前三季度樓市持續(xù)降溫 四季度將進(jìn)一步回歸理性

　　在中央及地方調(diào)控政策持續(xù)加碼影響下，前三季度全國樓市逐步回歸理性。三季度新房、二手房價(jià)格漲幅進(jìn)一步趨穩(wěn)，土地市場明顯降溫，溢價(jià)率下滑明顯。機(jī)構(gòu)預(yù)測，四季度房地產(chǎn)調(diào)控依然偏嚴(yán)，短期仍將面臨調(diào)整壓力。

　　房價(jià)漲幅進(jìn)一步趨穩(wěn)

　　中國指數(shù)研究院最近公布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，前三季度全國百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)至2.41%。其中，三季度價(jià)格漲幅較二季度收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期收窄0.48個(gè)百分點(diǎn)。9月，百城新建住宅均價(jià)為16175元/平方米，同比上漲3.40%，較上月收窄0.11個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.14%，較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加3個(gè)至33個(gè)。

　　相比之下，二手房市場降溫跡象更為明顯。三季度，百城二手住宅價(jià)格同比上漲0.91%，漲幅較二季度收窄0.58個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，9月百城二手住宅連續(xù)5個(gè)月收窄，且收窄幅度呈擴(kuò)大趨勢。此外，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加13個(gè)至43個(gè)，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，三季度全國熱點(diǎn)城市二手房市場調(diào)控持續(xù)收緊，“二手房指導(dǎo)價(jià)”“信貸收緊”等調(diào)控政策不斷加碼，導(dǎo)致二手房市場價(jià)格持續(xù)下跌，預(yù)計(jì)后續(xù)將保持穩(wěn)中微跌走勢。

　　成交規(guī)模繼續(xù)下滑

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，三季度50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規(guī)模低于近5年同期平均水平。其中，9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降5.6%，同比下降24.6%。

　　從各梯隊(duì)城市來看，三季度，一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降。其中，三線代表城市同比降幅最大，為31.3%。分區(qū)域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面積同比下降43%，較2019年同期下降16%；長三角代表城市商品住宅成交面積同比下降7%。

　　近期房企銷售額持續(xù)下滑也與此相佐證。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，TOP30房企單月銷售金額為5677億元，環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大。從企業(yè)表現(xiàn)看，9月銷售金額同環(huán)比上升的企業(yè)僅有綠城、陽光城。

　　土地市場降溫明顯

　　截至9月底，全國已有廣州、深圳、成都、蘇州、沈陽等15個(gè)重點(diǎn)城市完成第二批次土地集中出讓。中信建投證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中土地拍賣的平均溢價(jià)率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價(jià)率減少11.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，第二輪掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達(dá)206宗，流拍及中止交易率達(dá)到29.4%。

　　中信建投研報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體結(jié)算毛利率和歸母凈利率均下滑，同時(shí)房企的融資環(huán)境并不樂觀，因此下半年房企投資普遍趨于謹(jǐn)慎，大部分企業(yè)拿地策略較為謹(jǐn)慎，僅部分規(guī)模房企表現(xiàn)較為積極。

　　從全國情況看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，三季度全國300城住宅用地共成交1.6億平方米，同比下降46.9%，土地出讓金為8623億元，同比下降36.6%。

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測，最近央行在季度例會上提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，釋放出四季度信貸政策可能有微調(diào)的信號，將對穩(wěn)定市場預(yù)期和提振市場信心起到積極作用。但整體看，政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場仍面臨調(diào)整壓力。