱觀歐美國家一線城市核心地段豪宅發(fā)展歷程，它們價格基本呈現(xiàn)長期穩(wěn)健上漲趨勢。即便個別年份遭遇金融市場劇烈動蕩導(dǎo)致房價下跌，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，這些一線城市核心地段豪宅價格總能迅速收復(fù)失地，且價格年均漲幅足以跑贏通脹率。

　　他透露，這也吸引部分富豪客戶開始重新審視國內(nèi)一線城市核心地段豪宅新房項目的資產(chǎn)保值屬性與配置價值。但是，為了降低房貸違約風(fēng)險，他們不大愿借入較高的按揭貸款。甚至部分富豪客戶打算贖回私募產(chǎn)品，將更多資金充作首付款，將首付比例提高至最低50%～60%。

　　“這讓我們相當(dāng)為難，一方面我們需要給富豪客戶提供更新的一線城市豪宅新房項目認(rèn)購信息，滿足他們的新資產(chǎn)配置需求，另一方面又不希望他們因為買房而贖回大量私募產(chǎn)品，影響我們與私募基金的合作關(guān)系?！边@位第三方財富管理機(jī)構(gòu)客戶總監(jiān)直言。

  “物以稀為貴”觀念發(fā)酵

　　記者多方了解到，“物以稀為貴”，儼然成為當(dāng)前高凈值人群爭相認(rèn)購上海中心地段豪宅新房的最大驅(qū)動力。

　　前述企業(yè)家告訴記者，在看房期間，他發(fā)現(xiàn)不少高凈值人群討論最多的，是這類豪宅的“稀缺性”。受前些年房地產(chǎn)市場調(diào)控等因素影響，一線城市核心地段的豪宅供應(yīng)量相對較低，呈現(xiàn)較高的“稀缺性”狀況，也令眾多高凈值人群看到這類豪宅新房的資產(chǎn)保值屬性。

　　他告訴記者，自己之所以計劃購買上海中心地段豪宅新房，并不是為了短期投資獲利，而是希望自己的財富能在較長時間“顯著保值”——若宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，這類資產(chǎn)價格跌幅能相對較低，反之若新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期來臨，這類資產(chǎn)又能迅速收復(fù)失地，并呈現(xiàn)一定幅度的價格上漲。

　　但是，鑒于今年以來上海中心地段多個豪宅新房項目認(rèn)籌率“居高不下”，他至今仍未買到心儀的豪宅新房。近期他甚至打算先“作壁上觀”——因為他擔(dān)心上海核心地段豪宅新房項目認(rèn)籌率持續(xù)走高，令他買到心儀房型的幾率更低。

　　一位上海房產(chǎn)中介告訴記者，相比二手豪宅的交易量相對冷清，高凈值人群對一線城市核心地段豪宅新房的認(rèn)購熱情相當(dāng)高漲。這背后，是后者相比前者具有一定的價格優(yōu)勢，令高凈值投資者感到豪宅新房的投資安全性與資產(chǎn)保值屬性更高。

　　“此外，高凈值人群的心態(tài)也起著較大作用。”他認(rèn)為。比如不少高凈值人群不喜歡住“別人住過”的豪宅，所以對豪宅新房有著某種特殊的認(rèn)購情懷。

　　這位房產(chǎn)中介還發(fā)現(xiàn)，部分高凈值人群之所以積極認(rèn)購一線城市中心地段豪宅新房，另一個不容忽視的因素是他們正在重構(gòu)自己的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置。

　　“二季度以來，多位高凈值人群委托我出售市郊的多套房源，打算回籠資金用于購買市中心地段豪宅新房，因為他們認(rèn)為這種做法能帶來更好的資產(chǎn)長期保值效果?！彼毖?。

新一輪資產(chǎn)配置的“取舍”

　　面對高凈值人群的一線城市核心地段豪宅新房認(rèn)購熱情，第三方財富管理機(jī)構(gòu)也“聞風(fēng)而動”。

　　上述第三方財富管理機(jī)構(gòu)客戶總監(jiān)告訴記者，近期他們邀請身價過億的富豪客戶舉行內(nèi)部沙龍，分享全球一線城市中心地段豪宅市場的價格發(fā)展趨勢與資產(chǎn)保值屬性。當(dāng)不少與會富豪客戶發(fā)現(xiàn)歐美一線城市中心地段豪宅價格長期保持穩(wěn)健漲勢后，對上海中心地段豪宅新房的配置興趣“水漲船高”。

　　“部分富豪客戶認(rèn)為，當(dāng)前是一個不錯的抄底機(jī)會。只要新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期來臨，上海等一線城市中心地段豪宅新房價格有望率先觸底反彈?！彼嬖V記者。甚至個別富豪客戶還詢問，第三方財富管理機(jī)構(gòu)是否有“渠道”，協(xié)助他們在搖號過程獲得更具優(yōu)勢的“選房權(quán)”，以便他們認(rèn)購樓層更好的房子，實現(xiàn)更可觀的投資回報。

　　面對這些富豪客戶高漲的購買熱情，這位第三方財富管理機(jī)構(gòu)客戶總監(jiān)“心里卻有點慌”——相比前些年富豪客戶喜歡使用更高比例的按揭貸款購買豪宅（留下更多資金用于證券投資獲利），如今他們普遍“求穩(wěn)”，喜歡將首付比例提高至最低50%～60%，進(jìn)一步減輕自身還貸壓力。

　　但是，這意味著這些富豪客戶可能會選擇贖回私募產(chǎn)品，將更多資金沖抵豪宅新房購買首付款，令第三方財富管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)營遭遇額外“損失”。

　　“這某種程度反映富豪客戶在資產(chǎn)配置方面的新態(tài)度——相比權(quán)益類市場，他們似乎認(rèn)為一線城市核心地段豪宅新房的未來潛在回報率更高。”前述第三方財富管理機(jī)構(gòu)客戶總監(jiān)直言。