中國房地產(chǎn)應當實現(xiàn)五個轉(zhuǎn)型

　　【言為心聲】

　　建議推廣我國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點經(jīng)驗，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在集體建設用地上從事房地產(chǎn)開發(fā),這樣做一方面可以解決我國城鎮(zhèn)化所帶來的住房短缺問題，大幅度降低我國城市房地產(chǎn)市場價格；另一方面也可以打破我國房地產(chǎn)市場的壟斷地位，防止我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷經(jīng)營局面。

　　喬新生

　　筆者認為，解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題，必須實現(xiàn)五個轉(zhuǎn)型。

　　第一，必須實現(xiàn)資金驅(qū)動發(fā)展向科技驅(qū)動發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　眾所周知，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有特殊的歷史背景。中國最早成立的房地產(chǎn)企業(yè)，絕大多數(shù)有政府背景。但是，房地產(chǎn)開發(fā)公司缺乏現(xiàn)代設計理念，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)，完全照搬中國香港特別行政區(qū)的發(fā)展模式，結(jié)果導致房地產(chǎn)市場領(lǐng)域資金密集，但是科技匱乏。

　　更主要的是，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營過程中，試圖依靠資本的力量，進行房地產(chǎn)市場博弈，結(jié)果導致我國房地產(chǎn)市場很快變成了金融市場。房地產(chǎn)市場的金融交易，遠遠大于房地產(chǎn)市場本身。

　　一些房地產(chǎn)專業(yè)人士的測算，中國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資收入利潤保持在5%到7%左右，一些房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率只有3%左右，房地產(chǎn)開發(fā)的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，成本增加，房地產(chǎn)開發(fā)商就會面臨虧損的局面。正因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)商把主要精力用于資本經(jīng)營方面，試圖借助于房地產(chǎn)這個重要的抵押物，在資本市場閃轉(zhuǎn)騰挪，獲取金融投資利潤。

　　解決房地產(chǎn)市場存在的問題，必須改變傳統(tǒng)的資金驅(qū)動發(fā)展模式，把房地產(chǎn)金融市場和資本市場，轉(zhuǎn)化為科技創(chuàng)新市場，通過科技投入，大幅度降低開發(fā)成本，確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　事實上，我國上海、蘇州等地企業(yè)已經(jīng)探索出現(xiàn)代打印房地產(chǎn)開發(fā)模式，借助于現(xiàn)代打印技術(shù)，將鋼鐵工業(yè)廢料，采用現(xiàn)代打印生產(chǎn)圖紙建造價廉物美的住房。這樣做一方面可以解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的環(huán)境污染與浪費現(xiàn)象；另一方面，也可以大幅度降低我國房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　第二，我國房地產(chǎn)業(yè)必須盡快從現(xiàn)有的利益分配型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代制造型產(chǎn)業(yè)�？赡芎芏嗳瞬恢�道，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商類似皮包公司，它們擁有房地產(chǎn)開發(fā)的一切配套手續(xù)和資格證明，但是，他們所擁有的一切資格都是為了出租。中國50%以上房地產(chǎn)開發(fā)商，都是通過收取管理費維持自己的生計。

　　部分上市公司的資金來源更為特殊，它們公然違反國家的規(guī)定，要求施工企業(yè)必須墊付資金，承包建筑施工項目。上市公司提供所有虛假資質(zhì)證明，收取管理費用。如果施工企業(yè)經(jīng)營管理不善，出現(xiàn)虧損，責任由施工企業(yè)承擔，房地產(chǎn)開發(fā)商不承擔任何法律責任。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商資金出現(xiàn)困難，房地產(chǎn)開發(fā)商還會要求施工企業(yè)承擔商業(yè)風險，為房地產(chǎn)開發(fā)商擔保借款。我國建筑施工企業(yè)之所以愿意成為“被奴役”的對象，根本原因就在于，他們在房地產(chǎn)開發(fā)市場根本拿不到項目，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)商獲得施工項目。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商將項目交給施工單位之后，施工企業(yè)為了減少成本，層層轉(zhuǎn)包，一些大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，名義上是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己經(jīng)營，實際上是一個又一個小包工頭現(xiàn)場施工。如果包工頭在經(jīng)營中出現(xiàn)虧損，就會拖欠農(nóng)民工的工資。

　　為了解決農(nóng)民工工資問題，地方政府采取一系列措施，中央出臺宏觀調(diào)控政策，要求施工單位必須繳納保證金。國家為此他們修改法律，在我國民事訴訟法中，為農(nóng)民工討要工錢提供的綠色通道。

　　但是，所有這些對于那些施工企業(yè)來說，根本不會傷筋動骨。究其原因就在于，一些施工企業(yè)早就想到了金蟬脫殼之計，不論是企業(yè)的法人代表，還是企業(yè)的現(xiàn)有資產(chǎn)，早已進行技術(shù)化處理。即使司法機關(guān)采取強制措施，也難以讓施工單位實際負責人承擔法律責任。雖然我國民法典照搬了合同法規(guī)定，賦予了施工企業(yè)拍賣項目優(yōu)先受償權(quán)，但是在現(xiàn)實生活中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商早已將開發(fā)的項目抵押或者轉(zhuǎn)讓給他人。因此，我國民法典一切制度設計，在現(xiàn)實生活中不好操作。

　　應規(guī)定，所有房地產(chǎn)開發(fā)商都必須承擔施工任務，只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)開發(fā)市場真正成為一個責權(quán)利相統(tǒng)一的市場。

　　第三，必須把地方政府“土地財政”轉(zhuǎn)化為“效益財政”。中央政府出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策之所以在執(zhí)行過程中不斷被扭曲，其中一個重要原因就在于，地方政府陽奉陰違。地方政府把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，依靠土地出讓增加財政收入。中央政府宏觀調(diào)控政策，客觀上導致地方政府財政捉襟見肘。地方政府為了擺脫困難，明修棧道暗度陳倉，推動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

　　絕大多數(shù)地方政府財政與房地產(chǎn)開發(fā)商緊密捆綁在一起。解決這個問題的根本出路就在于，必須徹底改變地方政府的財政觀念，要求地方政府必須高度重視房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題，采取切實有效措施，解決地方政府與民爭利的現(xiàn)象。

　　地方政府土地儲備必須公開，接受社會各界檢驗。如果地方政府繼續(xù)征收集體土地，囤積居奇，牟取暴利，地方人大應當加以監(jiān)督，防止地方政府和地方政府官員借助于土地財政，從事關(guān)聯(lián)交易等腐敗活動。

　　地方政府執(zhí)行中央廉租房建設政策時，不能把自己的責任推卸給房地產(chǎn)開發(fā)商，與房地產(chǎn)開發(fā)商“共同”修建廉租房。地方政府必須擔負起自己應該承擔的責任，在廉租房建設方面，做到“丁是丁卯是卯”，不得偷梁換柱，不得假公濟私。

　　第四，必須盡快修改我國現(xiàn)有的法律制度體系，逐漸消除集體所有與國家所有土地之間的制度落差，真正做到“土地面前人人平等”。

　　正如人們所知道的那樣，我國對集體土地實施嚴格管理，集體土地分為集體耕地和建設用地。集體建設用地開發(fā)必須實施嚴格的報批手續(xù)，地方政府可以通過征收方式，將農(nóng)村建設用地變?yōu)閲�有土地，可是，決不允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用建設用地從事房地產(chǎn)開發(fā)。

　　中央政府已經(jīng)意識到問題的嚴重性，要求在一些地方實施土地改革，在現(xiàn)有土地管理法基礎上，允許試點地方農(nóng)村集體建設用地直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，建設廉租房。這是在我國現(xiàn)有土地制度中打開一個口子，對于解決我國土地制度中存在的不平等現(xiàn)象具有非常重要的現(xiàn)實意義。

　　建議推廣我國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點經(jīng)驗，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在集體建設用地上從事房地產(chǎn)開發(fā),這樣做一方面可以解決我國城鎮(zhèn)化所帶來的住房短缺問題，大幅度降低我國城市房地產(chǎn)市場價格；另一方面也可以打破我國房地產(chǎn)市場的壟斷地位，防止我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷經(jīng)營局面。

　　當務之急，是要采取斷然措施，徹底解決我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的壟斷問題。地方政府不得壟斷土地開發(fā)，應當允許集體經(jīng)濟組織從事房地產(chǎn)開發(fā)；少數(shù)大型房地產(chǎn)公司不得壟斷房地產(chǎn)市場，應當允許更多企業(yè)建設商品房。只有增加供給，才能確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　第五，必須改變我國房地產(chǎn)市場粗放式的經(jīng)營模式，以內(nèi)涵式的發(fā)展解決我國房地產(chǎn)市場存在的深層次問題。

　　雖然我國房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)高度透明，房地產(chǎn)建設安裝成本、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)利潤都已經(jīng)公開，但是，正如人們所看到的那樣，由于我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是建筑消費市場，而是一個金融市場。因此，大量交易轉(zhuǎn)移到金融市場，我國房地產(chǎn)市場處于極不透明狀態(tài)。

　　我國房地產(chǎn)主管部門應當改變市場監(jiān)管模式，對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面管理。如果只是進行市場準入資格審查，或者只是對我國建筑質(zhì)量實施施工管理，那么，我國房地產(chǎn)市場的許多內(nèi)幕都難以掀開。

　　房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當積極配合中央政府相關(guān)部門，對我國房地產(chǎn)企業(yè)進行全面審計，并在此基礎之上，發(fā)現(xiàn)帶有規(guī)律性和普遍性問題，制定科學的管理辦法。

　　筆者建議，我國房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當向中央請求，由國家審計署牽頭，對我國房地產(chǎn)企業(yè)進行行業(yè)審計，對我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的深層次問題包括資金問題、結(jié)構(gòu)問題、財經(jīng)違法問題進行審計調(diào)查，并且向中央審計委員會提交報告，由中央財經(jīng)委員會作出決定，對一些房地產(chǎn)企業(yè)負責人實施監(jiān)管措施，必要的時候由紀檢監(jiān)察機關(guān)介入，將那些從事關(guān)聯(lián)交易和影響力犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人繩之以法，因為只有這樣，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展，才會逐漸地步入正軌。

　�。ㄗ髡呦抵心县斀�(jīng)政法大學教授）

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