長租公寓爆雷、跑路頻發(fā) 監(jiān)管大招來了：租金支付周期超3個月要強(qiáng)制監(jiān)管
原標(biāo)題：長租公寓爆雷、跑路頻發(fā) 監(jiān)管大招來了：租金支付周期超3個月要強(qiáng)制監(jiān)管
面對近期多地長租公寓“爆雷”“跑路”的情況，多地行業(yè)主管部門除了發(fā)布風(fēng)險提示外，還發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管新政。
9月11日，成都市發(fā)布租賃資金監(jiān)管新規(guī)，要求住房租賃企業(yè)開立全市唯一的資金監(jiān)管賬戶，對于支付租金周期超過3個月的，應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過設(shè)立監(jiān)管賬戶，對企業(yè)的資金使用用途進(jìn)行監(jiān)督，避免企業(yè)因“長收短付”經(jīng)營而形成的資金池以及違規(guī)挪用資金用作非經(jīng)營用途的行為，保護(hù)房東和租客的權(quán)益。成都的資金監(jiān)管新規(guī)可以理解為是租賃租金“支付寶”模式的建立，具有示范效應(yīng)，預(yù)計后續(xù)也會成為長租公寓領(lǐng)域較多的一個創(chuàng)新點。
收取租金周期超3個月應(yīng)存入監(jiān)管賬戶
9月11日，成都市住建局、銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局、成都市金融監(jiān)管局、央行成都分行營管部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》。
《通知》要求，住房租賃企業(yè)應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(簡稱“監(jiān)管賬戶”)，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。
同時，本通知施行之日起新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶，其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個月以內(nèi)的，由承租人自主決定租金和押金是否存入監(jiān)管賬戶管理。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，成都租金監(jiān)管新政的核心內(nèi)容是，租金支付周期超過3個月的，需要強(qiáng)制進(jìn)行租金監(jiān)管，而短于3個月的，可以協(xié)商。監(jiān)管的資金是大概念的租金，即包括收取的租金、押金和“租金貸”資金，監(jiān)管更加到位。另外，租金貸的監(jiān)管，需要租賃企業(yè)、承租者和金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)或協(xié)商。
在貝殼研究院高級分析師黃卉看來，通過設(shè)立監(jiān)管賬戶，對企業(yè)的資金使用用途進(jìn)行監(jiān)督，避免企業(yè)因“長收短付”經(jīng)營而形成的資金池以及違規(guī)挪用資金用作非經(jīng)營用途的行為，保護(hù)房東和租客的權(quán)益。另外，監(jiān)管新政也倒逼租賃企業(yè)提升資金鏈管理以及精細(xì)化運(yùn)營能力。一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在此前杭州試點的基礎(chǔ)上，成都的監(jiān)管新政更加成熟和便于操作。成都對于住房租賃相關(guān)資金進(jìn)行監(jiān)管，可以理解為是租賃租金“支付寶”模式的建立，即第三方資金監(jiān)管模式建立，規(guī)范了資金的使用，對于租客的資金保護(hù)有積極作用，同時也使得長租公寓的資金使用面臨約束，防范長租公寓企業(yè)違規(guī)挪用租金的做法，防范各類暴雷事件的出現(xiàn)。目前全國各地都在積極推進(jìn)租賃資金監(jiān)管的政策，成都此類政策具有示范效應(yīng)，預(yù)計后續(xù)也會成為長租公寓領(lǐng)域較多的一個創(chuàng)新點。
多地發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示和資金監(jiān)管新規(guī)
近期，上海、杭州、成都等多地長租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆倉跑路”現(xiàn)象，再次引發(fā)行業(yè)主管部門高度關(guān)注。
9月1日，上海、廣州行業(yè)主管部門均發(fā)布了《住房租賃市場風(fēng)險提示》，提醒房東和租客要警惕公司“高進(jìn)低出、長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險，防范“租金貸”風(fēng)險，加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失。近期，成都、合肥、重慶等地也密集發(fā)布了《住房租賃市場風(fēng)險提示》。
8月28日，成都市住建局發(fā)布風(fēng)險提示指出，近期，成都市數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式出現(xiàn)“爆倉”“跑路”，為加強(qiáng)風(fēng)險防范，避免經(jīng)濟(jì)損失，成都市住建局向全市住房租賃當(dāng)事人提出防范“租金貸”風(fēng)險、及時辦理房屋租賃登記備案等幾大租賃注意事項，包括謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)、查驗房源信息和房源狀況、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、防范“租金貸”風(fēng)險、采用規(guī)范的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案、合法維護(hù)自身權(quán)益等。
8月31日，成都市住建局還表示，為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營情況，成都市將開展住房租賃企業(yè)專項排查工作。包括住房租賃企業(yè)開展自查、成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會對會員企業(yè)全面排查、區(qū)(市)縣對轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)深入開展排查等三個方面。其中，要求成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會匯總允許承租人使用住房租金貸款的企業(yè)，含該企業(yè)使用的APP、合作的金融機(jī)構(gòu)、承租人使用住房租金貸款的占比、租金收入中住房租金貸款的占比等情況，以及匯總采取“高進(jìn)低出、長收短付”進(jìn)行經(jīng)營的企業(yè)，排查“高進(jìn)低出”經(jīng)營的租金差額，“長收短付”經(jīng)營形成的資金池沉淀金額。
除了發(fā)布住房租賃風(fēng)險提示、開展住房租賃企業(yè)風(fēng)險排查工作外，西安、杭州等地還發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)。其中，西安住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)要求，從10月1日起，租金需進(jìn)入專用賬號監(jiān)管。杭州住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)也正式實施，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險防控金繳交到位；對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險防控金30%，剩余風(fēng)險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓近期不斷出現(xiàn)爆雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。多地密集提示風(fēng)險、開展風(fēng)險排查、發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)具有積極的意義。
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