政策利好 城市更新成房企存量時(shí)代新風(fēng)口

　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，近期部分招聘平臺(tái)上出現(xiàn)了城市更新的工作崗位。2021年政府工作報(bào)告提及，“實(shí)施城市更新行動(dòng)。”

　　相對(duì)容易獲得土儲(chǔ)、利潤(rùn)率高等特征疊加“增量轉(zhuǎn)存量”，房企參與城市更新業(yè)務(wù)積極性高。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在“兩集中”供地模式背景下，未來(lái)更多房企會(huì)將目光投向城市更新方向，探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　政策支持

　　記者在不同的招聘平臺(tái)以城市更新為關(guān)鍵詞檢索，發(fā)現(xiàn)在招的相關(guān)崗位包括城市更新規(guī)劃設(shè)計(jì)師、城市更新專員、城市更新銷售經(jīng)理等崗位，招聘房企不乏“舊改王”佳兆業(yè)、恒大、升龍、奧園集團(tuán)等。

　　記者以“深圳”為檢索區(qū)域，某平臺(tái)顯示，3月16日，深圳市正奧投資集團(tuán)有限公司更新的崗位有城市更新專員，該崗職責(zé)包括：搜集整理城市更新申報(bào)材料，協(xié)助部門領(lǐng)導(dǎo)向國(guó)土等部門遞交申報(bào)材料；協(xié)助項(xiàng)目拆遷談判，辦理物業(yè)移交及資料整理，跟進(jìn)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度。3月11日，佳兆業(yè)新增了城市更新項(xiàng)目經(jīng)理崗位。

　　2021年政府工作報(bào)告提及，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

　　“目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超60%，一線城市城鎮(zhèn)化率超85%。未來(lái)城市建設(shè)將由外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量開發(fā)，城市更新需求巨大。”中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪表示。

　　獲土儲(chǔ)“捷徑”

　　房企參與城市更新業(yè)務(wù)積極性高漲。3月12日，龍湖集團(tuán)和海南省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，未來(lái)將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，在海南加強(qiáng)城市綜合體開發(fā)、城市更新、鄉(xiāng)村振興、文旅康養(yǎng)、智慧服務(wù)等方面的合作。

　　綠景中國(guó)地產(chǎn)2月發(fā)布的公告顯示，公司持股80%的深圳市南山區(qū)沙河街道沙河五村城市更新單元項(xiàng)目取得重大進(jìn)展，一期拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署達(dá)100%。金隅集團(tuán)近期也表示，將積極探索組織推進(jìn)城市更新老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)。

　　有媒體報(bào)道，中國(guó)奧園近期開啟了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，調(diào)整后，業(yè)務(wù)將更多集中于城市更新。中國(guó)奧園官網(wǎng)顯示，公司將城市更新列為10大業(yè)務(wù)之一，已獲取50多個(gè)城市更新項(xiàng)目，40多個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)。

　　國(guó)盛證券表示，今年政府工作報(bào)告提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”，預(yù)計(jì)未來(lái)五年城市更新力度將進(jìn)一步加大。

　　房企為何青睞？從拿地角度出發(fā)，傳統(tǒng)的招拍掛拿地難度增大。某TOP10房企投資擴(kuò)展中心總監(jiān)告訴記者，“當(dāng)前拿地不好拿，房企需要多元化拿地，城市更新就是一個(gè)好途徑�！�

　　從“賺錢”的角度看，東興證券研報(bào)稱，以佳兆業(yè)集團(tuán)2020年中期業(yè)績(jī)披露數(shù)據(jù)為例，公司土儲(chǔ)內(nèi)舊改項(xiàng)目地價(jià)為9600元/平方米，土儲(chǔ)內(nèi)深圳舊改項(xiàng)目地價(jià)為14100元/平方米。同期，深圳住宅銷售均價(jià)超50000元/平方米，住宅用地公開出讓單價(jià)普遍超40000元/平方米，舊改項(xiàng)目利潤(rùn)空間巨大。從中國(guó)奧園披露的廣州和珠海的城市更新案例來(lái)看，其項(xiàng)目毛利率超30%，凈利率超15%，盈利能力顯著高于招拍掛獲取的項(xiàng)目。

　　有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在“兩集中”供地政策背景下，未來(lái)更多房企會(huì)將目光投向城市更新方向，探索新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“存量時(shí)代”要求

　　從宏觀背景出發(fā)，城市更新符合存量時(shí)代房企的發(fā)展要求。東興證券稱，在“控制大城市規(guī)模、區(qū)域均衡發(fā)展”的土地供應(yīng)思路下，北京和上海等一線城市已明確“用地規(guī)模不增加”方針。

　　如《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》中要求，到2020年中心城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地由現(xiàn)狀約910平方公里減到860平方公里左右，到2035年減到818平方公里左右；《上海市城市總體規(guī)劃（2017年-2035年）》中明確提及，加大存量建設(shè)用地挖潛力度，推進(jìn)土地利用功能適度混合利用，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)。

　　中國(guó)恒大董事局副主席、總裁夏海鈞早前表示，恒大自2016年開始布局大灣區(qū)至今，已成為大灣區(qū)土儲(chǔ)最豐富的房企之一。其中，公司在大灣區(qū)的大部分項(xiàng)目是舊改項(xiàng)目，符合增量轉(zhuǎn)向存量發(fā)展的要求。

　　“大城市建設(shè)用地日趨緊張，通過(guò)城市更新盤活存量用地已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)之選�！庇蟹治鋈耸勘硎�。

　　從合作形式來(lái)看，按照開發(fā)模式可分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府和市場(chǎng)合作。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，城市更新項(xiàng)目涉及因素和環(huán)節(jié)較多，不確定性強(qiáng)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，對(duì)公司的經(jīng)驗(yàn)和資金都是一個(gè)重要考驗(yàn)。因此，房企間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合參與城市更新將會(huì)成為一個(gè)重要趨勢(shì)。