推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè) 上市公司錨定“基礎(chǔ)設(shè)施”爭(zhēng)相布局

　　9月20日，華夏大悅城商業(yè)REIT正式上市交易，這也是西南地區(qū)首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，今年以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs取得重大突破，一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目接連面世。日前，記者實(shí)地調(diào)研于今年8月上市的上海首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的底層資產(chǎn)“上海又一城購(gòu)物中心”（以下簡(jiǎn)稱“百聯(lián)又一城”，系百聯(lián)股份旗下資產(chǎn)），發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)人氣火爆，出租情況良好。

　　不止百聯(lián)股份，近年來(lái)，多家上市公司作為提供底層資產(chǎn)的原始權(quán)益人，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)上扮演著更為重要的角色，部分公司還積極開(kāi)展Pre-REITs項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、Pre-REITs是上市公司利用自有資產(chǎn)獲得再融資的有效途徑。發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、Pre-REITs可以提高資產(chǎn)流動(dòng)性，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，打通“投融管退”的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)閉環(huán)。

　　底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

　　上海市楊浦區(qū)淞滬路8號(hào)，正是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)“百聯(lián)又一城”的所在地。記者實(shí)測(cè)，從上海地鐵10號(hào)線五角場(chǎng)站地鐵口出發(fā)，步行5分鐘便能到達(dá)該購(gòu)物中心，且周邊還有十余條公交車線路，交通出行極為便捷。若是打車或自駕，百聯(lián)又一城南側(cè)和西側(cè)分別緊鄰中環(huán)路和淞滬路兩條城市主干道，出行也頗為便利。

　　出租率是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs估值的一個(gè)重要參數(shù)，也是其整體經(jīng)營(yíng)情況的風(fēng)向標(biāo)。百聯(lián)又一城相關(guān)工作人員對(duì)記者介紹，該購(gòu)物中心建筑面積約12.5萬(wàn)平方米，自2007年開(kāi)業(yè)以來(lái)已運(yùn)行17年，經(jīng)營(yíng)情況成熟穩(wěn)定，一直保持較高的出租率水平，同時(shí)人流量也較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，百聯(lián)又一城2018年-2022年平均出租率在95%以上，達(dá)97.3%。2023年末，出租率為92.14%，百聯(lián)又一城正在執(zhí)行租賃及聯(lián)銷的商戶合計(jì)310戶，其中租賃業(yè)務(wù)89戶，聯(lián)銷業(yè)務(wù)221戶。據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前百聯(lián)又一城已開(kāi)業(yè)店鋪數(shù)量占比超九成，如果把已簽約但尚未開(kāi)業(yè)的品牌（有品牌圍擋）統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，整體出租率在95%左右。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該購(gòu)物中心集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身等功能業(yè)態(tài)于一體，地上部分共9層主樓，入駐商戶類別包括化妝品、黃金、服裝、家具床品、美容美發(fā)、飲食消費(fèi)、影院等，囊括國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名品牌。同時(shí)，百聯(lián)又一城也積極營(yíng)造細(xì)分業(yè)態(tài)氛圍，如新能源車展廳、珠寶專區(qū)等。

　　實(shí)探當(dāng)天是工作日午后，也并非用餐高峰期，但購(gòu)物中心人潮川流不息，幾乎每一層走幾步就能碰見(jiàn)消費(fèi)者。值得一提的是，百聯(lián)又一城的消費(fèi)群體整體偏年輕化，整體打扮風(fēng)格偏時(shí)尚。

　　百聯(lián)又一城某入駐商家稱：“這個(gè)購(gòu)物中心客流量一直很大，一方面是因?yàn)楦浇≌?、寫字樓、高校都多，另一方面入駐品牌也多，可逛性較強(qiáng)?！睋?jù)悉，百聯(lián)又一城2019年客流量約為2500萬(wàn)人次，2020年-2022年客流量有所下降，2023年客流量回升至約1900萬(wàn)人次，恢復(fù)至2021年水平。

　　購(gòu)物中心不僅包括一站式的消費(fèi)需求，還包括一站式的體驗(yàn)需求。當(dāng)下，消費(fèi)者對(duì)線下體驗(yàn)的要求越來(lái)越高，一些細(xì)分的需求也逐漸成為購(gòu)物中心的加分項(xiàng)，百聯(lián)又一城也不例外，記者現(xiàn)場(chǎng)看到，母嬰室、親子衛(wèi)生間、無(wú)障礙衛(wèi)生間、服裝修改、皮具修理、攝影沖印、飾品加工等配套設(shè)施服務(wù)都一應(yīng)俱全。

　　為進(jìn)一步增強(qiáng)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，記者了解到，百聯(lián)又一城于2023年至2026年對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)域進(jìn)行裝修升級(jí)，包括提升公共區(qū)域的硬件改造更新，提升經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境和顧客消費(fèi)體驗(yàn)；契合市場(chǎng)趨勢(shì)，調(diào)整部分租戶業(yè)態(tài)，提升服務(wù)類業(yè)態(tài)占比，促進(jìn)業(yè)態(tài)多元化，增強(qiáng)盈利能力；增加商場(chǎng)IP屬性等。

百聯(lián)又一城購(gòu)物中心 本報(bào)記者 黃一靈 攝

　　釋放重資產(chǎn)物業(yè)價(jià)值

　　值得注意的是，百聯(lián)又一城是A股上市公司百聯(lián)股份旗下資產(chǎn)，這也意味著百聯(lián)股份是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的原始權(quán)益人。

　　不止百聯(lián)股份，大悅城也出手布局消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，華夏大悅城商業(yè)REIT便是由大悅城、華夏基金、中信證券聯(lián)合推出，該基金首發(fā)底層資產(chǎn)是大悅城旗下優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心成都大悅城。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的存量規(guī)模龐大，還有大量的項(xiàng)目?jī)r(jià)值未得到有效開(kāi)發(fā)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望加速存量資產(chǎn)盤活，為實(shí)體商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景注入新活力。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月30日，我國(guó)已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心（3萬(wàn)平方米及以上）數(shù)量為5875個(gè)，建筑面積合計(jì)5.21億平方米，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供充足的資產(chǎn)支撐。

　　對(duì)于上市公司而言，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs一方面是對(duì)國(guó)家政策的響應(yīng)，另一方面也能讓旗下重資產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值得到深度釋放。像華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的上市，有利于百聯(lián)股份加快實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展。

　　大悅城進(jìn)一步表示，通過(guò)項(xiàng)目的發(fā)行，公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，從而提升資金周轉(zhuǎn)效率及回報(bào)水平。公司將利用凈回收資金，把握新的投資機(jī)會(huì)，促進(jìn)公司在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展。

　　“未來(lái)將繼續(xù)利用企業(yè)在國(guó)內(nèi)積累的品牌優(yōu)勢(shì)、管理經(jīng)驗(yàn)和供應(yīng)鏈資源，以消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更好地滿足投資者對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資需求，提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)?！卑俾?lián)股份稱。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs啟航，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為代表的資產(chǎn)證券化將推動(dòng)行業(yè)向深耕運(yùn)營(yíng)管理的長(zhǎng)期主義轉(zhuǎn)型?！皩?duì)持有物業(yè)的傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心而言，自持物業(yè)的最大挑戰(zhàn)是隱性成本較高，一旦行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)，經(jīng)營(yíng)大概率會(huì)受到波及。”有行業(yè)專家告訴記者，以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為代表的資產(chǎn)證券化可以助力傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，更好地投入到業(yè)態(tài)升級(jí)中。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行著重解決的是重資產(chǎn)剝離，幫助企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，“這更像是一種減輕負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)手段，增強(qiáng)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力最關(guān)鍵的還是要在主業(yè)經(jīng)營(yíng)上下功夫?！?/p>

　　為后續(xù)擴(kuò)募儲(chǔ)備項(xiàng)目

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的上市公司通過(guò)發(fā)行公募REITs開(kāi)辟新賽道，除百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心外，底層資產(chǎn)還涉及高速公路、保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源等。

　　以最新案例來(lái)看，今年9月中旬，上交所受理華安外高橋倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的申報(bào)。該項(xiàng)目原始權(quán)益人為上市公司外高橋。

　　外高橋相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品申報(bào)發(fā)行工作，一方面希望通過(guò)資產(chǎn)證券化工具提升存量產(chǎn)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)金收益，提升資金在公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的循環(huán)效率，增強(qiáng)公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。另一方面，公司作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金部分份額的持有者，以及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的受托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，未來(lái)可在獲取穩(wěn)定收益的同時(shí)，繼續(xù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向，不斷提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)，助力公司從傳統(tǒng)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型。

　　與此同時(shí)，部分上市公司已將目光轉(zhuǎn)向Pre-REITs，為后續(xù)擴(kuò)募儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。例如，6月30日晚，九州通發(fā)布關(guān)于開(kāi)展醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)Pre-REITs項(xiàng)目的公告，稱公司擬啟動(dòng)醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)Pre-REITs項(xiàng)目，為公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs后續(xù)擴(kuò)募提前孵化和培育優(yōu)質(zhì)的醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)，推動(dòng)公司不動(dòng)產(chǎn)證券化戰(zhàn)略的快速轉(zhuǎn)型。

　　而醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)Pre-REITs項(xiàng)目的發(fā)行也將對(duì)九州通未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生積極影響。根據(jù)公告，本次Pre-REITs項(xiàng)目擬入池資產(chǎn)賬面凈值約為4.4億元，經(jīng)初步評(píng)估，預(yù)計(jì)募集資金規(guī)模不超過(guò)20億元。如本次Pre-REITs發(fā)行工作能在2024年內(nèi)完成，預(yù)計(jì)增加公司2024年度凈利潤(rùn)不超過(guò)11億元。

　　值得一提的是，已有上市公司落地Pre-REITs項(xiàng)目。去年10月末，百聯(lián)股份公告稱，擬與有關(guān)公司共同設(shè)立百聯(lián)國(guó)泰君安商業(yè)Pre-REITs基金。截至目前，基金首期實(shí)繳已完成，并已完成基金備案。百聯(lián)股份稱，今年下半年，公司將繼續(xù)協(xié)助基金擴(kuò)募，完成重點(diǎn)種子項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案及全周期的資產(chǎn)管理方案。

　　對(duì)上市公司而言，從基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs再到Pre-REITs，既能積極推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，也能助力公司盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，打造多層級(jí)資本運(yùn)作平臺(tái)。九州通稱，公司將以構(gòu)建“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs+Pre-REITs”多層級(jí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益資本運(yùn)作平臺(tái)為契機(jī)，將資產(chǎn)管理體系由原有的自用模式管理轉(zhuǎn)型升級(jí)為覆蓋全鏈條的醫(yī)藥物流不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理。