樓市全面復(fù)蘇？開發(fā)投資連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)，銷售面積首次止跌…房地產(chǎn)多指標(biāo)持續(xù)向好

　　房地產(chǎn)多指標(biāo)持續(xù)向好！

　　國家統(tǒng)計(jì)局11月16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、到位資金等多指標(biāo)累計(jì)增速連續(xù)8個(gè)月反彈，其中，開發(fā)投資連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)，銷售額連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，銷售面積首次不再下降，房企到位資金連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇下，房企投資信心逐步恢復(fù)，但還未恢復(fù)到去年平均增速水平，短期內(nèi)房企投資增速仍有上升的空間。商品房銷售已經(jīng)走出疫情陰霾，預(yù)計(jì)11月銷售面積累計(jì)同比增速正式邁入正值。房企資金狀況持續(xù)改善，預(yù)計(jì)年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績(jī)壓力的影響下，將加速去化，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速或?qū)⒊掷m(xù)走高。

　　開發(fā)投資連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)

　　從開發(fā)投資情況看，1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資116556億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增速比1—9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積180718萬平方米，同比下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款11386億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月正增長(zhǎng)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)5月上升，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇下，房企投資信心逐步恢復(fù)，但還未恢復(fù)到去年平均增速水平，短期內(nèi)房企投資增速仍有上升的空間。

　　另外，從土地購置數(shù)據(jù)來看，依然保持負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，比預(yù)期的要弱。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這至少說明，雖然一些大城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)較弱，但是很多城市是面臨阻力的。而且 “三道紅線”政策實(shí)際上已經(jīng)引起了很多阻力，至少購地市場(chǎng)容易降溫。

　　對(duì)于土地購置面積增速同比下降3.3%，而土地成交金額同比上漲14.8%的現(xiàn)象，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，土地購置面積及成交金額增速的剪刀差逐漸擴(kuò)大，可見近期土地供應(yīng)量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續(xù)上行，土地單價(jià)持續(xù)上漲。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，廣東省、海南省、紹興、沈陽、銀川、唐山、長(zhǎng)春、杭州、無錫以及南京共10個(gè)省市為了控制土地溢價(jià)率的上漲，出臺(tái)了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”的土地出讓政策。潘浩預(yù)計(jì)，未來為了維持地價(jià)穩(wěn)定，部分土地市場(chǎng)過熱的城市仍將陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策。

　　商品房銷售面積增速首次持平

　　從銷售情況來看，1—10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1—9月份為下降1.8%；商品房銷售額131665億元，同比增長(zhǎng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，商品房銷售額累計(jì)同比增速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月正增長(zhǎng)，銷售面積累計(jì)同比增速在連續(xù)9個(gè)月下降后10月首次持平。

　　王小嬙認(rèn)為，這意味著商品房銷售已經(jīng)走出疫情陰霾。從10月單月銷售指標(biāo)看，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌局面，銷售面積為16221萬平方米，環(huán)比下降12.7%，銷售價(jià)格為9875元/平方米，環(huán)比下降1.9%。雖然10月仍是傳統(tǒng)的銷售旺季，但“銀十”不及“金九”。隨著更多城市調(diào)控升級(jí)，購房者逐漸趨向理性，預(yù)計(jì)11月單月銷售仍下降，但下降幅度不大，累計(jì)同比正式邁入正值。

　　潘浩則認(rèn)為，1-10月商品房銷售面積追平去年同期，單月銷售均價(jià)下行的原因是，各地前期穩(wěn)市場(chǎng)的調(diào)控政策逐步起效，加之房企為了對(duì)沖融資壓力以及搶占銷售節(jié)點(diǎn)近兩個(gè)月推出各種促銷措施，使得銷售量保持增長(zhǎng)的同時(shí)價(jià)格略有下行，從歷史同期看，2017-2019年環(huán)比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價(jià)格下行屬于周期性回調(diào)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期的平穩(wěn)走勢(shì)造成影響。根據(jù)貝殼新房帶看、認(rèn)購指數(shù)觀察，兩項(xiàng)指標(biāo)10月仍保持增長(zhǎng)，故判斷年底成交量走高的可能性較大，預(yù)計(jì)今年全年成交量將超過去年，成交價(jià)格增速將繼續(xù)保持穩(wěn)定。

　　房企到位資金連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)

　　從房企資金狀況來看，1—10月份，房企到位資金153070億元，同比增長(zhǎng)5.5%，增速比1—9月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，國內(nèi)貸款22378億元，增長(zhǎng)5.1%；利用外資111億元，下降15.2%；自籌資金50045億元，增長(zhǎng)6.5%；定金及預(yù)收款51287億元，增長(zhǎng)4.3%；個(gè)人按揭貸款24312億元，增長(zhǎng)9.8%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企到位資金增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月為正的良好態(tài)勢(shì)，雖然當(dāng)前從房企角度看，“三道紅線”是一個(gè)約束，但是外部的金融大環(huán)境寬松也是明確的，所以某種程度上說，房企的外部金融環(huán)境也不必過于悲觀。

　　潘浩也認(rèn)為，房企資金狀況持續(xù)改善。分項(xiàng)來看，除利用外資同比下降外，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款同比增速均有所提升。預(yù)計(jì)年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績(jī)壓力的影響下，將加速去化，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的增速或?qū)⒊掷m(xù)走高。