北京首個(gè)“雙集中”土拍收官：30宗地?cái)埥鸪?100億元，整體呈現(xiàn)“低溢價(jià)”
每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝
為期兩天的北京今年首個(gè)“雙集中”土拍大戲今日（5月11日）落幕，現(xiàn)場(chǎng)成交的25宗地塊，加上此前預(yù)先成交的5宗地塊，北京此次集中供地成交總金額達(dá)到1109.71億元。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，本次北京土拍吸引了眾多房企報(bào)名參與，僅保證金就突破千億元。中指研究院認(rèn)為，本次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)將由原來(lái)的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
整體溢價(jià)率偏低
昨日（5月10日）表現(xiàn)搶眼的卓越在今日的土拍中再次拔得頭籌。
今日上午，開(kāi)拍的第一宗地塊為豐臺(tái)區(qū)張郭莊村棚改項(xiàng)目FT00-0203-6145、6159地塊，起拍價(jià)為59億元，起始樓面價(jià)34478.58元/平方米，建設(shè)用地面積74400.31平方米，建筑控制規(guī)模不大于171120.713平方米，地塊容積率2.3，最高限價(jià)為62億元。該地塊吸引了首開(kāi)+卓越、金茂、金地+保利+華潤(rùn)、招商+城建、中海等房企報(bào)名。
記者注意到，該地塊在競(jìng)拍前便已經(jīng)達(dá)到了最高限價(jià)，直接進(jìn)入了競(jìng)公租房面積狀態(tài)。不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的爭(zhēng)奪依舊如昨日般激烈，公租房面積從1000平方米開(kāi)始競(jìng)起，各個(gè)房企們舉牌爭(zhēng)奪達(dá)到了110輪，最終由首開(kāi)+卓越聯(lián)合體報(bào)出的3.25萬(wàn)平方米奪得。
這樣的情形依舊是今日土拍的主流表現(xiàn)，此后又有3宗地塊到達(dá)了預(yù)設(shè)上限，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。而兩日的土拍一共有10宗地塊因?yàn)橛|及上限而進(jìn)入待定的未完待續(xù)狀態(tài)。
中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“海淀、昌平、朝陽(yáng)等核心區(qū)域或基本面較好的地塊參拍企業(yè)數(shù)量多、綜合競(jìng)拍次數(shù)較高，反映了房企向核心區(qū)域或核心板塊拿地的趨勢(shì)和意愿進(jìn)一步增強(qiáng)，也意味著集中供地趨勢(shì)下，區(qū)域或板塊土地市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇�！�
不過(guò)可以看到，此次北京土拍的地塊整體溢價(jià)率水平處于低位。此次北京成交的30宗土地，總用地面積約169萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。依此計(jì)算，此輪土地平均溢價(jià)率不足8%。
李益峰說(shuō)表示，“在地價(jià)上限及其他嚴(yán)密的土拍規(guī)則約束下，此次北京成交地塊整體溢價(jià)率水平處于低位，落實(shí)了‘穩(wěn)地價(jià)’的目標(biāo)，但土地競(jìng)拍熱度仍相對(duì)較高，多宗地塊突破‘地價(jià)上限、競(jìng)公租房/政府持有比例’兩道上限進(jìn)入競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案階段�！�
值得一提的是，卓越已經(jīng)在昨日的土拍中首先以39.27億元斬獲朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，在今日又聯(lián)合首開(kāi)、中交等共計(jì)取得4宗地塊，成為此次土拍中的明星房企。
不過(guò)，2020年在北京拿地金額較高的房企，在本次土拍中卻未有斬獲。如中海曾于2020年在朝陽(yáng)、石景山、房山、大興等區(qū)域斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)262.08億元，連續(xù)3年居北京拿地權(quán)益金額榜首。合生創(chuàng)展2020年度以179.6億元斬獲豐臺(tái)區(qū)分鐘寺3宗地塊，居權(quán)益金額榜次席。這兩房企在此次北京土拍中均未有收獲。
更精準(zhǔn)控制房?jī)r(jià)
在“房住不炒”的總基調(diào)下，此次集中土拍也在延續(xù)著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)格。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全市商品房銷(xiāo)售面積970.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%。但是需要注意的是，住宅銷(xiāo)售面積為733.6萬(wàn)平方米，下降7%。
雖然2020年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為5820.9億元，同比增長(zhǎng)2.6%，但定金及預(yù)收款為2450.9億元，下降2.6%。
不過(guò)，整體新開(kāi)工面積仍在繼續(xù)增長(zhǎng)。2020年北京全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積為3006.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%。其中住宅新開(kāi)工面積為1716.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%。
土地市場(chǎng)方面，貝殼研究院相關(guān)報(bào)告顯示，2020年北京宅地市場(chǎng)成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬(wàn)平方米，同比下滑6%。其中限價(jià)宅地8宗，規(guī)劃建面95萬(wàn)平方米；不限價(jià)住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬(wàn)平方米；共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬(wàn)平方米。
值得注意的是，2020年北京土地樓面價(jià)有所上升，近三年限價(jià)宅地成交面積占比逐年下降。2020年北京限價(jià)宅地成交量?jī)H為整體市場(chǎng)的16%，而住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價(jià)為28823元/平方米，同比上漲24%。
有所不同的是，北京本次集中土拍對(duì)房?jī)r(jià)有著更為精準(zhǔn)的控制。中指研究院認(rèn)為，此次土拍在原有限地價(jià)的基礎(chǔ)上，提前公布地塊合理上限價(jià)格，公布競(jìng)報(bào)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額”上限，以及競(jìng)報(bào)“公共租賃住房面積”上限，提交《房屋售價(jià)承諾書(shū)》明確未來(lái)房屋售價(jià)；限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)公租房等條件使得各個(gè)流程環(huán)節(jié)價(jià)格透明可控，有利于房企根據(jù)合理利潤(rùn)空間理性拿地。
此外，未來(lái)北京市場(chǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將有所改變。中指研究院認(rèn)為，“北京首次集中供地調(diào)整了土地出讓方式，弱化了原有的共產(chǎn)房和限競(jìng)房出讓方式，重啟了競(jìng)配建公租房出讓方式，創(chuàng)新性推出‘競(jìng)政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額’和‘競(jìng)建高品質(zhì)住宅’等出讓方式。受此調(diào)整影響，未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)將由原來(lái)的純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房結(jié)構(gòu)，向純商品房、新型共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。”
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