□本報(bào)兩會報(bào)道小組
全國人大代表、越秀集團(tuán)董事長張招興在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，經(jīng)過監(jiān)管部門前期扎實(shí)有效地推動以及發(fā)行人、投資機(jī)構(gòu)的積極探索，目前國內(nèi)推出REITs公募試點(diǎn)的法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準(zhǔn)備等條件已基本成熟，建議證監(jiān)會牽頭選擇優(yōu)質(zhì)成熟的基礎(chǔ)資產(chǎn)、具有豐富REITs和不動產(chǎn)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的發(fā)行人（管理人）開展試點(diǎn)，盡快推動國內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的落地，并請有關(guān)部門完善相關(guān)配套制度。
助力金融供給側(cè)改革
中國證券報(bào)：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的當(dāng)下，發(fā)展REITs有哪些現(xiàn)實(shí)意義？
張招興：通過將不動產(chǎn)以“出售基金份額”的方式轉(zhuǎn)化為高流動性、低投資門檻的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)資產(chǎn)的穩(wěn)定收益與普通個人投資者投資需求的有效對接。新常態(tài)下，公募REITs對于推動金融市場供給側(cè)改革，特別是助力國家“三去一降一補(bǔ)”、提高金融產(chǎn)品供給質(zhì)量，引導(dǎo)社會資本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有重要戰(zhàn)略意義。貸款模式在金融支持結(jié)構(gòu)中占比較大是造成目前整體杠桿率偏高的原因之一。公募REITs產(chǎn)品是以不動產(chǎn)資產(chǎn)收益為派息來源的永續(xù)、權(quán)益性投資工具，大力發(fā)展公募REITs產(chǎn)品有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)轉(zhuǎn)為投資，有效降低存量不動產(chǎn)的杠桿負(fù)債率。除商業(yè)不動產(chǎn)外，公募REITs產(chǎn)品同樣適用于物流、醫(yī)療、環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施等其他領(lǐng)域的不動產(chǎn)資產(chǎn)，提升上述產(chǎn)業(yè)的流動性、降低杠桿率。
以PPP項(xiàng)目為例，由于相關(guān)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模大、退出渠道單一、回收期長，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為小額、流動性強(qiáng)的交易性資產(chǎn)，使得PPP項(xiàng)目成熟后快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高地方財(cái)政（或企業(yè)）的持續(xù)投資能力，將有效緩解負(fù)債端壓力，有利于防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，交易所市場已掛牌的“類REITs”產(chǎn)品中，發(fā)行人主要為物流行業(yè)、商業(yè)運(yùn)營行業(yè)等，而房地產(chǎn)企業(yè)作為原始權(quán)益人僅占全部總量的不到10%，也說明REITs類產(chǎn)品不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為僅僅支持房地產(chǎn)行業(yè)，更是有效地支持了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
同時(shí)，公募REITs將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生有效支持。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以工業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院、物流、養(yǎng)老物業(yè)等多類別的持有型物業(yè)為重要載體，從某種意義上說，這些持有型物業(yè)本身即是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的組成部分。公募REITs可作為連接資本市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的橋梁，將社會長期資本與持有型物業(yè)的長期投資進(jìn)行對接。REITs的發(fā)展可以助力企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過剝離非核心資產(chǎn)，同時(shí)不喪失對物業(yè)的控制，將資金置換出來用于增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，增強(qiáng)主業(yè)的服務(wù)輸出能力，真正提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率。
另外，公募REITs將對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)生積極影響，公募REITs兼具“股性”與“債性”特點(diǎn)，以“盤活存量”、而不是“新增投放”的方式，有效疏導(dǎo)投資者對住宅市場的投資、投機(jī)需求，有助于盡快恢復(fù)“房子是用來住的，不是用來炒的”的原本定位。REITs強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定和可持續(xù)的理念以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，有助于推動房地產(chǎn)企業(yè)從“粗放式開發(fā)”轉(zhuǎn)型升級為“精細(xì)化經(jīng)營”的發(fā)展模式，與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的理念契合，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
而且，通過公募REITs向公開資本市場提供風(fēng)險(xiǎn)低、流動性強(qiáng)、穩(wěn)定回報(bào)的集合投資產(chǎn)品，亦有助于提高金融產(chǎn)品的供給質(zhì)量，讓廣大老百姓能夠更好地共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，讓人民群眾有更多的獲得感。
推出公募REITs時(shí)機(jī)成熟
中國證券報(bào)：近年來發(fā)展REITs的呼聲很高。從我國實(shí)際情況來看，目前推出公募REITs產(chǎn)品是否具備成熟的市場條件？
張招興：總體看，條件已經(jīng)成熟。一方面，交易所類REITs為公募REITs的推出奠定了良好基礎(chǔ)。2014年以來，以“資產(chǎn)支持證券（ABS）”為載體，以成熟不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，在交易所市場發(fā)行、掛牌的“類REITs”產(chǎn)品獲得了長足發(fā)展。類REITs產(chǎn)品作為前期探索市場、穩(wěn)妥控制風(fēng)險(xiǎn)的有益嘗試，為公募REITs奠定了良好的基礎(chǔ)。
此外，證監(jiān)會開創(chuàng)性地提出了在我國現(xiàn)行法律環(huán)境下，公募REITs可能的產(chǎn)品路徑。2016年12月26日，國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確提出將積極研究推出“主要投資于資產(chǎn)支持證券的證券投資基金”。2017年2月14日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會對國內(nèi)公募REITs的產(chǎn)品形式明確表示，2017年將研究推動“公募基金+資產(chǎn)證券化”的房地產(chǎn)投資信托基金模式。這樣的交易結(jié)構(gòu)是在現(xiàn)行法律框架下最為可行的安排，應(yīng)盡快落地推動。
但是，目前的交易安排尚未能完全發(fā)揮REITs產(chǎn)品優(yōu)勢。比如，現(xiàn)階段類REITs產(chǎn)品期限相對較短。其開放期或退出期通常在3-5年之間，到期需要通過資產(chǎn)處置或原始權(quán)益人回購的方式實(shí)現(xiàn)投資人退出，尚未達(dá)到公募REITs以交易方式實(shí)現(xiàn)的“永續(xù)”效果。再如，類REITs產(chǎn)品投資門檻高、流動性較差，最低投資門檻為人民幣100萬元，且僅能通過交易所大宗交易平臺以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓、流通。
此前，市場人士認(rèn)為，我國推動REITs的障礙主要在于法律環(huán)境及稅收體制。經(jīng)過近年來的實(shí)踐摸索和準(zhǔn)備，法律環(huán)境方面已經(jīng)找到突破路徑，即：在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，以“公募基金+資產(chǎn)證券化”方式實(shí)現(xiàn)公募REITs的落地。同時(shí)，通過產(chǎn)品及交易結(jié)構(gòu)方面的設(shè)計(jì)，亦可較大程度上避免原始權(quán)益人、投資人承擔(dān)過重稅負(fù)。
因此，此前擔(dān)心的制度性障礙已經(jīng)找到解決路徑，投資者對REITs產(chǎn)品已有了較為深入的了解，監(jiān)管部門也初步建立了成體系的REITs監(jiān)管體制，積累了較為豐富的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，且實(shí)體經(jīng)濟(jì)對于公募REITs產(chǎn)品需求極為強(qiáng)烈，盡快推出完整、標(biāo)準(zhǔn)意義的公募REITs時(shí)機(jī)與條件皆已成熟，勢在必行。
鑒于此，我們建議延續(xù)類REITs產(chǎn)品在交易所市場先行先試的成功經(jīng)驗(yàn)，由證監(jiān)會牽頭，會同有關(guān)部門共同建立有助于公募REITs設(shè)立、發(fā)行及運(yùn)作的完善支持及監(jiān)管體系，盡快推動公募REITs試點(diǎn)落地。同時(shí)，在試點(diǎn)初期，為合理控制風(fēng)險(xiǎn)，建議選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)優(yōu)良、發(fā)行人或管理人主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)先行先試，探索積累市場經(jīng)驗(yàn)。
放寬公募REITs投資比例限制
中國證券報(bào)：就公募REITs產(chǎn)品架構(gòu)而言，有何具體建議？
張招興：我們建議，在不與《證券投資基金法》相抵觸的前提下，由證監(jiān)會針對公募REITs另行頒布專門指引或管理辦法，在公募REITs產(chǎn)品下放開當(dāng)前公募基金運(yùn)作管理辦法中關(guān)于投資比例的相關(guān)限制。
根據(jù)我國目前《公開募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，一只基金持有一家公司發(fā)行的證券，其市值不得超過基金資產(chǎn)凈值的百分之十；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發(fā)行的證券，不得超過該證券的百分之十。國內(nèi)當(dāng)前擬定的公募REITs產(chǎn)品架構(gòu)中所采用的公募基金，主要將其定位于產(chǎn)品載體，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)邏輯更類似于企業(yè)股票存量發(fā)行的“賣方”思維，而與傳統(tǒng)投資于股票、債券等二級市場證券的公募基金的“買方”思維不同，故不宜完全參照傳統(tǒng)公募基金既有的投資比例限制規(guī)定。
完善REITs稅制
中國證券報(bào)：對于我國公募REITs稅制體系的建立，你怎么看？
張招興：在稅制方面，交易所“類REITs”與公募REITs并無實(shí)質(zhì)差異。過往項(xiàng)目中，稅負(fù)問題通過“一事一議”的方式得到了部分解決，但未能形成系統(tǒng)化的優(yōu)惠稅收體制。但是，不能因?yàn)槎愂阵w制“不完美”而停滯推進(jìn)公募REITs。相反，應(yīng)通過積極穩(wěn)妥、先行先試的公募REITs實(shí)踐，促進(jìn)REITs稅制的建立和完善，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。
