“兩集中”土拍市場“鮮露面”房企打何算盤

　　目前，廣州、重慶、杭州、北京等城市的首批集中供地已結束，融創(chuàng)中國、華潤置地等TOP50房企斬獲頗豐，而碧桂園、世茂集團等規(guī)模房企鮮有成交。

　　中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，相對充足的土地儲備、全年穩(wěn)健的投資節(jié)奏和多元化的投資方式，成為不少規(guī)模房企在集中土拍市場少有“露面”的重要因素。同時，在土拍市場熱情高漲的情況下，項目毛利率難言上升。

　　“曲線”方式拿地

　　中信建投研報數(shù)據顯示，長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京7個城市合計出讓264宗地塊，參拍房企全口徑拿地金額達3093億元。其中，109宗地塊被TOP50房企中的29家競得。融創(chuàng)中國在上述7個城市合計拿地金額超過450億元，華潤置地拿地金額超過280億元。

　　有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”。如碧桂園在上述7城中僅拿地兩宗。

　　部分規(guī)模房企參與土拍“不積極”，或與其本身的投資計劃、土地儲備等因素有關。碧桂園常務副總裁程光煜此前表示，2020年碧桂園的權益投資額為2092億元，2021年的計劃與2020年相當。截至2020年底，中國恒大的土地儲備項目達798個，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。在“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司計劃可售住宅土儲總規(guī)模未來兩年年均再下降1500萬平方米，控制在2億平方米左右。

　　有的房企通過“曲線”方式拿地，繞過難度相對大、成本相對較高的招拍掛，轉而通過收并購、合作開發(fā)等途徑補充土儲。截至5月12日，世茂集團今年以來通過收并購、合作開發(fā)等方式新增20宗地塊，土地金額約200億元。截至2020年底，公司的總貨值超過13800億元。2021年，世茂集團預計可售資源3096萬平方米（未包含2021年新獲取土地當年供貨的可售資源），可售貨值達5500億元。

　　融創(chuàng)中國4月斥資收購彰泰集團80%權益，交易涉及彰泰集團在廣西南寧、桂林等城市的54個房地產開發(fā)項目及3個房地產代建項目，可售建筑面積約1162萬平方米。

　　某TOP10房企相關人士告訴中國證券報記者，公司對每宗參拍地塊都有一個預估價和對應的項目利潤率。如果地塊條件好，即使單個項目價格高也會努力爭取�！爸攸c要考慮項目后期的建設成本和利潤率，不會一味為了拿地而抬高價格�！�

　　利潤率被壓縮

　　在上述7個城市中，重慶、杭州、廣州、北京是房企參與土拍市場的主陣地。其中，融創(chuàng)中國全口徑拿地金額居前，公司在廣州、無錫、重慶、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局單個城市，如首開和卓越重倉北京、越秀重倉廣州。

　　方正證券統(tǒng)計，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京、天津、青島、廈門、深圳、福州12個集中供地的熱點城市，合計成交土地建筑面積5036萬平方米，成交總價6266億元，樓面均價為13844元/平方米，平均溢價率為17.5%。

　　對于房企拿地熱情高的原因，有機構認為，一是前4個月的銷售額增速高，為房企拿地提供了資金支持；二是若摘得首批供地，年內有望上市銷售，為全年貢獻銷售業(yè)績。不過，該機構指出，受融資政策收緊、土拍政策持續(xù)完善影響，預計房企后續(xù)批次的參與熱度將有所降溫。平安證券數(shù)據顯示，百強房企4月單月銷售面積、銷售額同比分別增長23.3%、34%。

　　房企拿地熱情高漲，項目利潤率自然受到“蠶食”。中信建投指出，從上述7個城市的競拍情況看，長春、沈陽、廣州的相關項目毛利率尚可，但重慶、無錫、杭州的項目毛利率較低。

　　中信建投表示，從各城市的平均地價/房價的比值看，長春為44.3%，廣州為51.4%，重慶為63.6%，無錫為61.5%，沈陽為38.8%，杭州為62.9%，北京為61.5%。如果僅考慮拿地均價和建安成本，上述7個城市的項目隱含毛利率分別為長春26.9%、廣州24%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。

　　中信建投預計，重慶、杭州、無錫等地的項目去化速度會有所提升，但利潤率或被壓縮。房地產行業(yè)毛利率中樞將由25%向20%下滑，甚至跌落到20%以下。