“兩集中”供地下的拿地格局：風(fēng)光無兩的地方龍頭與“有錢難花”的大型房企
自從房企融資被嚴(yán)格監(jiān)管以后，公開土地市場(chǎng)近年來的趨勢(shì)沒有被改變過，黑馬越來越少了。具有資金優(yōu)勢(shì)的龍頭房企能夠拿到更多的資金去搶更多的土地，中小房企大抵只有陪跑的份，資金與周轉(zhuǎn)的壓力，實(shí)在讓他們沒有爆發(fā)的動(dòng)能。
在期待與觀望中，多座重點(diǎn)城市例如北京、廣州、杭州以及重慶的“兩集中”供地落下了帷幕。
自從房企融資被嚴(yán)格監(jiān)管以后，公開土地市場(chǎng)近年來的趨勢(shì)沒有被改變過，黑馬越來越少了。具有資金優(yōu)勢(shì)的龍頭房企能夠拿到更多的資金去搶更多的土地，中小房企大抵只有陪跑的份，資金與周轉(zhuǎn)的壓力，實(shí)在讓他們沒有爆發(fā)的動(dòng)能。
在“兩集中”供地政策剛剛落地之時(shí)，龍頭房企例如萬科、中海等都信心滿滿。中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超在今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上也曾豪言，現(xiàn)在公布試點(diǎn)“兩集中”的22個(gè)城市中有4個(gè)是一線城市，18個(gè)是重點(diǎn)二線城市，在這些城市，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢(shì)，面臨更多的機(jī)會(huì)。
可從第一輪集中供地目前的結(jié)果來看，碧桂園、萬科，乃至中海的光芒都集體黯淡，中海在廣州、北京的土拍中均有較強(qiáng)的拿地欲望，可截至目前依然顆粒無收；而地方國(guó)企以及區(qū)域深耕型的企業(yè)，卻異常耀眼，例如北京的首開、廣州的越秀，在這一輪集中供地中都收獲頗豐。
造成這種局面的原因是多樣的。這或許是與企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)，大房企有更多的拿地渠道，可以不必參與公開市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；又或許是龍頭房企測(cè)算之后某些指標(biāo)達(dá)不到集團(tuán)的要求，不得不與優(yōu)質(zhì)地塊失之交臂。但無論是哪一種原因，我們都可以從中看到一個(gè)現(xiàn)象：“兩集中”供地的格局下，資金似乎并不是當(dāng)前的唯一。房企們應(yīng)該有更加萬全的應(yīng)對(duì)之策。
地方龍頭的高光時(shí)刻
事實(shí)上，這一輪集中供地的優(yōu)質(zhì)地塊并不少。從溢價(jià)率來看，房企的積極性也頗高，例如杭州的平均溢價(jià)率是24.85%；重慶更是達(dá)到了42.99%。雖然都是房企青睞的優(yōu)質(zhì)地塊，但從最終結(jié)果來看，并非人人都能如愿。
在這一輪集中供地中，最為風(fēng)光的無疑是各個(gè)地方的龍頭企業(yè)，例如，北京的首開獨(dú)中四元，廣州的越秀包攬8宗地塊，深耕杭州的融信、濱江勢(shì)頭迅猛，重慶的融創(chuàng)、龍湖，補(bǔ)倉的意愿也十足。
在廣州首批集中供地中，越秀地產(chǎn)作為本地國(guó)企，斥資177億元拿下8宗地塊，成最大贏家。
北京的首開及其聯(lián)合體則以100.4億元的投資金額、20.19萬平方米的土儲(chǔ)面積成為最風(fēng)光的企業(yè)之一。其中包括，經(jīng)過110輪競(jìng)價(jià)，“首開+卓越”以總價(jià)62億元、配建3.25萬平方米公租房面積競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)張郭莊村地塊；“首開+住總”經(jīng)過46輪競(jìng)價(jià)，以16.3億元+1.6萬平方米公租房面積競(jìng)得大興舊宮鎮(zhèn)地塊。
龍湖則在發(fā)家大本營(yíng)重慶獲得超百萬方土儲(chǔ)，土地總額為96.6億元，占龍湖本次集中拍地金額的2/3。重慶也是融創(chuàng)深耕的重點(diǎn)城市之一，在這次集中供地中，融創(chuàng)共砸下99億元收獲8宗地塊，風(fēng)頭甚至蓋過了龍湖。作為樓市熱點(diǎn)城市之一，杭州土拍的熱度更超過了廣州和重慶。本地房企濱江、深耕杭州的融信兩家雖然規(guī)模不大，但明顯都將火力集中在杭州。
中指院統(tǒng)計(jì)顯示，融信成為本次杭州集中供地中拿地金額最大、拿地宗數(shù)最多的房企，分別拿下西湖1宗、上城2宗、蕭山4宗，共7宗地塊，合計(jì)建筑面積78.6萬平方米，總金額達(dá)142.3億元。
濱江也斬獲5宗地塊，拿地金額為96.3億元。其中有4宗地塊，是融信跟濱江聯(lián)合拿下的。
克而瑞分析認(rèn)為，對(duì)于這類房企而言，在深耕區(qū)域“集中彈藥”能夠有效提升成功拿地的機(jī)遇，且對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有一定的深度研判，有助于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
落寞大型房企的考量
與風(fēng)光的區(qū)域龍頭們不同，在集中供地之前，被寄予厚望的萬科、中海這種過往在公開市場(chǎng)所向披靡的房企，卻沒有太多的收獲。
事實(shí)上，并不能將原因歸咎于他們消極應(yīng)戰(zhàn)。一名中海投拓口的人士自我調(diào)侃道，“我們有錢也花不出去。太難了�！�
中海無疑是資金實(shí)力雄厚的房企，他們對(duì)目標(biāo)地塊也做好了十足的準(zhǔn)備。在廣州，他們?yōu)榱艘蛔诘貕K的成交可以動(dòng)用數(shù)十個(gè)馬甲，交上過百億的保證金；在北京，對(duì)有意向的地塊，中海也沒有缺席，這種魄力看得出他們有十足的信心去攻城略地。
一名熟悉中海的地產(chǎn)分析師指出，“中海這兩年投地很積極的，這一次廣州沒拿到比較意外，北京中海項(xiàng)目很多，不拿也不影響，后面有機(jī)會(huì)�！�
不止中海，碧桂園、萬科等龍頭房企在近期各地的集中供地出讓中均戰(zhàn)果平平。
碧桂園僅在北京、重慶各拿下一宗地塊，萬科除了沈陽拿下三宗地塊，無錫、重慶、長(zhǎng)春、杭州等都僅各有一宗地塊，要知道，這些區(qū)域，都是重倉一二線城市的萬科十分看重的地方。
事實(shí)上，碧桂園沒有斬獲在情理之中，本次集中供地的城市畢竟不是他的主戰(zhàn)場(chǎng)；而萬科的原因則更加復(fù)雜，以廣州為例，它的境遇其實(shí)與中海在北京相似，雖然幾無所獲，但其還有551億元廣信資產(chǎn)包待“解包”，其中有兩個(gè)項(xiàng)目正在擇機(jī)入市中，土地儲(chǔ)備相對(duì)充足。
事實(shí)上，中海、萬科們的拿地渠道早已經(jīng)多元化，中海去年提出“大項(xiàng)目”戰(zhàn)略之后，其在北京、上海等地就簽下了不少大體量的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備也相當(dāng)充足。
去年9月，中海就以69.78億元的底價(jià)競(jìng)得北京石景山區(qū)的北辛安棚戶區(qū)改造地塊。而僅北辛安這一個(gè)舊改項(xiàng)目，總建面就達(dá)到約320萬平米。在此之前的一個(gè)月，中海更以79億元拿下了北京2020年的總價(jià)最高地塊。
同樣在去年，中海還跟上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，對(duì)黃浦區(qū)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目5幅土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，總投資金額約在590億元。
可見對(duì)龍頭房企而言，獲取土地資源的渠道并不只在公開市場(chǎng)。業(yè)界也普遍認(rèn)為，今年第二乃至第三批集中供地計(jì)劃，目前稍顯落寞的房企也有充足的資金納儲(chǔ)。
克而瑞也指出，龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢(shì)，能對(duì)年內(nèi)的銷售形成支撐，另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；未來規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。
