頭部房企也遭遇去化難題：“日光盤”不再 下半年房企現(xiàn)金流、融資壓力俱增

　　導(dǎo)讀

　　7、8月以來，不止上海這樣的一線城市出現(xiàn)了銷售速度放緩的跡象，環(huán)一線強二線周邊的三四線城市經(jīng)過過去一兩年上漲，銷售空間收縮，去化速度也在放慢。

　　9月5日，某大型房企位于上海遠郊的新盤第一次開盤，首期推出320套房子，包括260多套公寓和50多套疊加別墅。但該盤并未出現(xiàn)去年以來的“日光盤”現(xiàn)象。

　　一直與父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想買套房搬出來住，但遲遲沒出手。9月5日上午，她聽上述樓盤的銷售人員說，認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量，還有小戶型沒賣完，下午請假匆忙趕去售樓處。在售樓處，先是被保安詢問有沒有認(rèn)籌，在得到否定答案后，保安告訴她此前認(rèn)籌的客戶已經(jīng)在選房了，勸她下午晚點或明天再來。林紫欣不甘心地留在售樓處，她發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場至少有三家以上中介代理公司人員。最后，林紫欣了解到該項目在當(dāng)天上午下午各進行了一次選房，選房客群分別為大籌客戶與小籌客戶。

　　一名中介人員告訴林紫欣，大籌客戶是按照開發(fā)商公示的認(rèn)籌規(guī)則符合條件的客戶，比如繳納了60萬定金、一定金額的存款保證金等；小籌客戶則是交納了5萬定金、但暫時還不符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶，“比如手頭上多了一套房子已經(jīng)賣掉，但還未過戶，過戶之后就可以購買新的了”。中介人員說，如果符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶去化不足，還有多余的房子，那么小籌客戶可以晚一點參與搖號選房。他還告訴林紫欣，各個樓盤都這么操作，這樣的情況是從8月底開始的。難得的是，這個項目還推出了“開盤第一天認(rèn)購可優(yōu)惠10萬元”。林紫欣最后留在售樓處等待剩余的房源放出來。

　　剛過去的中報季，房企上半年銷售金額同比大漲，大部分房企完成全年銷售目標(biāo)的40%－50%，主要原因是將大部分貨值放在了下半年。然而，7、8月份以來，不止上海這樣的一線城市出現(xiàn)了銷售速度放緩的跡象，環(huán)一線強二線周邊的三四線城市經(jīng)過過去一兩年上漲，銷售空間收縮，去化速度也在放慢。

　　上海中原盧文曦分析，7月以來樓市有一個趨勢：遠郊區(qū)域的認(rèn)籌人數(shù)小于供應(yīng)量的趨勢越來越明顯。雖然市中心有的樓盤還是維持幾個客戶搶一套的緊張狀態(tài)，但比起上半年五六個客戶搶一套房有所緩和。另外，有些樓盤雖然搖號的號碼比較靠后，甚至超過房源數(shù)量，但也能買到，不一定搖到號就要買，不是自己喜歡的就放棄。

　　“下半年市場供應(yīng)增多，選擇余地更大。預(yù)計9、10月份的供求矛盾會進一步趨緩。”盧文曦認(rèn)為，比如上海大華板塊長期沒有新盤推出來，市場改善需求又大，所以供求矛盾還是挺突出的，現(xiàn)在認(rèn)籌人數(shù)多的樓盤大多是基于這種情況。