地產(chǎn)股強勢反彈 機構預判優(yōu)質公司有望價值回歸

　　近日，部分一線、新一線城市放松限購，強烈政策預期帶動市場情緒反轉，港股、A股市場的地產(chǎn)板塊大舉反彈，多只個股股價自四月中下旬以來已翻倍。在機構投資者看來，受博弈性情緒驅動影響，地產(chǎn)板塊的股價變化比實際基本面波動更大。隨著政策指向新一輪‘去庫存’，行業(yè)政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，有利于實現(xiàn)庫存去化，但傳導到投資端仍需要時間。不過，在過去數(shù)輪周期中，股市反應往往領先于基本面，部分優(yōu)勢集中、極度低估、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質地產(chǎn)和物業(yè)公司已存在結構性機會。

　　地產(chǎn)板塊強勢領漲

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，5月16日收盤，同花順房地產(chǎn)服務行業(yè)漲超8%，建筑裝飾、建筑材料等漲超2%?；鸱矫?，港股通金融ETF上漲4.82%，多只房地產(chǎn)、銀行、建材相關ETF漲幅超過3%。個股方面，港股的地產(chǎn)股漲幅尤其兇猛，粵港灣控股盤中股價一度上漲逾300%。

　　自4月中下旬以來，地產(chǎn)板塊就開啟了強勢反彈，多只金融、地產(chǎn)ETF漲幅超過20%。港股的地產(chǎn)股反彈幅度尤為可觀，4月22日至5月15日，世茂集團漲超200%，中國奧園、華南城、時代中國控股、佳兆業(yè)集團等漲幅超過100%。

　　消息面上，5月16日，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（試行）》。提出加快構建以保障性租賃住房為主的城鎮(zhèn)住房保障體系，鼓勵收購存量房作為保障性租賃住房或人才住房。此前，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局也發(fā)布公告，在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

　　對于近期地產(chǎn)板塊的強勢反彈，灃京資本認為，地產(chǎn)板塊下跌時間長、幅度大、機構持倉少，疊加外部環(huán)境出現(xiàn)積極改善信號，因此股價出現(xiàn)一定程度博弈性質的上漲。從市場整體來看，在經(jīng)濟復蘇的早期，可關注以可選消費（地產(chǎn)、汽車、家電）和外需為代表的終端需求。

　　市場情緒迅速傳導

　　市場的反應來源于政策端強勁發(fā)力。近日，地產(chǎn)利好政策持續(xù)出臺，無論是需求端一線、新一線城市密集放松限購，以及全國多地開展存量住房“以舊換新”政策，還是供給端中央政策發(fā)力城市更新和宅基地供應，均向市場釋放出利好，市場情緒迅速傳導。

　　“近日地產(chǎn)政策出現(xiàn)‘統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施’這一新表述，指向新一輪‘去庫存’的政策轉向。”煜德投資對記者表示，拋開個股安全邊際不談，整個行業(yè)經(jīng)歷了洗牌和出清，若今年地產(chǎn)中樞逐步企穩(wěn)，有一批優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國企、央企的股票可能會先于行業(yè)見底。

　　丹羿投資也表示，決策層定調“消化存量住宅”。若地產(chǎn)穩(wěn)住，情緒修復會比較劇烈，對于整個地產(chǎn)鏈條的行情都有促進作用。目前仍處于政策博弈階段，需要持續(xù)跟蹤后續(xù)政策和真實落地效果。

　　優(yōu)質公司投資機會或現(xiàn)

　　隨著重磅政策逐步出爐，有機構發(fā)出了“這次地產(chǎn)不一樣”的感嘆。丹羿投資認為，近期政策密集出臺，涉及到放松限購、以舊換新等需求端政策幫助實現(xiàn)庫存去化，樂觀預期年內核心城市房價有可能企穩(wěn)。

　　盡管有觀點認為，當前地產(chǎn)股談安全邊際為時尚早，但考慮到過去地產(chǎn)周期均呈現(xiàn)政策行情領先于基本面，不少機構投資者表示，部分優(yōu)勢集中、極度低估、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質地產(chǎn)和物業(yè)公司已存在機會。

　　在具體個股選擇上，煜德投資認為，房地產(chǎn)行業(yè)在A股和港股市場有幾百家上市公司，從中甄別優(yōu)質公司十分重要。核心是投資資產(chǎn)負債和信用狀態(tài)比較好的地產(chǎn)公司，需要觀察這些公司的品質控制和操盤能力等，可持續(xù)關注集中優(yōu)勢資源、估值合理甚至低估的地產(chǎn)公司，尤其是央企、國企。此外，過去兩年出清更加徹底的港股市場在全球都極具性價比，具有穩(wěn)定商業(yè)模式的優(yōu)質地產(chǎn)、物業(yè)公司，在海外流動性改善和國內經(jīng)濟復蘇的環(huán)境下更具有創(chuàng)造超額收益的機會。

　　灃京資本進一步表示，當前房地產(chǎn)板塊的核心風險在于企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流轉是否順暢。一些公司逆市保持著較強銷售能力，資產(chǎn)負債表相對較為健康，一旦市場企穩(wěn)修復，就會形成相對正向循環(huán)。在房地產(chǎn)市場發(fā)生供需格局變化、商業(yè)模式調整之下，地產(chǎn)股票的投資會變得更加復雜。從資產(chǎn)價值和安全性角度看，央國企或者經(jīng)營穩(wěn)健的地產(chǎn)公司呈現(xiàn)一定的安全邊際。同時，地產(chǎn)公司投資價值的思考角度可能發(fā)生變化，那些真正經(jīng)營穩(wěn)健、高品質、強品牌的公司有望價值回歸，而更多公司難以回到之前的經(jīng)營業(yè)績與估值水平。值得關注的是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，物業(yè)管理、地產(chǎn)經(jīng)紀、代建公司等其他商業(yè)模式的投資機會也會出現(xiàn)分化。