臨深片區(qū)樓市：莞惠中三市僅惠州新房成交量上升

　　過去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區(qū)，更促使了部分需求外溢至東莞、惠州和中山等臨深片區(qū)。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃細則呼之欲出，臨深片區(qū)的樓市也發(fā)生著變化。就新房市場而言，惠州成為了臨深片區(qū)樓市中“最火”的城市。

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年惠州一手住宅成交78413套，環(huán)比上漲13.9%，同比上漲20.6%；成交面積為851.2萬平方米，環(huán)比上漲16.4%，同比上漲28.7%；成交均價為每平方米1.12萬元，環(huán)比上漲3.7%，同比上漲6.6%；套均價格為121.6萬元，環(huán)比增加6.9萬元。

　　而在2016年上半年，惠州一手住宅成交套數(shù)超8萬套，而后受供應(yīng)量、網(wǎng)簽等因素影響，每半年的成交套數(shù)穩(wěn)定在6.5至7萬套左右，而在2018年上半年再度近8萬套。一手住宅成交均價則從2016年上半年的每平方米7800元逐步上漲至1.12萬元。

　　近段時間以來，惠州樓市特別是大亞灣片區(qū)尤其引人關(guān)注。證券時報記者在多個微信公眾號、朋友圈截圖都發(fā)現(xiàn)，有關(guān)大亞灣多個樓盤午夜排隊搶房等照片和視頻不斷出現(xiàn)。有中介人員宣稱需求旺盛，市場價格將大漲，大亞灣也即將實施限購等消息，一些營銷炒作烘托市場的消息也開始了新一輪的塑造渲染。不過，惠州市大亞灣房管局曾多次發(fā)布辟謠公告。

　　樂有家研究中心認為，相比周邊的深圳、東莞，惠州整體價格控制的較好。截至2018年6月30日，惠州一手住宅庫存面積為894萬平方米，與2017年底庫存面積基本持平，去化周期下降至6.3個月。隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃推出以及惠州不限購政策優(yōu)勢的進一步發(fā)揮，去化周期可能進一步下降。

　　與東莞和中山的一手住宅市場相比，惠州一手住宅市場的表現(xiàn)可謂獨樹一幟。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年莞惠中三市一手住宅成交117141套，同比上升13.1%。其中，東莞一手住宅成交20222套，成交面積230萬平方米，較去年上半年下降2.1%；中山一手住宅成交12816套，成交面積145.6萬平方米，同比下降15.7%，成交均價每平方米8314元，同比下降1.3%。可以看到，莞惠中三市僅中山一手住宅成交均價有所下降。

　　東莞的鳳崗、長安等片區(qū)房價一直是臨深片區(qū)房價最高的片區(qū)。一手住宅均價方面，鳳崗為2018年上半年東莞臨深片區(qū)中成交均價最高的片區(qū)，為每平方米24619元。大朗為東莞臨深片區(qū)中成交均價漲幅最大的片區(qū)，成交均價同比上升8.9%至每平方米19706元。值得一提的是，東莞大朗也臨近松山湖片區(qū)。不過，深圳與東莞相接的沙井和光明片區(qū)，目前一手住宅均價普遍超過每平方米4萬元。

　　有多位置業(yè)者告訴記者，自己在惠州和東莞的房子出售卻并不容易，等待周期較長。其實，二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標(biāo)，能夠反映該城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度，深圳就是二手房成交占主導(dǎo)的市場，而臨深片區(qū)二手房成交熱度依然不如一手房。

　　從成交數(shù)據(jù)上似乎就可以略知一二。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年東莞8個臨深片區(qū)的二手房成交套數(shù)僅清溪有所上升，清溪今年上半年成交299套，同比增加5.3%。東莞臨深片區(qū)中鳳崗的二手住宅成交套數(shù)847套，較去年同期下降49.3%，跌幅最大但依然為最高成交量。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年僅深圳市羅湖區(qū)，二手房交易量就達到5517套。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此前市場關(guān)于粵港澳大灣區(qū)概念炒作出現(xiàn)升溫的勢頭。不過，去房地產(chǎn)化是此類灣區(qū)建設(shè)需要關(guān)注的內(nèi)容，房企也需要積極應(yīng)對潛在的調(diào)控風(fēng)險。如果各地房價上漲過快或者存在炒作跡象，那么各類調(diào)控措施仍將不斷釋出。