范劍平：房地產(chǎn)調(diào)控需中長期化

　　國家信息中心首席經(jīng)濟學(xué)家范劍平：房地產(chǎn)調(diào)控需中長期化

　　各位來賓大家早上好。我想今天重點談一談當前房地產(chǎn)市場調(diào)控和對宏觀經(jīng)濟的影響。大家都知道從2011年3月開始，中國開始了這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，從房地產(chǎn)調(diào)控短期目標來講，就是抑制房價過快上漲。

　　在去年的9月份，應(yīng)該說初步達到了這樣一個調(diào)控目標，到11月份為止，我們重點監(jiān)測的城市中，已經(jīng)有65個城市房價與上一輪相比為零或者為負，大多數(shù)城市房價已經(jīng)開始停漲了。在這樣的時候提出促進房價合理回歸，合理調(diào)整這么一個新的要求。房地產(chǎn)的調(diào)控，如果僅僅說就房價而言，很多人都在爭論合理調(diào)整，合理回歸，到底應(yīng)該多大幅度更合適。

　　但是，就中國現(xiàn)在對房地產(chǎn)調(diào)控的必要性來講，我覺得不僅僅是一個房價問題，更主要是這幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中間所存在的一些問題，已經(jīng)對我國戰(zhàn)略性挑戰(zhàn)的方向產(chǎn)生干擾。這幾年房地產(chǎn)過于火爆吸引大量資金進入這個行業(yè)來投資，甚至投機。一個很明顯特點，帶動了像鋼鐵、有色、化工、建材這些行業(yè)，產(chǎn)能過剩問題更加嚴重。由于這些行業(yè)感覺到房地產(chǎn)火爆給他們銷路帶來促動，過去一致認為應(yīng)該淘汰落后產(chǎn)能的任務(wù)沒有完成，這幾年產(chǎn)能還在繼續(xù)膨脹，我國鋼鐵產(chǎn)能比如現(xiàn)在粗鋼產(chǎn)量產(chǎn)能已經(jīng)接近18億噸，最后造成的結(jié)果就是我國節(jié)能減排的目標很難完成。

　　去年，作為我們“十一五”規(guī)劃最后一年，原定要讓我國萬元GDP能耗5年下降20%左右任務(wù)完成的非常艱難。在很多地方不得不動用行政措施情況下，我們也只是勉強完成19%多一點。今年，我們前三個季度萬元GDP能耗僅僅下降1.6%，而今年年終目標應(yīng)該是下降3.5%，這樣敞開消耗能源來支持房地產(chǎn)的繁榮，火爆，對我們國家未來的隱患是非常大的。

　　有的人講，節(jié)能目標是不是自己束縛了自己的手腳。但是大家沒有看到，一個13億人口國家的國家，我們現(xiàn)在能源每年新增量在世界上應(yīng)該說是非常驚人的，尤其是考慮到金融危機以后，甚至連美國都在調(diào)整自己的能源戰(zhàn)略，美國已經(jīng)明確自己盡可能開發(fā)石油，他們本國自己的石油，天然氣各種能源資源比我們國家豐富的多。隨著美國能源自給能力不斷提高，迅速，美國已經(jīng)成為產(chǎn)品油進出口國家，如果按照這樣戰(zhàn)略安排，美國5年之后將可以實現(xiàn)能源自給，10年以后將可能會成為能源進出口國家，這和中國形成一個巨大反差。因為，中國對外國能源依賴程度繼續(xù)在不斷提高，過去因為中國和美國都是世界上最大的能源進口國，所以在能源很多問題上，立場是一致的。

　　如果將來美國變成一個能源出口國，而中國是世界上最大的能源進口國，那個時候可能就會產(chǎn)生這種戰(zhàn)略上的意義沖突。如果美國由于自己能源可以進口，他對中東撒手不管，把自己戰(zhàn)略重點更多布局到亞太地區(qū)來，將來中東亂局就會造成石油價格不斷攀升，甚至爆發(fā)新一輪石油危機。那么高的能源價格，對于我國這些高耗能產(chǎn)業(yè)來講，將來投資回報前景應(yīng)該說極其不容樂觀。

　　大家對于我國節(jié)能問題要眼光放的更長遠一些，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，只有讓它回歸到占國民經(jīng)濟比重一個正常的水平，而不是像現(xiàn)在這樣過高的水平。而對于那些由于房地產(chǎn)過于火爆而帶來的產(chǎn)能擴張行業(yè)，這一次房地產(chǎn)調(diào)整對這些行業(yè)而言，不僅僅會帶來去庫存化壓力，甚至要帶來去產(chǎn)能化壓力。長期以來，我們一直說要淘汰這些高耗能行業(yè)落后產(chǎn)能，在這1、2年將會真正開始實施新的步伐。

　　那么，對于我們國家來說，從長期的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整來講，這是我們必須付出的結(jié)構(gòu)性調(diào)整代價。但是從短期來看，這些行業(yè)去庫存化，去產(chǎn)能化，對國民經(jīng)濟的增長速度，當然會產(chǎn)生很大的負面影響。11月份開始，我們已經(jīng)有一些鋼鐵企業(yè)由于虧損非常嚴重，庫存過高，已經(jīng)開始不得不停產(chǎn)檢修，帶來了我國電力供應(yīng)設(shè)施的逆轉(zhuǎn)。前面10個月一直講電力供不應(yīng)求，但11月份開始，已經(jīng)開始有一些省份電力需求大下降，煤炭價格曾經(jīng)連續(xù)6星期開始回落。這應(yīng)該說，我們結(jié)構(gòu)性調(diào)整剛剛開始，還只是一個起步。

　　另外房地產(chǎn)過于火爆，甚至干預(yù)到整個社會資金流向，大量資金追逐房地產(chǎn)暴利，不僅是民間資本這樣做，甚至連我們很多國企、央企也爭著去當?shù)赝�，實體經(jīng)濟吸引不到利潤，很多地區(qū)過早出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，甚至連我國科技創(chuàng)新都吸引不到應(yīng)有的資金。我們十一五規(guī)劃有22個重要指標，其中有一個就是希望我們在“十一五”時期科技研發(fā)占GDP比重能夠在去年年末達到2%，但非常遺憾5年下來沒有完成任務(wù)，僅僅達到1.75%。作為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整一項非常重要指標，“十一五”居然沒有完成任務(wù)。是中國沒有錢嗎？不是，是錢流到不應(yīng)該流的地方去，應(yīng)該流的地方?jīng)]有吸引到資金。不可質(zhì)疑，一個國家能靠炒房地產(chǎn)從一個經(jīng)濟大國轉(zhuǎn)變成一個經(jīng)濟強國嗎？任何一個經(jīng)濟強國應(yīng)該建立在科技創(chuàng)新上。而我們國家這種結(jié)構(gòu)調(diào)整方向，與我們國家5年規(guī)劃，與國家建立創(chuàng)新型國家目標完全是背道而馳。

　　所以，對房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是短期調(diào)控房價問題，更重要要通過對房地產(chǎn)調(diào)控來實現(xiàn)我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整方向，讓我國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，朝著我們宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。所以，房地產(chǎn)調(diào)控，可能還需要中期化，甚至長期化。

　　在這么一個調(diào)整期間，我國房地產(chǎn)市場確實在經(jīng)歷一場考驗。到去年我們說有可能在今年我國的房價會開始合理調(diào)節(jié)，上半年甚至?xí)�有一輪急跌過程，因此對房地產(chǎn)融資大門，我們一扇一扇慢慢關(guān)上，最后關(guān)上一扇門，就是根據(jù)現(xiàn)有政策，房地產(chǎn)吸引資金，很難通過借新還舊來解決。今年上半年有很多開發(fā)商的資金，必須要還給銀行，這個時候可能是開發(fā)商資金鏈最緊的時候，也是我們房價需要調(diào)整的時候。

　　但是，我們應(yīng)該看到如果沒有外部極端因素影響，我們房地產(chǎn)的調(diào)整應(yīng)該說幅度還是可以在合理的范圍之內(nèi)。會有一定的調(diào)整，但是出現(xiàn)房價的暴跌，應(yīng)該說可能性并不大。因為供求關(guān)系已經(jīng)自己在進行調(diào)整。去年我國住宅用地出讓已經(jīng)下降了55%，而住房新開工面積在11月份也開始負增長。我們的住宅新開工面積在8月份之前，由于有政府1千萬套保障房開工，一直保持在30%以上高速增長。但是，9月份隨著政府保障房開工任務(wù)的完成，這個指標就降到8.9%，10月份降大2.2%，11月份開始負增長。

　　如果說現(xiàn)在開發(fā)商不拿地，或者少拿地，不開工，或者少開工，還帶來一個問題，2年以后，可能我們新房供給量就會回落，搞不好會引起2年以后我們的房價反彈。所以，對宏觀調(diào)控來講，我們不僅要讓房價能夠合理回歸，而且在相應(yīng)水平上能夠穩(wěn)的住。2012年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策并不是沒有變化，大家現(xiàn)在更多關(guān)注我們房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，不變化，主要是指是抑制投資性需求政策不動搖，不改變，限購限貸政策繼續(xù)執(zhí)行。

　　但是，2012年我們在增加合理供給，有效供給這方面，應(yīng)該說政策已經(jīng)有所變化。因為，如果2012年不動手來促進我國住宅合理增長，那么兩年以后，市場的供求關(guān)系又會使房價問題再次成為熱點。2012年我們重點支持的合理供給指保障房和中等價位，中小戶型普通商品房，主要滿足中等收入者自住需要，真正滿足消費需求這種住房供給。2012年，將會在土地，資金和其他各方面政策上給予支持，促進這些房地產(chǎn)項目正常開工。這個政策調(diào)整短期內(nèi)有利于我們穩(wěn)定房地產(chǎn)投資總量，有利于穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資的增長速度，也有利于我國經(jīng)濟增長速度平穩(wěn)。

　　從長期看，他可以使我國住房供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)良性變化。過去由于我國地價過高，開發(fā)區(qū)拿到土地之后都熱衷于在上面開放中高檔的樓盤，一直到目前為止，我國所能供給的住房平均每一套面積仍然大于100平米，而國家在幾年前就已經(jīng)提出來，要爭取讓90平米以下中小戶型房子占到整個住房供應(yīng)量的70%。我們多年來一直沒能實現(xiàn)這個目標，2年以后更多面對滿足中低收入者，更多小戶型房子建出來，這樣我國房地產(chǎn)市場，不僅價格上，總量上逐步回歸正常，更重要的是結(jié)構(gòu)也更加符合廣大消費者，這種消費類住房需求，使我國房地產(chǎn)市場能夠慢慢的進入長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展時期。

　　所以，對于房地產(chǎn)市場的變化，第一我們不用去太擔(dān)心我國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這種暴跌，甚至為了讓我國房地產(chǎn)市場和整個國民經(jīng)濟能夠獲得一個穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。最近我們國家在人民幣具有貶值空間情況下，我們并沒有選擇讓人民幣大幅貶值，有很多人講，現(xiàn)在讓人民幣大幅貶值一下，將來再慢慢升就完了。但是這樣做，雖然從短期來看，可能對出口貿(mào)易方面有一點小的好處，但是如果人民幣大幅貶值，也可能帶來另外一個負作用，就是容易讓人聯(lián)想起在泰國在亞洲金融危機發(fā)生初期的情況，聯(lián)想起巴西在拉丁美洲金融危機初期的情況。這兩次金融危機都曾經(jīng)在初期表現(xiàn)為所謂的熱錢在短時間內(nèi)大量撤離，本幣遭受貶值壓力。由于這些國家外匯儲備不足，最后本幣被迫大幅貶值，造成金融恐慌。而在金融恐慌影響下，股價暴跌，房價暴跌，整個國民經(jīng)濟陷入簫條，最后企業(yè)倒閉，大量人失業(yè)，人們生活水平倒退10年。對中國來講，我們維護人民幣匯率基本穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大局，也有利于穩(wěn)定我國資本市場和房地產(chǎn)市場大局。在這樣一個匯率機制安排下，我國房地產(chǎn)市場既要實現(xiàn)合理調(diào)整，又要防止出現(xiàn)這種非理性房價下跌，給我們國民經(jīng)濟所造成的干擾。

　　所以，從最近我們國家所采取的這種比較適合我國國情房地產(chǎn)調(diào)控政策和匯率政策組合來看，我國房地產(chǎn)市場應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸，為我國整個國民經(jīng)濟平穩(wěn)回落當中加快調(diào)整，爭取早日回到快速增長軌道，提供了很多有利的條件。對這一點，我們大家要充滿信心。謝謝大家。