解決安居難、租金高 一線城市“十四五”多舉措保障住房租賃發(fā)展
過(guò)去的100年間，中國(guó)的城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，人口從鄉(xiāng)村向城市集聚，安居一直都是一個(gè)重要問(wèn)題。
近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，從土地支持、優(yōu)化行政審批、資金支持、減稅降費(fèi)和金融支持五個(gè)方面入手，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。
7月7日，國(guó)新辦舉行政策吹風(fēng)會(huì)，介紹加快發(fā)展保障性租賃住房有關(guān)情況。住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，人才是一個(gè)城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一個(gè)城市，青年人有希望，城市才有未來(lái)，青年人有希望，國(guó)家才有未來(lái)。所以，解決青年人、新市民的住房問(wèn)題是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，政府應(yīng)該有內(nèi)生動(dòng)力去做這個(gè)事。
住房租賃的問(wèn)題再度受到廣泛關(guān)注。其中，尤其是一線城市，吸引了大量年輕人，但房?jī)r(jià)和房租價(jià)格較高，解決住房租賃問(wèn)題、確保新市民的安居顯得更為緊迫。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心最新發(fā)布的報(bào)告顯示，6月，北上廣深的住房租金均價(jià)分別達(dá)到了91.78、99.32、60.58、90.55元/平方米·月，且整體漲幅領(lǐng)先于其他類別城市。
報(bào)告指出，一線城市作為大多數(shù)年輕人就業(yè)的最佳選擇，適逢畢業(yè)季人員流入量大，帶動(dòng)租賃市場(chǎng)活躍度顯著提升，租金隨之上漲。預(yù)計(jì)隨著畢業(yè)生陸續(xù)離校求職以及大量外省市畢業(yè)生的涌入，旺季效應(yīng)延續(xù)，一線城市租金水平仍將有一定的上漲空間。
對(duì)于一些剛畢業(yè)的應(yīng)屆大學(xué)生而言，高昂的租金支出成為難以承受之重。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了北上廣深四大一線城市的“十四五”規(guī)劃綱要，均花了一定的篇幅專門(mén)部署未來(lái)5年的住房租賃工作，而相比之下，在此前各地的“十三五”規(guī)劃中，住房租賃問(wèn)題大多僅一筆帶過(guò)。
增加供應(yīng)，促進(jìn)職住平衡
無(wú)論是提供居住保障，還是穩(wěn)租金，增加租賃住房供應(yīng)都是最直接、有效的措施。
北京“十四五”規(guī)劃綱要提出，針對(duì)中低收入家庭自住需求，大力籌集建設(shè)各類租賃型住房，提高公共租賃住房備案家庭保障率，新增供應(yīng)套數(shù)占比不低于40%。新增集體土地租賃住房等政策性租賃住房供地占比不低于供應(yīng)總量的15%。
上海提出了更具體的數(shù)量目標(biāo)，實(shí)施人才安居工程，拓寬人才安居租賃房源籌集渠道，到2025年全市用于人才安居的租賃房源規(guī)模達(dá)到20萬(wàn)套。
上海還單獨(dú)提出，加大對(duì)城市運(yùn)行基礎(chǔ)服務(wù)人員宿舍型租賃住房的供應(yīng)力度，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬(wàn)套（包括間、宿舍床位）以上。
廣州在“十四五”規(guī)劃綱要中并未明確提及數(shù)量目標(biāo)，但明確表示加大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計(jì)劃。根據(jù)廣州披露的“十三五”期間的情況，累計(jì)籌集保障性安居工程（含租賃補(bǔ)貼）共8.89萬(wàn)套，超過(guò)了5.75萬(wàn)套的目標(biāo)值。
深圳也未提及未來(lái)5年的租賃住房數(shù)量目標(biāo)，但7月7日，深圳住建局發(fā)布《住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》，今年計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地37公頃，占全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地363.3公頃的約1/10，計(jì)劃建設(shè)籌集租賃住房10萬(wàn)套（間）。在深圳本地的地產(chǎn)研究人士看來(lái)，這是一個(gè)頗具挑戰(zhàn)性的目標(biāo)。
而除了增加供應(yīng)總量之外，租賃住房的地段也同樣重要。
深圳一位中心城區(qū)的房地產(chǎn)中介向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，在房租上漲的情況下，有的租客為了控制租金成本，會(huì)選擇從較中心的地段換租到相對(duì)偏遠(yuǎn)、租金較低的區(qū)域。
但這往往帶來(lái)通勤距離、時(shí)間的增加，也不符合城市的低碳發(fā)展原則。
在“十四五”規(guī)劃綱要中，北京和上海都強(qiáng)調(diào)了職住平衡。其中，上海提出，鼓勵(lì)中心城老舊商務(wù)樓宇改造為租賃住房，為周邊就業(yè)人口提供居住配套。
北京作了更為具體的部署，包括在重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配建租賃住房，提高本地就業(yè)率，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)職住平衡；“十四五”時(shí)期，中心城區(qū)居住用地優(yōu)先用于建設(shè)租賃住房和中小套型共有產(chǎn)權(quán)住房，中心城區(qū)適度增加租賃型住房供給等。
此外，為了提升通勤便利性，北京還提出，統(tǒng)籌軌道交通建設(shè)與居住用地供應(yīng)，增加大站快線、市郊通勤鐵路沿線居住用地供給。
多主體、多渠道保障
一般而言，個(gè)人房東提供的租賃房源數(shù)量在一定的時(shí)期內(nèi)基本會(huì)維持在較為穩(wěn)定的水平，如果要大量增加供應(yīng)，需要采取哪些舉措？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，考慮到2017年到2019年一些大城市集中出讓了租賃地塊，以及配建租賃住房，接下來(lái)將形成大規(guī)模供應(yīng)，并且人口凈流入的大城市將單列租賃住房用地計(jì)劃，未來(lái)供應(yīng)還將繼續(xù)增加。
然而，由于開(kāi)發(fā)商的高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不愿意發(fā)展長(zhǎng)周期的租賃住房。
一位開(kāi)發(fā)商人士向記者表示，機(jī)構(gòu)房東不同于個(gè)人房東，基本上很難避稅，加上大城市的租金回報(bào)率不高，難以覆蓋融資成本，所以從財(cái)務(wù)的角度考慮，很難有自持租賃住房的積極性。
此次《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》提出了一系列保障、優(yōu)惠措施，包括利用存量土地以降低土地成本，給予稅收優(yōu)惠，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款等。
北上廣深在各自的“十四五”規(guī)劃綱要中，也提及了多主體、多渠道來(lái)籌措建設(shè)租賃住房的措施，具體包括：探索利用集體建設(shè)用地和國(guó)企、高校、科研機(jī)構(gòu)等企事業(yè)單位自有閑置土地等建設(shè)租賃住房；鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型企事業(yè)單位新建人才公寓；鼓勵(lì)存量低效商業(yè)、辦公、廠房等建筑改造為租賃型職工集體宿舍或公寓等。
李宇嘉指出，盤(pán)活低成本的存量空間，將成為租賃住房的主要供應(yīng)方式，這樣可以從源頭控制房源成本，實(shí)現(xiàn)低租金。
此外，深圳還專門(mén)提出，鼓勵(lì)城中村規(guī)模化租賃，持續(xù)改善城中村居住環(huán)境和配套服務(wù)，持續(xù)發(fā)揮城中村作為低成本居住空間和職住平衡穩(wěn)壓器作用。
“十三五”期間，曾有開(kāi)發(fā)商、租賃機(jī)構(gòu)將深圳一些城中村住房改造為長(zhǎng)租公寓，雖然環(huán)境大為改善，但也因?yàn)橥聘咂瑓^(qū)租金而引起詬病。
在保留低成本居住空間與提升居住品質(zhì)之間，如何取得平衡？美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，如果希望保留城中村的低租金，則不宜追求過(guò)度改造，可以由政府主導(dǎo)，重點(diǎn)改善消防安全、衛(wèi)生環(huán)境等即可。
當(dāng)前，城市競(jìng)爭(zhēng)很大程度是人才的競(jìng)爭(zhēng)，甚至是人口的競(jìng)爭(zhēng)，而對(duì)于房?jī)r(jià)高企的大城市而言，要想吸引和留住人口、人才，有必要給他們提供安居保障。
