供需兩旺 公募REITs進(jìn)入擴(kuò)面提質(zhì)新階段

　　今年公募REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的局面。產(chǎn)品持續(xù)擴(kuò)容，年內(nèi)發(fā)行數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)新高，同時(shí)公募REITs底層資產(chǎn)更加豐富。在此背景下，多只近期發(fā)行的REITs受到資金追捧，觸發(fā)比例配售。以廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT為例，該產(chǎn)品于12月2日提前結(jié)束募集，并于12月5日晚間發(fā)布公告稱，公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為10.757884%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs專注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補(bǔ)充。隨著REITs市場(chǎng)深化發(fā)展，政策體系不斷優(yōu)化，預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模再上新臺(tái)階，并為投資者提供更加豐富和便利的選擇。

　　新品持續(xù)受追捧

　　12月5日晚間，廣發(fā)基金公司公告稱，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例為10.757884%。廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT是廣發(fā)基金旗下首只公募REITs產(chǎn)品，網(wǎng)下詢價(jià)有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為6.89倍，刷新了年內(nèi)產(chǎn)業(yè)園型REITs最高認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄，同時(shí)也是西部產(chǎn)權(quán)類公募REITs項(xiàng)目中有效認(rèn)購(gòu)比例最高的產(chǎn)品，體現(xiàn)出投資者對(duì)該產(chǎn)品的認(rèn)可。

　　同日，中航基金發(fā)布了中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT基金份額詢價(jià)公告的補(bǔ)充說(shuō)明。公告顯示，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.46億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為18.19%，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的70.00%；公眾初始發(fā)售份額為0.62億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.80%，占扣除戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額數(shù)量后發(fā)售份額的30.00%。

　　11月29日，中航基金發(fā)布的中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT基金份額詢價(jià)公告顯示，基金管理人確定詢價(jià)區(qū)間為2.628元/份-3.200元/份，并通過(guò)網(wǎng)下詢價(jià)最終確定基金份額的認(rèn)購(gòu)價(jià)格。此外，公告還顯示，中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為5.92億份，占本次基金份額發(fā)售總量的74.01%。其中，原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量為3.15億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為39.37%；其他戰(zhàn)略投資者擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量為2.77億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為34.64%。

　　11月8日上市的銀華紹興原水水利REIT，上市首日漲幅超過(guò)18%。這只產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售僅一天就售罄。隨后的公告顯示，該產(chǎn)品面向公眾投資者發(fā)售的份額為5569.2萬(wàn)份，而當(dāng)日認(rèn)購(gòu)份額達(dá)到130.88億份，為初始發(fā)售份額的235倍，公眾投資者認(rèn)購(gòu)金額達(dá)到370.12億元，配售比例0.43%。

　　底層資產(chǎn)更加豐富

　　公募人士表示，REITs專注于投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，其風(fēng)險(xiǎn)收益特征與股票、債券等資產(chǎn)的相關(guān)性較低，可以作為大類資產(chǎn)配置的重要補(bǔ)充。

　　經(jīng)過(guò)三年多的實(shí)踐，公募REITs已進(jìn)入擴(kuò)面提質(zhì)的新階段。今年REITs發(fā)行明顯提速，發(fā)行數(shù)量、規(guī)模已創(chuàng)新高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，今年以來(lái)REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模達(dá)511億元。

　　在發(fā)行步入快車道的同時(shí)，REITs的底層資產(chǎn)不斷擴(kuò)容，公募REITs覆蓋的資產(chǎn)類型也越來(lái)越多。按照監(jiān)管對(duì)REITs底層資產(chǎn)的分類標(biāo)準(zhǔn)，REITs資產(chǎn)類型可分為13類，包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施以及其他符合要求的行業(yè)資產(chǎn)。

　　對(duì)此，廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A景區(qū)、歷史文化風(fēng)景區(qū)、世界文化遺產(chǎn)項(xiàng)目才能做REITs，現(xiàn)在已經(jīng)拓展到4A景區(qū)，預(yù)計(jì)可發(fā)行公募REITs的景區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)容量會(huì)有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，我們期待未來(lái)還有更多新的資產(chǎn)類型可以上市?！彼J(rèn)為，從資產(chǎn)分布來(lái)看，未來(lái)將呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，公募REITs的底層資產(chǎn)范圍或進(jìn)一步拓展。

　　市場(chǎng)規(guī)模料再上新臺(tái)階

　　在今年發(fā)行大提速的背景下，業(yè)內(nèi)人士表示，參考海外經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)REITs市場(chǎng)或成為萬(wàn)億元級(jí)別的“星辰大?！?。

　　“目前REITs收益主要來(lái)自底層資產(chǎn)項(xiàng)目分紅和二級(jí)市場(chǎng)資本利得。從中長(zhǎng)期視角來(lái)看，還有一項(xiàng)收益來(lái)源不容忽視，即作為不動(dòng)產(chǎn)交易平臺(tái)，REITs進(jìn)行底層不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)、出售過(guò)程中帶來(lái)的增值收益?！倍沤瘀畏Q，這是海外REITs市場(chǎng)很常見的操作，未來(lái)將成為國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志。

　　“公募REITs是把一個(gè)優(yōu)質(zhì)的大宗不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目拆分成靈活的基金份額，讓投資者可以直接享受到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收益。”廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理李文博介紹。中金研報(bào)統(tǒng)計(jì)，三季度多只REITs獲得資金凈流入，截至三季度末，公募FOF（基金中基金）持倉(cāng)REITs規(guī)模約為1.17億元，首次超過(guò)1億元，環(huán)比增長(zhǎng)60%。

　　該REIT另一位擬任基金經(jīng)理彭翔藝表示，REITs底層資產(chǎn)覆蓋范圍較廣、研究門檻較高，對(duì)于投資者獲取信息的有效性、及時(shí)性有一定要求，隨著公募FOF參與REITs的比例越來(lái)越高，個(gè)人投資者能以更低的門檻參與進(jìn)來(lái)。

　　“目前中國(guó)REITs快速發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)空間巨大?！倍沤瘀畏窒砹嗣绹?guó)REITs的發(fā)展歷程，自20世紀(jì)60年代美國(guó)REITs市場(chǎng)起步，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，2023年底的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到約1.3萬(wàn)億美元，已成為海外最大的REITs市場(chǎng)。根據(jù)美國(guó)REITs占權(quán)益市場(chǎng)的比例預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)REITs市場(chǎng)容量或在3萬(wàn)億元-5萬(wàn)億元之間。

　　此外，一家大型基金公司REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著公募REITs新發(fā)行資產(chǎn)類型多元化和發(fā)行規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，為市場(chǎng)源源不斷提供投資標(biāo)的，提升整體市場(chǎng)穩(wěn)定性和流動(dòng)性，也將為社保基金、企業(yè)年金等投資者的參與提供更多可能性。隨著中國(guó)REITs市場(chǎng)深化發(fā)展，政策體系不斷優(yōu)化，預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)再上新臺(tái)階，為投資者提供更加豐富和便利的選擇。