深圳樓市調(diào)控再出重手 房價上漲預期改變
導讀
面對樓市升溫，此次新政對投機行為進行了精準的狙擊。
2016年的“深八條”，拉開了這一輪樓市調(diào)控的序幕，近兩年后，深圳再一次重手調(diào)控樓市。
7月31日，深圳發(fā)布最新樓市調(diào)控文件，對企業(yè)限購，對商務公寓、個人限售，抑制離婚炒房，全面封堵投資投機。于是，深圳成為調(diào)控最嚴厲的一線城市。
過去的一年多，深圳新房均價從數(shù)據(jù)上看持續(xù)緩跌，但二手房和公寓、豪宅熱度不減，實際的價格一直在上漲，投機風盛。此為新政出臺的背景。
今年7月，深圳新房成交均價為54142元/平方米，在連續(xù)21個月環(huán)比下跌之后微升0.09%，多位業(yè)內(nèi)人士預期，受嚴厲新政影響，未來一段時間，深圳樓市成交將大概率下滑。
狙擊投機投資
數(shù)據(jù)顯示，深圳新建住宅均價水平從2016年9月的61,600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累計下跌7,458元/平方米，跌幅12.1%。
但在限價政策之下，新房二手房價格倒掛，深圳企業(yè)購房、離婚買房等投機行為加劇，對于真正的剛需造成擠壓，違背了“房住不炒”的調(diào)控目標。
7月的樓市數(shù)據(jù)也反映了熱度在上升。據(jù)規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳全市一手住宅成交3461套，環(huán)比上漲27.95%，成交均價為54142元/平方米，環(huán)比微升0.09%。同時，月成交面積達34.22萬平方米，環(huán)比上升22.61%，創(chuàng)下近一年新高。
二手房市場方面，7月深圳共成交6991套，環(huán)比上升14.44%；成交面積為56.3萬平方米，環(huán)比上升13.0%，創(chuàng)今年新高。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，二手房成交均價為53028元/平方米，環(huán)比上漲13元/平方米。
面對樓市升溫，此次新政對投機行為進行了精準的狙擊。
首先是個人購買住宅限售三年。2017年的深圳，轉手時間間隔不滿3年的住房占二手房總成交量的46.2%，短期拋售的逐利行為，被相關部門盡收眼底。
限售，意味著約40.34萬套商品房的流動性被鎖死。
深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，限售有利于抑制短期炒作和非理性購房；政策僅對新房限售、未追溯已購住房，有利于住房合理流動。
商務公寓則限售五年。數(shù)據(jù)顯示，近五年，深圳成交即轉手的商務公寓占總成交規(guī)模70%；近一年半，企業(yè)購買一手商務公寓占總成交規(guī)模16.9%，個人和企業(yè)炒作商務公寓明顯。
此外，繼上海、杭州等地后，深圳也暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購買商品住房；還針對離婚購房進行了打補丁。
相比于其他一線城市，深圳此番的調(diào)控新政是一線城市中最嚴格的。
王鋒表示，所有的政策，都有利于堵住漏洞，避免個人、企業(yè)繞開限購政策進行炒房。
美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一手房的價格受結構性因素影響較大，價格波動非常正常。而7月0.09%的升幅可忽略不計。
房價將下行？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，7月住建部、中央等對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)再次變化，稱要堅決遏制房價上漲。特別是深圳在7月31日發(fā)布了全面升級調(diào)控政策，代表了又一輪樓市調(diào)控升級的開始。
張大偉表示，7月中央表態(tài)樓市調(diào)控，地方更多是查漏補缺。
世聯(lián)行評估表示，深圳此次調(diào)控政策是繼“三價合一”后的持續(xù)收緊，進一步擠壓投資投機需求，有利于抑制短期炒作和非理性購房。
深圳之外，多個城市已發(fā)布了約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。張大偉認為，未來調(diào)控將會繼續(xù)嚴格，對市場來說，下行風險將會加大。
何倩茹表示，新政的出臺對新房、二手房成交量的影響都會比較大，但是對價格的影響比較小。8月份的實際成交量預計會下跌10%-20%，但備案量暫時不會顯示出來，因為備案量有滯后性。
她同時認為，對房地產(chǎn)中介公司而言，最大的影響就是客戶的觀望，成交量下降從而帶來公司交易量的下降，因此會倒逼中介公司努力為客戶尋找更好的房源，匹配買賣雙方的需求。同時，中介公司也可以擴大經(jīng)營范圍，把客戶引導至周邊城市也是擴大成交量的途徑之一。
“現(xiàn)在房子不好賣”，福田區(qū)福源花園附近中介門店業(yè)務員說，該小區(qū)54㎡戶型最高可以掛320萬，前幾天有一套頂樓樓梯房才280萬就成交了。他建議業(yè)主現(xiàn)在想賣房就得降20萬，掛300萬，爭取看290萬能不能成交。
對于未來樓市走向，何倩茹表示，上半年深圳樓市整體的成交氣氛不算太旺，預計下半年也差不多。其中，第三季度的情況可能會比較嚴峻，因為處于政策的消化期。
另一位深圳業(yè)內(nèi)人士認為，此次新政出臺后，對二手房的影響很大，新房二手房價格倒掛可能逐漸結束，房價上漲的鏈條被打破，對未來的房價預期也改變了，深圳樓市有可能出現(xiàn)真正的下跌。
世聯(lián)評估認為，不論是企業(yè)還是個人限售，不論是住宅還是公寓限售，都減少了買賣市場供應量，反之增加了長持市場供應量，也就增加了租賃市場供應量，迎合了房屋回歸居住及發(fā)展租賃的政策導向，在一定程度上會促進租賃市場的發(fā)展。（編輯：黃鍇）
