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房貸變身“房抵貸”:餡餅還是陷阱

戴安琪 王方圓中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)

  “貸款200萬(wàn)元,選擇10年期先息后本還款方式,原按揭利率5.3厘,月供10600元;如果采用個(gè)人房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款,現(xiàn)抵押利率3.1厘,月供約為6250元。這樣,兩種貸款方式月利息差為4350元,年利息差為52200元!比涨,中國(guó)證券報(bào)記者收到某擔(dān)保公司發(fā)來(lái)的廣告,這條夸張的廣告誘導(dǎo)人們相信:房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”可使200萬(wàn)元貸款一年“節(jié)省”5萬(wàn)元利息。

  中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn),當(dāng)前,有不少中介機(jī)構(gòu)利用兩種貸款間的利率差幫客戶“省錢(qián)”。不過(guò),專家表示,把房貸轉(zhuǎn)換為“房抵貸”的資金成本并不低,且風(fēng)險(xiǎn)不小,建議不要鋌而走險(xiǎn)。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)表示,銀行要監(jiān)控資金流向,如果違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)決糾正。

  資金“過(guò)橋”

  “現(xiàn)在各銀行房貸平均年化利率約在5.6%至6.2%之間,‘房抵貸’平均年化利率約在3.74%至4.9%之間!蹦硴(dān)保公司人士介紹。

  那么房貸是如何搖身一變?yōu)椤胺康仲J”的呢?“準(zhǔn)備資料-銀行簽約-下戶審批-批復(fù)-過(guò)橋結(jié)清房貸-進(jìn)押-放款。”一位企業(yè)咨詢公司人士如此總結(jié)房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”流程。

  他介紹,在客戶先與中介機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議后,中介機(jī)構(gòu)幫客戶準(zhǔn)備相關(guān)材料。在客戶向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑清房貸并獲批復(fù)后,中介機(jī)構(gòu)為客戶提供過(guò)橋資金,以結(jié)清客戶個(gè)人房產(chǎn)剩余的按揭貸款,并向銀行申請(qǐng)進(jìn)一步抵押,獲得“房抵貸”。最后,客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機(jī)構(gòu)提供的過(guò)橋資金并向其支付服務(wù)費(fèi)。剩余資金即可由客戶自由支配。

  “房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價(jià)值的70%,服務(wù)費(fèi)一般為放款金額的1%至3%,過(guò)橋資金日利率約為千分之一。

  中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在武漢、深圳等地存在此類中介機(jī)構(gòu),為企業(yè)咨詢公司、擔(dān)保公司等。

  應(yīng)對(duì)有“術(shù)”

  盡管“房抵貸”目前利率不及房貸,但銀行對(duì)這類貸款審批更嚴(yán)格。據(jù)某國(guó)有大行客戶經(jīng)理介紹,該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營(yíng),申請(qǐng)人必須是正常經(jīng)營(yíng)且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)寬松的銀行,也需客戶名下有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,公司注冊(cè)時(shí)間滿1年以上且作為股東時(shí)間需3個(gè)月以上,持股比例不低于10%。

  某中介機(jī)構(gòu)人士稱,可幫客戶轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)滿1年的公司,理論上全流程需至少3個(gè)月!暗,我有辦法可以馬上完成!痹诒恢袊(guó)證券報(bào)記者問(wèn)及采取什么方法時(shí),他卻避而不談。

  “‘房抵貸’資金不得流入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市,銀行會(huì)嚴(yán)格監(jiān)控貸款賬戶,央行也有數(shù)據(jù)庫(kù)。”上述某國(guó)有大行客戶經(jīng)理表示。對(duì)此,亦有中介人士支招:“客戶把‘房抵貸’資金一次性取現(xiàn)即可,隔段時(shí)間再存進(jìn)去。或者把現(xiàn)金存入個(gè)人及親屬以外其他賬戶!

  警惕風(fēng)險(xiǎn)

  資深業(yè)內(nèi)人士劉超(化名)透露,從長(zhǎng)期看,“房抵貸”資金成本要比房貸高,且風(fēng)險(xiǎn)不小!皬亩唐诳,‘房抵貸’資金成本比房貸低。從長(zhǎng)期看,由于大多‘房抵貸’規(guī)定每年歸本,很多客戶需墊資過(guò)橋,這樣算下來(lái),貸款利率遠(yuǎn)高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價(jià)值變低,實(shí)際資金成本會(huì)更高!

  他表示,房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”最大風(fēng)險(xiǎn)在于銀行是否同意續(xù)貸。若客戶因征信、經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)狀況,銀行將不同意續(xù)貸,客戶需每年支付大量過(guò)橋費(fèi)用!坝腥艘驘o(wú)法承受過(guò)高的過(guò)橋費(fèi)用,都準(zhǔn)備賣(mài)掉房子了。”

  助貸行業(yè)人士透露,中介機(jī)構(gòu)沒(méi)那么“神通廣大”。某城商行員工表示:“銀行員工幾乎不可能與中介機(jī)構(gòu)有利益關(guān)聯(lián),如被發(fā)現(xiàn)將被辭退!

  高文律師事務(wù)所鄭文艷律師認(rèn)為,客戶偽造虛假條件申請(qǐng)“房抵貸”,一來(lái),可能面臨事后銀行審查,被停止貸款,并提前償還貸款的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)個(gè)人征信將產(chǎn)生影響。二來(lái),可能面臨騙取貸款罪的指控!翱蛻魹榱死⒉,可能導(dǎo)致不可估量的后果,得不償失!

  銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企此前明確表示,如果是通過(guò)房產(chǎn)抵押申請(qǐng)的貸款,包括經(jīng)營(yíng)和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請(qǐng)時(shí)的資金用途。銀行一定要監(jiān)控資金流向,確保資金運(yùn)用在申請(qǐng)貸款時(shí)的標(biāo)的上。

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