當(dāng)日前不久超過400家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在嘉興爭奪8宗土地之際,也有開發(fā)商開始拋售其位于三四線城市的項(xiàng)目。
深圳控股(00604.HK)在4月24日在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所啟動(dòng)公開掛牌出售程序,轉(zhuǎn)讓旗下四家地產(chǎn)公司即三水地產(chǎn)、三水投資、三水酒店及鵬基資產(chǎn)管理公司。該四個(gè)項(xiàng)目公司最終被恒大集團(tuán)(03333.HK)以總價(jià)54.2億元接盤。
獲利比肩去年利潤
資料顯示,深圳控股旗下之三水地產(chǎn)、三水投資、三水酒店共同持有位于佛山三水區(qū)的項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃用地為低密度居住用地及商服用地,截止至3月31日,還有超千畝土地未開發(fā),建好未售出的別墅為139套。三水三家項(xiàng)目公司權(quán)益總掛牌底價(jià)為28.15億元,其中股權(quán)約為2.99億元,債權(quán)為25.17億元。
鵬基資產(chǎn)通過全資子公司持有江蘇泰州市周山河新城的上林苑項(xiàng)目,規(guī)劃為商住用地,該項(xiàng)目部分已經(jīng)開發(fā)出售,但項(xiàng)目有建好在售、在建已經(jīng)未開發(fā)的土地。鵬基資產(chǎn)權(quán)益掛牌底價(jià)為26.04億元,其中股權(quán)約為11.41億元,債權(quán)為14.63億元。
總體而言,本次交易總代價(jià)為54.2億元。深圳控股預(yù)計(jì),出售事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)29.12億港元稅后凈收益,所得款項(xiàng)作將作一般企業(yè)用途。
據(jù)深圳控股2016年報(bào),公司股東應(yīng)占純利為31.7億港元,同比上升10.5%。如剔除該公司所屬投資物業(yè)的公允值變動(dòng)、廉價(jià)收購利得、訴訟撥備及對(duì)三四線土地項(xiàng)目的撥備的凈影響,公司凈利潤則為26.15億港元,同比上漲21.1%。
也就是說,深圳控股通過此次交易獲得的凈收益接近去年全年所有業(yè)務(wù)的凈利潤。深圳控股表示,出售交易符合公司處置三四線城市項(xiàng)目及優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的發(fā)展策略,并可實(shí)現(xiàn)出售收益,對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生積極正面影響。
易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“并購有明顯的優(yōu)勢。一是,并購本身有稅收減免的優(yōu)勢,比如說遞延納稅、契稅減免等;二是并購貸的審查不嚴(yán),而當(dāng)前直接土地招拍掛市場方面的成本高,對(duì)自有資金的審核嚴(yán)�！�
聚焦深圳大本營
此番股權(quán)轉(zhuǎn)讓除了對(duì)深圳控股短期業(yè)績表現(xiàn)的正面影響立竿見影,更重要的是也體現(xiàn)了該公司的戰(zhàn)略布局的連貫性。
根據(jù)公開資料,深圳控股從2013年開始,已在推進(jìn)對(duì)三四線城市項(xiàng)目的處置。2013年,深圳控股就與佛山市三水區(qū)政府達(dá)成協(xié)議,退出云東海項(xiàng)目。此后,深圳控股持續(xù)撤退,到了2016年,對(duì)三四線城市項(xiàng)目的處置更成為了公司的重點(diǎn)工作。
2016年報(bào)顯示,在1月,深圳控股與河源市政府達(dá)成協(xié)議,退還62萬平方米的土地;6月,其又退還泰州商住用地,退地價(jià)格是1.16億元,年報(bào)指出公司將繼續(xù)推進(jìn)泰州、三水、馬鞍山等項(xiàng)目的處置工作。
深圳控股資本運(yùn)營部總經(jīng)理朱國強(qiáng)此前告訴第一財(cái)經(jīng),未來將聚焦深圳大本營以及東莞、惠州等環(huán)深圳區(qū)域。
在深圳,深圳控股正在推進(jìn)與深圳廣電、巴士集團(tuán)、報(bào)業(yè)集團(tuán)等國企的合作,深圳控股管理層在3月召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露,目前已簽署了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議。
退出三四線城市的開發(fā)、聚焦公司總部所在地深圳,并憑借國企優(yōu)勢與深圳多個(gè)國企開展合作獲取開發(fā)用地,避開資金消耗極大的土地招拍掛市場,這是深圳市屬國有房企深圳控股的規(guī)模增長之路。
深圳控股董事會(huì)主席呂華認(rèn)為,“雖然目前一二線城市調(diào)控力度大,而三四線則出現(xiàn)回暖,但三四線城市的回暖主要受政策因素推動(dòng),三四線城市的人口、財(cái)富及經(jīng)濟(jì)因素難以支持該等地區(qū)的房地產(chǎn)持續(xù)回暖,但以后政策因素淡化后,購買行為將重回一、二線城市�！�
從客觀條件來看,三四線市場在過去半年時(shí)間內(nèi)的繁榮為深圳控股的撤退提供較好的市場機(jī)會(huì)。據(jù)5月12日公告,深圳控股表示,在去庫存政策的影響下,公司三四線項(xiàng)目銷售回暖。4月,深圳控股主要合同銷售來自馬鞍山深業(yè)華府及常州深業(yè)華府項(xiàng)目。今年1-4月,公司總銷售額為76.3億元,同比下降8.7%,總銷售面積為33萬平方米,同比下降11.5%。
但是,退出三四線城市是個(gè)持續(xù)性動(dòng)作,綜合過往公告來看,在4月貢獻(xiàn)收入的馬鞍山項(xiàng)目極有可能成為深圳控股下一個(gè)處置對(duì)象。
不過值得提及的是,過去半年時(shí)間內(nèi),三四線城市去庫存的狀態(tài)較為理想。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市幾乎被三線城市包攬,分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚(yáng)州、金華、昆明、西安、韶關(guān)。
深圳控股此刻退出三四線城市是否處于理想的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?在2010年主要針對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控中,同樣出現(xiàn)過房企把資源向三四線城市傾斜的現(xiàn)象。多家房企的新增土地多數(shù)來自三四線城市,但兩至三年后,結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)發(fā)現(xiàn)來自三四線城市的項(xiàng)目把公司整體利率拉低,隨后調(diào)整結(jié)構(gòu)回歸一二線。
恒大作出的動(dòng)作是通過收購介入。易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,“并購有明顯的優(yōu)勢。一是,并購本身有稅收減免的優(yōu)勢,比如說遞延納稅、契稅減免等;二是并購貸的審查不嚴(yán),而當(dāng)前直接土地招拍掛市場方面的成本高,對(duì)自有資金的審核嚴(yán)�！�
在2010年主要針對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控中,同樣出現(xiàn)過房企把資源向三四線城市傾斜的現(xiàn)象。多家房企的新增土地多數(shù)來自三四線城市,但兩至三年后,結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)發(fā)現(xiàn)來自三四線城市的項(xiàng)目把公司整體利率拉低,隨后調(diào)整結(jié)構(gòu)回歸一二線。
房企此番趕赴三四線城市的正確性,或者說深圳控股退出三四線城市的正確性將取決三四線城市火熱的持續(xù)時(shí)長。調(diào)控政策會(huì)給房企業(yè)績帶來另一個(gè)物理空間的高潮,還是過往經(jīng)驗(yàn)的無意義重復(fù),仍待時(shí)間驗(yàn)證。
