華金證券：風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量 靜待價(jià)值回歸

　　中證網(wǎng)訊（記者 周璐璐）盡管2023年公募REITs一級(jí)發(fā)行放緩，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，但在不少機(jī)構(gòu)投資者眼中，這類產(chǎn)品的配置性價(jià)比正在逐步顯現(xiàn)。

　　公募REITs市場(chǎng)性價(jià)比正在逐步顯現(xiàn)

　　作為資本市場(chǎng)的重要參與者，華發(fā)集團(tuán)金融產(chǎn)業(yè)集群旗下企業(yè)華金證券資管市場(chǎng)部執(zhí)行董事孫輝近期表示，公募REITs作為一個(gè)新生資產(chǎn)，伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈動(dòng)，在逐步成長(zhǎng)，“在成長(zhǎng)的過程中，我們既會(huì)面對(duì)波折，也會(huì)遇到機(jī)會(huì)”。

　　在孫輝看來，2023年公募REITs在一級(jí)發(fā)行端呈現(xiàn)三大亮點(diǎn)：首先，公募REITs歷史性地完成了首批擴(kuò)募，擴(kuò)募方式為定向擴(kuò)募，且在2023年12月經(jīng)歷了首批擴(kuò)募份額的解禁；其次，兩個(gè)新能源REITs項(xiàng)目豐富了公募REITs的產(chǎn)品類型，也為公募REITs帶來了新能源類資產(chǎn)的大藍(lán)海；最后，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，將公募REITs進(jìn)一步引向了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，使原有私募股權(quán)性質(zhì)投資的很多資產(chǎn)有了更豐富的退出渠道�！斑@就意味著我們有更多的機(jī)會(huì)參與到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資中，進(jìn)而從中尋找性價(jià)比高的資產(chǎn)，去分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展所帶來的紅利�！睂O輝說。

　　據(jù)孫輝介紹，目前還有16單首發(fā)項(xiàng)目在交易所處于已掛網(wǎng)狀態(tài)（包括但不限于已通過未發(fā)行、已反饋、已受理、已申報(bào)），合計(jì)估值373.36億元。在項(xiàng)目類型方面，產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保租房已形成常態(tài)化發(fā)行，新能源發(fā)電、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等類型在逐步探索，而試點(diǎn)范圍中的水利、新基建、旅游基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)行還有待突破。在公募REITs二級(jí)市場(chǎng)方面，2023年行情較為波動(dòng)，且出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)出現(xiàn)分化和反轉(zhuǎn)。

　　公募REITs市場(chǎng)回歸基本面分析

　　2023年全球主要REITs市場(chǎng)收益率均出現(xiàn)下滑。對(duì)應(yīng)公募REITs在2023年的表現(xiàn)，中證REITs指數(shù)收于747.69點(diǎn)，2023年全年下跌29.09%；中證REITs全收益指數(shù)收于851.81點(diǎn)，2023年全年下跌23.57%。分行業(yè)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路和生態(tài)環(huán)保板塊跌幅居前，新能源和保障房板塊跌幅相對(duì)較低。

　　盡管從二級(jí)市場(chǎng)看，數(shù)據(jù)表現(xiàn)不令人滿意，但孫輝強(qiáng)調(diào)，除客觀數(shù)據(jù)之外，要回歸到基本面去分析公募REITs市場(chǎng)。

　　孫輝表示，首先，作為現(xiàn)金類、股票、債券之外的第四大類資產(chǎn)，公募REITs的資產(chǎn)屬性在國(guó)內(nèi)還有待進(jìn)一步深入研究，其內(nèi)在的邏輯雖與股票、債券有相通之處，但也存在很大差異。與債券相比，公募REITs沒有一個(gè)到期兌付的概念，其現(xiàn)金分派也是根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況來決定的，所以當(dāng)其資本利得穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定時(shí)，大家容易將之當(dāng)作一個(gè)債券來看待，但經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)一旦出現(xiàn)波動(dòng)，其差異性就體現(xiàn)出來了；與股票相比，公募REITs最大的優(yōu)勢(shì)是底層資產(chǎn)的支撐非常強(qiáng)，畢竟是有資產(chǎn)和現(xiàn)金流支撐的，這些資產(chǎn)和現(xiàn)金流的價(jià)格變化也是有跡可循的，所以公募REITs被定性為特殊權(quán)益資產(chǎn)也非常合適。這既體現(xiàn)了底層資產(chǎn)對(duì)公募REITs的支撐，也體現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)波動(dòng)帶來的權(quán)益屬性。

　　其次，整體來看2023年的公募REITs市場(chǎng)，其受產(chǎn)品基本面以及市場(chǎng)流動(dòng)性問題的影響，出現(xiàn)了持續(xù)的調(diào)整。2023年部分公募REITs基本面雖表現(xiàn)不佳，但修復(fù)進(jìn)度也未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。其中比較突出的依然是高速板塊，從車流和收入兩個(gè)維度來看，部分高速REITs的業(yè)績(jī)修復(fù)還是不及預(yù)期的。“這也是一種正常的經(jīng)濟(jì)周期下的波動(dòng)，只不過周期的長(zhǎng)度跨越了短期的考核，給機(jī)構(gòu)投資人帶來了一定的壓力。未來如何針對(duì)公募REITs這個(gè)新生資產(chǎn)制定考核周期和考核機(jī)制，也是市場(chǎng)參與者需要研究的重要問題�！睂O輝分析稱。

　　公募REITs市場(chǎng)需引長(zhǎng)期資金入市

　　當(dāng)前公募REITs二級(jí)市場(chǎng)受市場(chǎng)環(huán)境影響流動(dòng)性較弱，從2023年10月和2023年11月開始成交和換手一直處于低位，在2023年12月以來有所恢復(fù)�！斑@主要是由于增量資金缺乏造成的�！睂O輝表示，“由于擔(dān)心公募REITs二級(jí)繼續(xù)波動(dòng)，所以大家都在觀望市場(chǎng)�！�

　　就公募REITs市場(chǎng)參與的投資者來看，已經(jīng)從最初的銀行理財(cái)、券商自營(yíng)、保險(xiǎn)資金三分天下，逐步變?yōu)槿�商自營(yíng)與保險(xiǎn)資金兩方的參與。具體到近期市場(chǎng)的資金變化，孫輝指出，既有原始權(quán)益人增持和關(guān)注分紅產(chǎn)品的短期資金的推動(dòng)，也有更多公募基金陸續(xù)將REITs納入旗下FOF基金投資范圍、財(cái)政部擬將公募REITs正式納入社�；�金投資范圍等政策推動(dòng)長(zhǎng)期資金入市的影響。

　　孫輝強(qiáng)調(diào)，各類資金都在從短中長(zhǎng)三個(gè)維度推動(dòng)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖。而目前來看，推動(dòng)長(zhǎng)期資金投資公募REITs并非一蹴而就，所以公募REITs市場(chǎng)還是需要更多的政策方面的呵護(hù)，來盡快將增量資金，尤其是長(zhǎng)期資金吸引到市場(chǎng)中來。