近期碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等多家房企發(fā)債中止，引發(fā)市場在流動性緊張背景下的擔(dān)憂。專家預(yù)計(jì)，今年下半年會有較多的中小房企違約風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，中小房企或加速退出市場，行業(yè)集中度提升速度料進(jìn)一步加快。與此同時，眾多房企亦在探索新融資模式。
債券發(fā)行中止頻現(xiàn)
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月30日，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2018年非公開發(fā)行31億元公司債券遭到中止；5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行60億元2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行200億元額度小公募債中止；5月25日，花樣年集團(tuán)擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債中止。
與此同時，大批的房企仍在排隊(duì)發(fā)債。近日，金地股份宣布擬公開發(fā)行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用于償還銀行貸款和到期債務(wù)。中天金融擬非公開發(fā)行2018年度公司債券60億元。
根據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，截至2018年5月中旬，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為2136億元，而到期規(guī)模2997億元。考慮到到期規(guī)模的大幅增加，交易所和銀行間市場有望延續(xù)“借新續(xù)舊”操作，預(yù)計(jì)全年發(fā)行量高于償還量，但是預(yù)計(jì)凈融入額進(jìn)一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021年地產(chǎn)信用債到期規(guī)模將進(jìn)一步增長至4029億元、5217億元、5802億元，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)，房企資金鏈和融資成本預(yù)計(jì)進(jìn)一步承壓。
中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎指出，今年房地產(chǎn)行業(yè)成長邏輯將從過去的“資源”集中度向“融資”集中度轉(zhuǎn)移。近期部分地產(chǎn)公司地產(chǎn)債中止，多是技術(shù)原因造成�！懊駹I地產(chǎn)企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時間點(diǎn)和內(nèi)地不一致，很多數(shù)據(jù)必須等到年報(bào)以后監(jiān)管機(jī)關(guān)才能進(jìn)行審批。而監(jiān)管機(jī)關(guān)反饋有15個工作日的時限要求，這期間就必須提出中止。4、5月份很多公司地產(chǎn)債出現(xiàn)中止的情況大部分都是因?yàn)檫@個原因。另外，還有極個別情況為有重大訴訟、資金使用合規(guī)性等檢查在進(jìn)行導(dǎo)致有問題，但并不代表整個行業(yè)政策有變化�！�
創(chuàng)新融資另辟蹊徑
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-4月房企資金來源累計(jì)同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中，國內(nèi)貸款累計(jì)同比增速自2016年3月以來首次為負(fù)。從1-3月的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來看，國內(nèi)銀行貸款累計(jì)同比減少4.0%，而非銀金融機(jī)構(gòu)貸款累計(jì)同比增速高達(dá)31.3%。銀行在對房企普遍提高開發(fā)貸利率上浮水平，收緊開發(fā)貸額度的同時，進(jìn)一步穿透審查并購貸款。
當(dāng)前，整體融資渠道收窄。以“資產(chǎn)穿透”為代表的新監(jiān)管要求致使非標(biāo)債權(quán)渠道銳減；銀行貸款（開發(fā)貸）、公司債發(fā)行對房企規(guī)模、資質(zhì)要求進(jìn)一步提升；公司債在單筆規(guī)模設(shè)定上限基礎(chǔ)上，進(jìn)一步設(shè)定資金用途限制，對于債務(wù)到期的企業(yè)，只放開2018年到期公司債規(guī)模的“借新還舊”。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相對于以前陣痛式的調(diào)整，這輪的去杠桿可能會持續(xù)較長時間。
隨著今年融資成本逐漸提高，中小房企爭相赴港IPO。近日，大發(fā)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)等房企向港交所提交了IPO申請，希望借此打通境外融資通道。與此同時，眾多房企亦在探索新融資模式。
房企創(chuàng)新融資也在另辟蹊徑。聯(lián)訊證券首席宏觀研究員李奇霖認(rèn)為，截至2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品共發(fā)行81單，融資總規(guī)模為1253億元。與房企傳統(tǒng)的融資模式相比，資產(chǎn)證券化有四點(diǎn)優(yōu)勢：第一，受到政策限制較少；第二，提高了資產(chǎn)的流動性，讓房企在不增加負(fù)債的情況下補(bǔ)充資金；第三，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品增信，減少低評級發(fā)行人的成本；第四，發(fā)行規(guī)模限制較小，資金用途更為廣泛。
東北證券分析師高建表示，發(fā)行機(jī)構(gòu)鼓勵創(chuàng)新融資，也希望把創(chuàng)新融資做成“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”的一種形式。未來房企ABS和ABN的發(fā)行規(guī)模有望繼續(xù)增加。某券商債承部人士表示，今年地產(chǎn)公司比去年更重視ABS、ABN，包括CMBS、REITs、尾款、供應(yīng)鏈等，其原因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化目前較可行，尤其如供應(yīng)鏈等支持了中小企業(yè)資金回款的品種受到政策支持。REITs和CMBS等產(chǎn)品因?yàn)橛休^優(yōu)質(zhì)的物業(yè)與監(jiān)管層支持，地產(chǎn)公司包括民營、國企均參與。其他如信托等融資，受資管新規(guī)影響，存在再融資壓力。
陳慎表示，再融資過程中，券商亦開發(fā)新合作模式幫助房企緩解資金壓力。在增量方面：一是拓展新的融資品種，包括ABS、REITs等產(chǎn)品。今年這些品種的融資預(yù)計(jì)會成為地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種。二是新增的公司債還本付息，也在申報(bào)的過程中。同時與銀行進(jìn)行戰(zhàn)略合作，未來將在債券銷售過程中能夠給予支持。三是配合企業(yè)做并購等資本操作。
行業(yè)集中度快速提升
陳慎表示，過去兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升。從第三方等數(shù)據(jù)跟蹤發(fā)現(xiàn)，中小型的企業(yè)尤其是民企在融資層面將面臨壓力。目前很多大公司尤其國企仍能享受到較為低廉的成本和充裕額度，然而很多中小民企則會主動或者被動降杠桿，或以處理股權(quán)的形式回籠現(xiàn)金流，從另外一個角度帶動行業(yè)集中度的提升。
華泰證券研究員賈亞童指出，百強(qiáng)房企市占率持續(xù)提升，內(nèi)部結(jié)構(gòu)延續(xù)分化，各梯隊(duì)內(nèi)部市占率均出現(xiàn)不同程度的下滑。前三位雖然銷售規(guī)模的基數(shù)較大，但是依然保持了較為穩(wěn)定的增速水平，市場集中度的搶占優(yōu)勢明顯。
高建認(rèn)為，今年地產(chǎn)融資收緊趨勢已現(xiàn)，行業(yè)去杠桿的過程仍將持續(xù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也將防范出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。對于國資背景的房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，融資成本的上升整體可控。到位資金的收緊，各大房企的投資拿地也將更加趨向于理性。隨著土地溢價率的進(jìn)一步走低，土地成交樓面價有望在下半年下行，屆時資金充裕的房企有望獲取成本較低的土儲，以平滑總體土地成本，未來有望保持穩(wěn)定的盈利能力。在這個過程中，中小房企將加速退出市場，行業(yè)集中度提升的速度也將進(jìn)一步加快。
