地產(chǎn)存量市場風(fēng)口：五�？毓扇绾巍拔�(zhǔn)不破”？
與簡單放貸的投資形式不同，五�？毓蓮�(qiáng)調(diào)主動管理，首先要確保的就是收購資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，排除其中可能存在的炸彈。
3月4日，融創(chuàng)(上海)商置有限公司與盛煦地產(chǎn)共同宣布，將發(fā)起規(guī)模200億人民幣的存量資產(chǎn)并購基金，聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)投資。其實(shí)，除了融創(chuàng)，萬科、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)開發(fā)商也開始注重布局存量市場，許多地產(chǎn)基金亦在向存量地產(chǎn)的投資方向傾斜。
“相信越來越多的開發(fā)商、地產(chǎn)基金會轉(zhuǎn)向做存量資產(chǎn)的改造，存量資產(chǎn)是很重要的投資風(fēng)口�！蔽迮？毓筛笨偛萌顚�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道分析說。一方面，國家實(shí)施去杠桿的政策，開發(fā)商原來通過杠桿拿地做開發(fā)的模式難以為繼。另一方面，消費(fèi)升級的趨勢下，人們對提升生活、購物空間的需求增大，老舊存量地產(chǎn)的改造產(chǎn)生了不少想象空間。
在不動產(chǎn)領(lǐng)域有多年投資經(jīng)驗(yàn)的五�？毓�，則從兩三年前開始布局存量資產(chǎn)投資，涉及物流地產(chǎn)、商務(wù)園區(qū)、停車場、長租公寓、寫字樓等多種類型。全宇表示，目前在五�？毓傻牟粍赢a(chǎn)投資組合中，對存量資產(chǎn)的投資占比已經(jīng)達(dá)到30%-50%。
在對存量資產(chǎn)投資的過程中，五�？毓勺裱鯓拥倪壿�？近期，五牛控股以15億左右的價格，完成對中融信托大廈寫字樓的并購。買下中融信托大廈后，五牛又有怎樣的運(yùn)營打算？
非中央商務(wù)區(qū)成投資熱點(diǎn)
全宇曾在2016年操刀對中融碧玉藍(lán)天項目的并購，該項目當(dāng)時在業(yè)界引起不錯的反響。對于此次收購中融信托大廈，全宇表示，五牛控股一直跟項目運(yùn)營方中融長河資本保持很好的聯(lián)系。在得知中融信托大廈項目考慮出售后，五�？毓裳杆俑M(jìn)并拿到了項目。
“我們的特點(diǎn)是穩(wěn)、準(zhǔn)、狠，內(nèi)部成員在保證專業(yè)、慎重的同時，迅速做出決策，能夠很早對價格作出判斷。所以當(dāng)其它中資、外資同行還在走程序，考慮進(jìn)一步的盡調(diào)時，五牛已經(jīng)能夠迅速出offer達(dá)成交易，這是我們的優(yōu)勢所在�！彼f。
對于中融信托大廈的價值判斷過程，全宇表示，首先中融信托大廈地處非中央商務(wù)區(qū)，近年上海非中央商務(wù)區(qū)的交易逐漸走熱，五�？毓煽春迷摷�(xì)分領(lǐng)域。
今年1月初，世邦魏理仕發(fā)布的《2017年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》也顯示，受益于投資需求由核心商務(wù)區(qū)外溢及上海新型城鎮(zhèn)化的影響，新興商務(wù)區(qū)的辦公類型物業(yè)成為資本市場的寵兒，成交宗數(shù)從前三年年均16宗的成交水平，成長至2017年的38宗。
全宇認(rèn)為，非中央商務(wù)區(qū)形成投資熱的原因有三點(diǎn)。首先，在傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，業(yè)主傾向于長期持有，資產(chǎn)的存量并不多。第二，中央商務(wù)區(qū)的租金已經(jīng)漲過一輪，體現(xiàn)出比較明顯的外溢效應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)承接了外溢租戶的需求。第三，非中央商務(wù)區(qū)通常比較新，它相對老樓有更多的停車位和更好的配套設(shè)施，能夠滿足新增租戶的需求。由此，非中央商務(wù)區(qū)存在著比較好的投資機(jī)會。
在對非中央商務(wù)區(qū)項目的甄選過程中，五�？毓芍饕P(guān)注三點(diǎn)要素：第一，項目周圍的產(chǎn)業(yè)配套，比如在中融信托大廈附近的市北高新園區(qū)，聚集了軟件與信息服務(wù)業(yè)、云計算和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、人力資源服務(wù)業(yè)等多產(chǎn)業(yè)的企業(yè)；項目是否處在交通節(jié)點(diǎn)也很重要，中融信托大廈位于地鐵1號線、北中環(huán)線、南北高架這三大城市動脈的交匯處，具有一定的地理優(yōu)勢；第三，項目周圍是否有商業(yè)配套設(shè)施也是一項重要指標(biāo)。
在這些維度的綜合判斷之外，中融信托大廈本身的高質(zhì)量，也是五�？毓蛇x擇投資的重要原因。全宇表示，中融信托大廈本身的出租率已經(jīng)達(dá)到82%，現(xiàn)金流很穩(wěn)定。北京、上海這種一線城市的存量資產(chǎn)價格相對透明，流動性也相對較好。五�？毓沙岁P(guān)注周邊的可比價格，還會從租售比、投資回報、成本、未來價格走勢等方面進(jìn)行考慮，最終確定了合適的資產(chǎn)交易價格。
以快制勝同時尋求折價優(yōu)勢
“從收購談判完成到后期的項目運(yùn)營，我們每一步都戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰�！比罡袊@說。與簡單放貸的投資形式不同，五�？毓蓮�(qiáng)調(diào)主動管理，首先要確保的就是收購資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性，排除其中可能存在的炸彈。
比如空調(diào)的維護(hù)情況，如果寫字樓項目剛被買下來空調(diào)就得大修，這意味著大筆的支出。還有電機(jī)配比、停車位的數(shù)量等，如果事先沒有充分考慮租戶的需求，寫字樓買下來之后也很難有提升空間。五牛控股在收購前，會做盡量充分的調(diào)研及合約條款的設(shè)計。
在完成收購后，考驗(yàn)的則是管理人的整體運(yùn)營能力。全宇透露，在買下中融信托大廈后，五牛控股計劃首先利用未出租的高區(qū)樓層，引入愿意支付高租金的租戶，以此大幅提高整體的租金水平。第二，五�？毓蓵米鈶衾m(xù)簽更換的機(jī)會，引進(jìn)質(zhì)量更優(yōu)的租戶。第三，五�？毓梢矊⒉粩嗵嵘髲B的物業(yè)管理水平。
另外，中融信托大廈位于南北高架、北中環(huán)線黃金交匯處，具有很好的展示效果。五�？毓上Ｍㄟ^標(biāo)識牌和冠名權(quán)，進(jìn)行額外的廣告創(chuàng)收。
全宇表示，中融信托大廈項目的年化預(yù)期收益率預(yù)計會是業(yè)內(nèi)較高水平，項目的未來表現(xiàn)很可能遠(yuǎn)超預(yù)期。三年之后，該項目將通過整體出售或資產(chǎn)證券化的方式退出。
“我們也有特別長期持有的基金，此次項目設(shè)為三年期，是由于我們認(rèn)為這是針對當(dāng)前LP最合適的退出周期。”全宇說。
據(jù)了解，目前五�？毓傻腖P以高凈值客戶和開發(fā)商為主。許多民營開發(fā)商由于近幾年繼續(xù)做住宅開發(fā)難以支撐，便轉(zhuǎn)型做存量資產(chǎn)的開發(fā)，他們通常會選擇五牛控股這種專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)作為合作伙伴。
“我們首先會以很好的折價優(yōu)勢買下項目，然后通過主動管理能力去提升項目的價值。另外，我們不會買下超級大的項目，而是更傾向于買下適中的存量項目�！比羁偨Y(jié)五�？毓蓪Υ媪抠Y產(chǎn)的投資策略。比如，去年五牛控股20億左右收購中城國際，及此次15億左右收購中融信托大廈，中等規(guī)模的項目意味著很強(qiáng)的流動性。
那么如何才能說服賣家在項目賣出時，愿意給出折價？全宇表示，首先，五�？毓刹粫フ胰吮M皆知、容易造成抬價的項目，而是在日常跟各大開發(fā)商保持很好的聯(lián)絡(luò)。第二，一旦遇到合適的標(biāo)的，五牛的決策速度很快�？赡軐κ诌�在上會討論，五牛已經(jīng)給出了合約，并鎖定交易�！翱赡軐Ψ皆敢獬龈邇r，但在賣家收到錢之前，無論多高的價格都是空中樓閣，所有的賣家都希望落袋為安�！彼f。
買入項目時拿到折價，將為項目運(yùn)營帶來優(yōu)勢。全宇對記者解釋稱，一方面對LP來說，以更低的價格買入項目，是退出時獲得高回報的起點(diǎn)。第二，當(dāng)五牛以比較好的價格買入項目后，一旦出現(xiàn)同業(yè)廝殺、爭搶租戶的情況，五牛會更有底氣給出讓利空間，確保優(yōu)質(zhì)租戶的入駐，及項目的持續(xù)運(yùn)營。
除了對存量資產(chǎn)的投資運(yùn)營，五�？毓赏瑯幼⒅貙﹂_發(fā)類地產(chǎn)項目的股權(quán)投資。全宇表示，五牛控股會挑選百強(qiáng)開發(fā)商進(jìn)行同股同權(quán)的合作開發(fā)，目前已經(jīng)跟鐵獅門、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等都有過合作。
“跟世界知名開發(fā)商鐵獅門合作主要是看好他們在商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓方面有非常強(qiáng)的開發(fā)、管理能力，我們也會參與到開發(fā)中。”全宇說。在住宅地產(chǎn)的開發(fā)方面，五牛控股也會精挑合作對手和城市，根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆褪袌霰憩F(xiàn)進(jìn)行資產(chǎn)配置。
(原標(biāo)題：地產(chǎn)存量市場風(fēng)口：五�？毓扇绾巍拔�(zhǔn)不破”？)
