收獲出讓金1178.21億 杭州首批集中供地收官
“賣地大戶”杭州再次證明了自己的魅力。
1178.21億元，這是杭州在過去兩天中收獲的土地出讓金總額，幾近2020年該市賣地總金額的一半。
5月7日、8日，杭州首批集中供地的57宗地塊全部成功出讓，總出讓面積約301.8萬平方米，總建筑面積約757.2萬平方米。7日共出讓32宗地塊，總成交金額約717億元；8日共出讓25宗地塊，總成交金額約461億元。
其中，有41宗地塊觸及最高價(jià)，溢價(jià)率超過29%，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，最高達(dá)到40%；單宗地塊最高成交金額為111.61億元。
在為期兩日的土拍中，深耕杭州的品牌房企融信、融創(chuàng)、濱江皆在首日收獲頗豐，次日，華潤置地、中駿分別以111.6億元、91億元的成交價(jià)拿下兩個(gè)大體量項(xiàng)目，此外，不少杭州本土中小房企風(fēng)頭頗盛，宋都股份單日納入4宗地塊。
相較而言，在廣州、重慶等市場上表現(xiàn)搶眼的國企、央企，此次在杭州則相對沉寂，建發(fā)、保利地產(chǎn)、華潤置地、綠地等各有一宗地塊入賬。
熱度如此高漲的杭州市場，實(shí)際上利潤空間并不大。“利潤很薄，”中指研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生向第一財(cái)經(jīng)記者分析，“尤其是有自持的地塊。”
不過，杭州良好的城市基本面、旺盛的市場需求，依然讓房企在此爭相奪地�！昂贾莅踩禂�(shù)高，”有成功在杭拿下一宗地塊的房企投拓人士表示，“長期看好杭州市場。”
自持比例創(chuàng)新高
“群里剛發(fā)了消息，地塊沒拿到�！眳⑴c了杭州5月8日土拍的某華北房企人士向第一財(cái)經(jīng)記者說道；另一家報(bào)名了10多個(gè)地塊的華東房企則表示抱著參與的心態(tài)，“我們會(huì)舉牌，但還是要看運(yùn)氣”。
最終上述兩家房企在此次土拍中顆粒無收。上述成功收獲一宗地塊的房企，原本報(bào)名了9宗地塊�！昂贾菽玫仉y度系數(shù)為全國最高�！痹摲科笸锻厝耸咳绱诵稳荨�
有拿不到地的，也有拿到“手軟”的。
中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在5月7日出讓的32宗地塊中，融信共斥資142.3億元，收入7宗地塊，平均溢價(jià)率為29.8%；緊跟其后的是近期在土地市場上大殺四方的融創(chuàng)，斥資126.9億元，收入4宗地塊，平均溢價(jià)率在25.9%；濱江位列第三，拿地金額約96.3億元，收入5宗地塊。祥生、龍湖分列拿地金額排名四、五位。
8日的土拍中，杭州本土房企表現(xiàn)頗為積極，中天、廣宇、華元、西房、地上等均有所獲。在出讓的25宗地塊中，宋都股份共斥資逾28億元拿下了4宗地塊，成為當(dāng)日獲取地塊數(shù)量最多的房企。加上前一日拿下的一宗地塊，宋都股份拿地金額達(dá)到了45.84億元，且皆觸及最高限價(jià)，溢價(jià)率接近30%。
拿地的代價(jià)除了高成交金額外，還有大比例的自持。粗略統(tǒng)計(jì)，在共計(jì)57宗地塊中，自持比例超過10%的地塊共有26宗，超過20%的還有12宗。
其中，建發(fā)拿下的祥符東單元地塊，除了16.31億元的成交價(jià)外，還有38%的競自持比例。這遠(yuǎn)超杭州施行雙限政策以來最高26%的自持比例。
很快，建發(fā)創(chuàng)下的記錄就被刷新了。8日，杭州本土房企杭州地上以最高限價(jià)10.92億元+自持比例40%的代價(jià)拿下了臨安區(qū)的一宗地塊，成交樓面價(jià)為12708元/平方米，溢價(jià)率為29.68%。
“據(jù)測算，自持比例超過10%就沒什么利潤空間了，如果超過20%的話，基本上是‘血虧’了�！备咴荷Q。
上述投拓人士表示，“自持部分若僅考慮沉淀將非常難實(shí)現(xiàn)盈利，開發(fā)商要多思考出路。例如濱江、綠城已經(jīng)創(chuàng)立了自主的長租公寓品牌�！�
值得一提的是，在此前的土地市場上表現(xiàn)強(qiáng)勁的國企、央企，在杭州此次的土拍中則出手較少，僅保利、建發(fā)、華潤置地、綠地等四家企業(yè)各收入一宗地塊；其中，華潤置地以111.6億元的成交價(jià)拿下了綠汀路項(xiàng)目，另需自持4%。
綠城則未在此次的土拍中有所收獲。但該房企在今年第一季度共斥資逾百億元，在杭州購地�！拔覀儨y算了一下，綠城在一二月份拿的10塊地的平均自持比例差不多為8%，”高院生表示，相較于這兩日的地塊更有優(yōu)勢。
供應(yīng)量縮
最近幾年來，在杭州拿地開發(fā)只賺開發(fā)不賺錢，并不是新鮮事。 一家參與了此次土拍的某房企也向記者坦言，“地塊太多，算不過來賬，杭州的項(xiàng)目很難賺錢�！�
中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州地貨比約為0.55，在實(shí)施集中供地的22個(gè)熱點(diǎn)城市中居于中下，遠(yuǎn)低于深圳的0.27，也低于南京、寧波的0.45、0.50。
即便如此，杭州為何能吸引到如此多房企前來競拍？
高院生認(rèn)為，今年市場成交情況比較好，杭州成為很多企業(yè)的流量城市，當(dāng)前拍下的地有望轉(zhuǎn)化成當(dāng)年的銷售業(yè)績，“從這樣的角度考量，很多企業(yè)會(huì)在杭州拿熱門地塊，哪怕利潤空間不大，但可以保證資金周轉(zhuǎn)是比較順暢的。”
杭州此次還推行了新的保證金制度。據(jù)披露，房企可以選擇繳納托底保證金的方式，每宗地塊只需要約5000萬元，這大大降低了企業(yè)參拍的門檻。
不只保證金門檻有所降低，杭州土地出讓金繳納期限具有明顯的優(yōu)勢。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，就首批集中供地而言，除下沙板塊土地出讓金周轉(zhuǎn)期限為6個(gè)月外，杭州其他區(qū)域周轉(zhuǎn)期限普遍在8-9個(gè)月左右；而蘇州的土地出讓金周轉(zhuǎn)期限普遍為3個(gè)月，廣州（除增城外）對于資金繳納的預(yù)留期限則僅1個(gè)月。
同時(shí)，不同于其他區(qū)域城市積極加快宅地供應(yīng)放量，杭州2021年的供應(yīng)計(jì)劃實(shí)則出現(xiàn)下降。
根據(jù)杭州2021年的供應(yīng)計(jì)劃，其全年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為1106.64公頃，較2020年的供應(yīng)計(jì)劃減少了近9%。億翰智庫認(rèn)為，這樣的供貨計(jì)劃或讓土拍熱度進(jìn)一步聚焦。
而與此同時(shí)，杭州的房價(jià)上漲、庫存下降，市場表現(xiàn)頗好。據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度，杭州新房成交均價(jià)為28630元/平方米，較2020年四季度的成交均價(jià)上漲了1199元/平方米，增幅為4.4%；同時(shí)，一季度顯性庫存為715萬平方米，較上年四季度減少了7.9%。
另中指院數(shù)據(jù)顯示，從2016年以來的累計(jì)情況看，杭州以77.3%的漲幅居于22城之首。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州市場的良好走勢，可能會(huì)讓更多房企在第二批供地時(shí)調(diào)整策略進(jìn)行納儲(chǔ)，“不過第二批集中供地正好卡在三季度的節(jié)點(diǎn)，今年或許無法轉(zhuǎn)化，相較于首批，可能會(huì)有所降溫。”
