這體現(xiàn)了較為務(wù)實(shí)的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時(shí)也防范購(gòu)房者資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。
鄭偉（化名）看到“4·28”政策之后，大大松了一口氣。
3月8日，鄭偉在北京購(gòu)買了一套總價(jià)1138萬(wàn)元的房屋，但令他意外的是，突如其來的北京新政讓他這單交易格局瞬間發(fā)生了變化。按照3月17日北京樓市新政，鄭偉的購(gòu)房首付比例需要提升至80%。在賣家不愿解約的情況下，首付款的增加讓鄭偉一家人陷入了接近兩個(gè)月的焦慮狀態(tài)。
日前，北京住建委等三部門明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進(jìn)行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)中央電視臺(tái)報(bào)道，北京市住建委、北京市高級(jí)人民法院、北京市規(guī)劃國(guó)土委明確說明，對(duì)房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證其確因調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致首付款比例提高、無法支付首付款項(xiàng)，因而無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，法院可以支持。
鄭偉決定，依據(jù)該政策，他將繼續(xù)向賣家協(xié)商解約。
焦慮的買家賣家
盡管已經(jīng)焦慮兩個(gè)月，鄭偉仍然有些慶幸。
“我一個(gè)朋友在3·17新政出臺(tái)后，她想解約，賣家不同意。然后她低價(jià)賣了燕郊房子才能繼續(xù)履行合同。要是當(dāng)時(shí)有這個(gè)政策，她肯定愿意解約�！�
作為既買又賣，鄭偉近兩個(gè)月過得并不輕松。今年3月份，因家庭第二個(gè)孩子的出現(xiàn)，鄭偉一家人決定將原來兩套面積較小的房子置換成一套大面積的房子。
3月6日和3月13日，鄭偉成功將兩套房源出售，并分別與買家簽訂了合同。兩套房源共售價(jià)約為700萬(wàn)元。與此同時(shí)，鄭偉一家人也看上了望京一套140多平方米的商品住宅，并于3月8日當(dāng)天和房東簽訂了合同，成交總價(jià)為1138萬(wàn)元。
3·17新政之前，由于對(duì)貸款的界定為認(rèn)房不認(rèn)貸。因此，鄭偉賣掉兩套房屋之后仍可算做首套房貸款。所以，鄭偉這700萬(wàn)首付款購(gòu)置新的房屋綽綽有余。但按照3·17新政，銀行對(duì)房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)房又認(rèn)貸。因此，鄭偉的首付需要提升至80%。也就是說，首付款需要增加約210萬(wàn)，首付款共計(jì)約為910萬(wàn)。因賣家不肯解約，鄭偉一家人決定四處借款210萬(wàn)補(bǔ)上缺口。
然而，令鄭偉倍感壓力的是，他出售的兩套房屋買家均同時(shí)提出解約�！耙患姨岢龊推浇饧s，而另一位買家認(rèn)為房子買貴了，提出降價(jià)20萬(wàn)。這樣下來，我的首付款也無法支付，產(chǎn)生了缺口。目前，我已經(jīng)和一位買家和平解約，另一賣家因?yàn)橘u了房子還在和我們進(jìn)行協(xié)商，而賣我們房子的房主也不想解約，要求我們繼續(xù)購(gòu)買，否則不退還定金�！�
“我們這筆交易牽涉四個(gè)合同，變故太多了。雖然有一些指導(dǎo)意見，我們估計(jì)也會(huì)僵持很久，甚至打官司。目前就盼著趕緊解決�！编崅o奈表示。
違約糾紛
由于3·17新政的生效節(jié)點(diǎn)是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，這使得北京市不少在途交易陷入首付提高的窘狀中。
“3·17新政對(duì)于像鄭偉這樣的連環(huán)單影響非常大。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。根據(jù)他估算，新政至少會(huì)將北京市在途的一萬(wàn)套房屋交易陷入違約糾紛中。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者試圖向北京住建委了解受新政影響的購(gòu)房群體比例。北京市住建委一位相關(guān)人士稱，“目前數(shù)據(jù)不在我們掌握范圍。如果有糾紛，大多數(shù)購(gòu)房者會(huì)選擇走訴訟或者其他程序�！�
鏈家給予21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的回復(fù)是，“3·17及其以后的政策，由于限購(gòu)和限貸造成的違約情況，限購(gòu)的話就沒有辦法，只能夠協(xié)商解決；受限貸款影響的，買家可能會(huì)自己湊湊首付。受影響比例目前手里沒有具體數(shù)據(jù)，有的部分還在解決的過程中�！�
北京兩高律師事務(wù)所律師王柏接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“因?yàn)?·17新政導(dǎo)致一方或雙方無法繼續(xù)履行買賣合同，進(jìn)而引發(fā)一些交解約、毀約甚至訴訟糾紛是很多的。據(jù)我的接觸和觀察而言，新政后的糾紛數(shù)量比新政前至少多了50%�！�
據(jù)他觀察，造成合同沒法履行的情況有兩種。第一是新政出來，購(gòu)房者沒有購(gòu)房資格，產(chǎn)生了定金是否返還的違約責(zé)任。第二種情況，也是最多的，就是購(gòu)房者因?yàn)槭赘兜奶嵘龥]有了支付能力，特別是牽涉到一些“連環(huán)單”，賣了房以后難以支付首付，就很有可能涉及違約。
政策補(bǔ)救
4月28日，北京住建委等三部門明確，因“3·17新政”影響導(dǎo)致商品住房交易無法進(jìn)行的，法院依據(jù)雙方舉證判定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。該政策讓鄭偉徹底松了一口氣。他決定，堅(jiān)決向賣家提出解約。
張大偉認(rèn)為，北京是樓市調(diào)控政策力度最大的城市，的確有比較多的在途單違約現(xiàn)象，這個(gè)政策主要是維護(hù)政策影響下的雙方權(quán)益，可以自動(dòng)解約也體現(xiàn)了調(diào)控政策的力度。但從政策落地細(xì)則看，包括連環(huán)單的非主動(dòng)違約責(zé)任認(rèn)定等依然需要一案一議。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于糾紛中各類“公說公有理”的現(xiàn)象，目前可以得到更好的解決，從這個(gè)角度看，此類規(guī)定明確了解決思路，相對(duì)來說使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者具備更大的權(quán)力，從這個(gè)角度看，這是值得肯定的地方，這有利于后續(xù)買賣之間關(guān)系的融洽和矛盾的快速解決。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此類政策，也說明當(dāng)前隨著認(rèn)房又認(rèn)貸等政策的推進(jìn)，部分市場(chǎng)交易被迫中止，各類購(gòu)房糾紛增加。實(shí)際的案例也有很多，類似交付了20萬(wàn)元首付款后發(fā)現(xiàn)交易無力完成需毀約，這個(gè)時(shí)候是否退還此類定金也是有爭(zhēng)議的。但從房地產(chǎn)交易的公平性來說，購(gòu)房者本身沒有太多的過錯(cuò)，所以類似政策也給予了支持，允許在合理的情況下退款。這也體現(xiàn)了較為務(wù)實(shí)的樓市關(guān)懷導(dǎo)向，有助于降低糾紛，同時(shí)也防范購(gòu)房者資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策思路是明確的，即對(duì)于受3月17日購(gòu)房政策影響的各類交易都是適用的，所以此類違約金是可以要回來的。但是在具體操作過程中，建議房地產(chǎn)相關(guān)管理部門近期針對(duì)此類現(xiàn)象做一次重點(diǎn)的摸底和問題解決，盡量降低各類負(fù)面影響。對(duì)于中介費(fèi)來說，傭金也可以要求退還，因?yàn)楸旧頉]有交易成功，不過從中介自身經(jīng)營(yíng)的角度看，可以根據(jù)耗費(fèi)的成本和精力適當(dāng)收費(fèi)，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。
