貝殼研究院發(fā)布《數(shù)字化居�。�2021年新居住展望》
中證網(wǎng)訊（記者 董添）12月29日，貝殼研究院發(fā)布《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》。針對2021年，提出了七大展望，主要包括，2021年，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升，城市分化，核心城市及城市圈穩(wěn)中向好�！笆奈濉睍r期我國房地產(chǎn)業(yè)存量深化，服務(wù)崛起。疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷，數(shù)字化革命重塑價值鏈。房企從速度擴張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì)，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型。經(jīng)紀行業(yè)會更加走向合作，經(jīng)紀人的數(shù)字化加速推進。長租公寓在困境中轉(zhuǎn)型，重新平衡“輕”和“重”的關(guān)系。老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)，模式破局仍需政策引領(lǐng)。
針對2020年房地產(chǎn)市場，貝殼研究院指出，我國土地、新房和二手市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預(yù)計比去年增長9%，價格上漲15%左右。全國二手房交易規(guī)模達到7.3萬億，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7%左右。
對于2020年房地產(chǎn)市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出，消費者更加看重房屋空間的居住品質(zhì)以及社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)能力，為此形成了巨大的改善性換房需求。全球貨幣流動性充裕，進入資產(chǎn)價格上漲的階段，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)品受到消費者青睞，房價升溫也帶動土地價格上漲。
貝殼研究院預(yù)計，2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。
從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。
預(yù)計未來5年我國房地產(chǎn)的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質(zhì)。其中，由經(jīng)濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動因素。
房企發(fā)展方面，房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑。在融資新規(guī)廣泛適用后，債券融資境規(guī)模增速下滑，融資成本預(yù)期上升。2021年房企到期債務(wù)同比增長36%，預(yù)計未來3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實現(xiàn)實質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
對于未來租賃市場發(fā)展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構(gòu)化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業(yè)融資難題，加強對企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營的監(jiān)管。長租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運營能力建設(shè)。
老舊小區(qū)改造方面，建議明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運營的保障機制，如物業(yè)管理、停車管理和便民服務(wù)設(shè)施等進行市場化運營性收費，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、電梯運營等服務(wù)性收費的合規(guī)性。對于小區(qū)內(nèi)低效空間資源的特許經(jīng)營使用方式及使用時限，給予法律政策層面的明確保障。出臺老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標體系，鼓勵通過新建或改擴建等方式，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場、養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐等公共服務(wù)設(shè)施。
