實(shí)探深圳寫字樓租售：租金持續(xù)下行 大宗買賣頻現(xiàn)
走在深圳街頭，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，許多寫字樓外立面都掛著“全球租售”、“租賃熱線”等巨幅租售廣告。一邊是供不應(yīng)求，一邊是供大于求，與住宅市場(chǎng)火熱相比，今年深圳的寫字樓市場(chǎng)明顯承壓，租金持續(xù)下跌。不過(guò)，寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊。
租金承壓
高品質(zhì)寫字樓不再挑租客
“金中環(huán)兩三年前最高租到每月每平方米250元，現(xiàn)在只要150元�！睆埥�(jīng)理是福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介經(jīng)理，他介紹說(shuō)，“一些二房東模式的寫字樓品質(zhì)不高，租金下跌明顯，高品質(zhì)寫字樓的租金也出現(xiàn)了不同程度下跌，甚至還有一些免租期優(yōu)惠。過(guò)去，這些高品質(zhì)寫字樓通常會(huì)挑租客，現(xiàn)在也不挑了，有公司租就行�！�
隨后， 記者致電樓齡較新的福田區(qū)深業(yè)上城寫字樓招商服務(wù)中心，工作人員明確表示暫不接受P2P和對(duì)外營(yíng)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，其他類型企業(yè)則不受限制。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳的寫字樓曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)兩極分化，一方面部分品質(zhì)較低寫字樓降低租金吸引中低端租客，另一方面則是高品質(zhì)寫字樓選租客。這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發(fā)模式：一類是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理相對(duì)較好的只租不售。由此可見，無(wú)論品質(zhì)高低，寫字樓目前都出現(xiàn)了不同程度的招租難。
作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)晴雨表。記者走訪多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，寫字樓租金價(jià)格普降，許多寫字樓業(yè)主甚至主動(dòng)提出租金打折以維持出租率。
在深圳，一些企業(yè)會(huì)選擇在年底進(jìn)行企業(yè)遷移�！拔易罱趲凸疚锷线m的辦公場(chǎng)地，羅湖地王大廈也是地標(biāo)之一，現(xiàn)在租金在每月每平方米150元左右，甚至還可以打折，兩三年前的租金可要200元。”陳經(jīng)理是深圳一家地產(chǎn)公司的行政部經(jīng)理，他還告訴記者，“我們公司與業(yè)主簽訂了3年租約而且快要到期，過(guò)去3年約定每年租金上調(diào)5%，現(xiàn)在看起來(lái)有點(diǎn)吃虧。不過(guò)，如果現(xiàn)在搬離也涉及不少的費(fèi)用，所以我們考慮如何與業(yè)主重新簽訂租約，獲得更多的優(yōu)惠�！痹跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，陳經(jīng)理遇到的情況被稱為租賃重組，這在最近也時(shí)常發(fā)生。
仲量聯(lián)行的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級(jí)寫字樓三季度空置率為27.8%，環(huán)比二季度25.8%上升兩個(gè)百分點(diǎn)；四季度的空置率為25.6%，環(huán)比下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，今年深圳全市甲級(jí)寫字樓租金水平同比下降8.6%，至每月每平方米194元，但下半年的租金降幅緩于上半年。
對(duì)于租金降幅趨緩，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也“得益于”疫情影響下深圳許多新建寫字樓推后入市。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，深圳寫字樓市場(chǎng)今年共錄得約93萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中近七成供應(yīng)來(lái)自南山區(qū)，該數(shù)據(jù)低于此前市場(chǎng)的普遍預(yù)期。不過(guò)，未來(lái)12個(gè)月深圳市場(chǎng)將迎來(lái)近180萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，推高全市甲級(jí)寫字樓空置率水平。面對(duì)寫字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，從土地供應(yīng)端來(lái)看，深圳如何平衡商業(yè)用地和居住用地之間的關(guān)系，仍是一道難題。
大宗交易頻現(xiàn)
盡管租金持續(xù)下跌，空置率居高不下，但寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊，一些“大鱷”仍在進(jìn)軍深圳寫字樓市場(chǎng)。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度深圳大宗交易市場(chǎng)活躍度回升，共錄得大宗交易105.8億元，同比增加153.6%。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月深圳時(shí)常發(fā)生寫字樓的大宗交易，僅在羅湖筍崗片區(qū)，中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)就買下招商中環(huán)的一棟寫字樓，開泰銀行中國(guó)總部入駐華潤(rùn)筍崗中心。仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀(jì)欣表示，今年的疫情延緩了投資人的考察和投資決策，但并沒(méi)有影響其投資粵港澳大灣區(qū)和深圳市場(chǎng)的決心，投資人下半年在深圳加快尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從投資物業(yè)類型來(lái)看，深圳全年大宗交易仍以辦公樓為主，占交易總額的61%。其中，寫字樓投資型買家占比超過(guò)65%。從投資區(qū)域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中寫字樓的成交主要集中在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區(qū)。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，今年受疫情影響再加上供應(yīng)量持續(xù)增加、需求放緩，深圳寫字樓市場(chǎng)供需不均衡的現(xiàn)象凸顯。但深圳仍然是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好的城市，投資人趁目前寫字樓價(jià)格處于相對(duì)低位買進(jìn)，一方面可以省去租金，另一方面也可以坐享物業(yè)升值。所以，一些處于規(guī)劃利好區(qū)域的物業(yè)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，仍然能獲得資本的青睞。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于今年深圳寫字樓的大宗交易，從投資者行業(yè)分類可以看出，保險(xiǎn)類公司表現(xiàn)活躍，占據(jù)全年大宗交易總額近六成。有分析人士表示，就全國(guó)市場(chǎng)而言，險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：直接投資上市房企的股權(quán)；收購(gòu)整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報(bào)；通過(guò)債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)。雖然寫字樓的流動(dòng)性較差，但是可以作為較為穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資，這也符合險(xiǎn)資投資運(yùn)用的安全性原則要求。
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示，在新冠肺炎疫情持續(xù)影響下，自用型買家考慮企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)情況而顯得越發(fā)謹(jǐn)慎。整體而言，當(dāng)前氛圍偏向買方市場(chǎng)。雖然當(dāng)前深圳市場(chǎng)在售物業(yè)較多，但普遍為在建或尚未出租的狀態(tài)，有穩(wěn)定租約的成熟物業(yè)依然是機(jī)構(gòu)投資者的主要投資標(biāo)的。
