房租上漲的邏輯

　　導讀

　　最近一年多時間里，住宅市場悄悄發(fā)生了巨大變化。在國家鼓勵發(fā)展租賃市場的政策刺激下，很多機構(gòu)投資者開始介入住宅租賃市場。

　　一些地區(qū)房價上漲的勢頭終于得到了控制，但近日房地產(chǎn)市場又傳來房租大幅度上漲的消息，引來眾多議論。有人認為“房租上漲比房價上漲更可怕”、“房價上漲是經(jīng)濟問題，房租上漲是社會問題”；有人認為是鼓勵發(fā)展住房租賃市場導致了房租的大幅度上漲。

　　筆者認為，房租上漲有合理的成分，但也存在值得關(guān)注的地方。一味否定或排斥房租上漲的言論不可取，但忽視房租過快上漲背后的問題也不可取。

　　住房租金收益率偏低，房租上漲很大因素是市場力量所致。從正常邏輯看，房租上漲幅度應(yīng)該與房價保持一致，但現(xiàn)實中房租的上漲幅度遠小于房價上漲幅度。在2003年前后，無論是北京還是上海，住房的租金收益率大約在5%左右，而2017年，京滬兩地的租金收益率降至1.5%，只有按揭貸款利率的1/3，如果剔除物業(yè)管理費及維修費用（這些費用一般由業(yè)主負擔），住房的租金所得大約只有按揭貸款利率的1/4。根據(jù)筆者觀察，自2015年以來，京滬的房價累計上漲近一倍，但房租幾乎沒有上漲。

　　同樣是房租，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率與住宅市場的租金收益率存在明顯差別，從2000年以來，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率并沒有明顯降低，一直維持在6%左右的水平。顯然，商業(yè)地產(chǎn)市場的收益率高于銀行按揭貸款，從投資理論邏輯上是正常的，而住宅的租金收益率遠低于財務(wù)成本，是不符合正常的財務(wù)邏輯的。因此，住宅租金的上漲有其合理補漲的成分。