這體現(xiàn)了較為務(wù)實(shí)的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時(shí)也防范購(gòu)房者資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。
鄭偉（化名）看到“4·28”政策之后，大大松了一口氣。
3月8日，鄭偉在北京購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)1138萬(wàn)元的房屋，但令他意外的是，突如其來(lái)的北京新政讓他這單交易格局瞬間發(fā)生了變化。按照3月17日北京樓市新政，鄭偉的購(gòu)房首付比例需要提升至80%。在賣(mài)家不愿解約的情況下，首付款的增加讓鄭偉一家人陷入了接近兩個(gè)月的焦慮狀態(tài)。
日前，北京住建委等三部門(mén)明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無(wú)法進(jìn)行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，北京市住建委、北京市高級(jí)人民法院、北京市規(guī)劃國(guó)土委明確說(shuō)明，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以按揭貸款方式付款，且買(mǎi)受人能夠舉證其確因調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致首付款比例提高、無(wú)法支付首付款項(xiàng)，因而無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，法院可以支持。
鄭偉決定，依據(jù)該政策，他將繼續(xù)向賣(mài)家協(xié)商解約。
焦慮的買(mǎi)家賣(mài)家
盡管已經(jīng)焦慮兩個(gè)月，鄭偉仍然有些慶幸。
“我一個(gè)朋友在3·17新政出臺(tái)后，她想解約，賣(mài)家不同意。然后她低價(jià)賣(mài)了燕郊房子才能繼續(xù)履行合同。要是當(dāng)時(shí)有這個(gè)政策，她肯定愿意解約�！�
作為既買(mǎi)又賣(mài)，鄭偉近兩個(gè)月過(guò)得并不輕松。今年3月份，因家庭第二個(gè)孩子的出現(xiàn)，鄭偉一家人決定將原來(lái)兩套面積較小的房子置換成一套大面積的房子。
3月6日和3月13日，鄭偉成功將兩套房源出售，并分別與買(mǎi)家簽訂了合同。兩套房源共售價(jià)約為700萬(wàn)元。與此同時(shí)，鄭偉一家人也看上了望京一套140多平方米的商品住宅，并于3月8日當(dāng)天和房東簽訂了合同，成交總價(jià)為1138萬(wàn)元。
3·17新政之前，由于對(duì)貸款的界定為認(rèn)房不認(rèn)貸。因此，鄭偉賣(mài)掉兩套房屋之后仍可算做首套房貸款。所以，鄭偉這700萬(wàn)首付款購(gòu)置新的房屋綽綽有余。但按照3·17新政，銀行對(duì)房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房又認(rèn)貸。因此，鄭偉的首付需要提升至80%。也就是說(shuō)，首付款需要增加約210萬(wàn)，首付款共計(jì)約為910萬(wàn)。因賣(mài)家不肯解約，鄭偉一家人決定四處借款210萬(wàn)補(bǔ)上缺口。
然而，令鄭偉倍感壓力的是，他出售的兩套房屋買(mǎi)家均同時(shí)提出解約�！耙患姨岢龊推浇饧s，而另一位買(mǎi)家認(rèn)為房子買(mǎi)貴了，提出降價(jià)20萬(wàn)。這樣下來(lái)，我的首付款也無(wú)法支付，產(chǎn)生了缺口。目前，我已經(jīng)和一位買(mǎi)家和平解約，另一賣(mài)家因?yàn)橘u(mài)了房子還在和我們進(jìn)行協(xié)商，而賣(mài)我們房子的房主也不想解約，要求我們繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，否則不退還定金�！�
“我們這筆交易牽涉四個(gè)合同，變故太多了。雖然有一些指導(dǎo)意見(jiàn)，我們估計(jì)也會(huì)僵持很久，甚至打官司。目前就盼著趕緊解決�！编崅o(wú)奈表示。
違約糾紛
由于3·17新政的生效節(jié)點(diǎn)是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，這使得北京市不少在途交易陷入首付提高的窘狀中。
“3·17新政對(duì)于像鄭偉這樣的連環(huán)單影響非常大�！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。根據(jù)他估算，新政至少會(huì)將北京市在途的一萬(wàn)套房屋交易陷入違約糾紛中。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者試圖向北京住建委了解受新政影響的購(gòu)房群體比例。北京市住建委一位相關(guān)人士稱(chēng)，“目前數(shù)據(jù)不在我們掌握范圍。如果有糾紛，大多數(shù)購(gòu)房者會(huì)選擇走訴訟或者其他程序。”
鏈家給予21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的回復(fù)是，“3·17及其以后的政策，由于限購(gòu)和限貸造成的違約情況，限購(gòu)的話就沒(méi)有辦法，只能夠協(xié)商解決；受限貸款影響的，買(mǎi)家可能會(huì)自己湊湊首付。受影響比例目前手里沒(méi)有具體數(shù)據(jù)，有的部分還在解決的過(guò)程中。”
北京兩高律師事務(wù)所律師王柏接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“因?yàn)?·17新政導(dǎo)致一方或雙方無(wú)法繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而引發(fā)一些交解約、毀約甚至訴訟糾紛是很多的。據(jù)我的接觸和觀察而言，新政后的糾紛數(shù)量比新政前至少多了50%�！�
據(jù)他觀察，造成合同沒(méi)法履行的情況有兩種。第一是新政出來(lái)，購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房資格，產(chǎn)生了定金是否返還的違約責(zé)任。第二種情況，也是最多的，就是購(gòu)房者因?yàn)槭赘兜奶嵘龥](méi)有了支付能力，特別是牽涉到一些“連環(huán)單”，賣(mài)了房以后難以支付首付，就很有可能涉及違約。
政策補(bǔ)救
4月28日，北京住建委等三部門(mén)明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無(wú)法進(jìn)行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。該政策讓鄭偉徹底松了一口氣。他決定，堅(jiān)決向賣(mài)家提出解約。
張大偉認(rèn)為，北京是樓市調(diào)控政策力度最大的城市，的確有比較多的在途單違約現(xiàn)象，這個(gè)政策主要是維護(hù)政策影響下的雙方權(quán)益，可以自動(dòng)解約也體現(xiàn)了調(diào)控政策的力度。但從政策落地細(xì)則看，包括連環(huán)單的非主動(dòng)違約責(zé)任認(rèn)定等依然需要一案一議。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于糾紛中各類(lèi)“公說(shuō)公有理”的現(xiàn)象，目前可以得到更好的解決，從這個(gè)角度看，此類(lèi)規(guī)定明確了解決思路，相對(duì)來(lái)說(shuō)使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者具備更大的權(quán)力，從這個(gè)角度看，這是值得肯定的地方，這有利于后續(xù)買(mǎi)賣(mài)之間關(guān)系的融洽和矛盾的快速解決。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此類(lèi)政策，也說(shuō)明當(dāng)前隨著認(rèn)房又認(rèn)貸等政策的推進(jìn)，部分市場(chǎng)交易被迫中止，各類(lèi)購(gòu)房糾紛增加。實(shí)際的案例也有很多，類(lèi)似交付了20萬(wàn)元首付款后發(fā)現(xiàn)交易無(wú)力完成需毀約，這個(gè)時(shí)候是否退還此類(lèi)定金也是有爭(zhēng)議的。但從房地產(chǎn)交易的公平性來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者本身沒(méi)有太多的過(guò)錯(cuò)，所以類(lèi)似政策也給予了支持，允許在合理的情況下退款。這也體現(xiàn)了較為務(wù)實(shí)的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時(shí)也防范購(gòu)房者資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策思路是明確的，即對(duì)于受3月17日購(gòu)房政策影響的各類(lèi)交易都是適用的，所以此類(lèi)違約金是可以要回來(lái)的。但是在具體操作過(guò)程中，建議房地產(chǎn)相關(guān)管理部門(mén)近期針對(duì)此類(lèi)現(xiàn)象做一次重點(diǎn)的摸底和問(wèn)題解決，盡量降低各類(lèi)負(fù)面影響。對(duì)于中介費(fèi)來(lái)說(shuō)，傭金也可以要求退還，因?yàn)楸旧頉](méi)有交易成功，不過(guò)從中介自身經(jīng)營(yíng)的角度看，可以根據(jù)耗費(fèi)的成本和精力適當(dāng)收費(fèi)，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。
