長租公寓不賺錢？1000套公寓月盈利20余萬
我愛我家離職副總裁胡景暉炮轟長租公寓助推房租猛漲，SOHO潘石屹直言長租公寓的生意不賺錢、不要做，自如的租金分期項目被詬病濫用租客信用，杭州鼎輝家破產(chǎn)波及4000租客……圍繞長租公寓展開的一出出戲碼正逐漸拉開大幕。
接二連三收獲政策紅利后，近兩年市場逐步對長租公寓形成一種共識，即租賃已經(jīng)接棒成為房地產(chǎn)市場化20年后的下一個轉(zhuǎn)型方向，同時也是資本眼中的新一輪“風(fēng)口”。不過，在當(dāng)前階段，其中暴露出來的問題并不比市場嗅到的機(jī)會少。在套用傳統(tǒng)的模式無效的情況下，長租項目要采用何種融資模式、盈利模式，是整個市場下一步繞不開的話題。
從當(dāng)前跑馬圈地的市場格局來看，長租市場主體主要包括開發(fā)商系、中介系、酒店系以及創(chuàng)業(yè)系等不同背景的運營方。財大氣粗的開發(fā)商運營者吐槽長租項目虧損已經(jīng)成為常態(tài)，不過據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從市場了解，市場早已存在的一些從事租賃的小規(guī)模商戶甚至個體二房東運營的項目經(jīng)營情況十分樂觀。
“長租市場專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化是大方向，但是此前都只是個體戶小打小鬧的運作。如今政策開始鼓勵了，但是圍繞這個市場需要的一整套的基礎(chǔ)設(shè)施還是一片空白。開發(fā)商們現(xiàn)在開始涉足，用他們原來那一套做新房開發(fā)的模式來做租賃，就好比馬路上開的大奔突然沖進(jìn)泥巴路上，短期的不適應(yīng)和虧損是必然的�！遍L租公寓綜合服務(wù)商水滴管家CEO、創(chuàng)始人馮玉光對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者如此表示。
“個體戶年現(xiàn)金流300-500萬很正�！�
吳子福原本在一家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)策劃和商業(yè)地產(chǎn)運營項目，在運營地產(chǎn)項目的過程中，他認(rèn)為租賃市場將是有很大前景的，一番考察之后，2016年5月出來創(chuàng)業(yè)創(chuàng)立了久拾公寓�！爱�(dāng)時經(jīng)過考察和測算之后選擇了蘭州地區(qū)。主要原因，一是這個地區(qū)房價和租金都不低，有充分的利差；二是競爭比較小�！眳亲痈τ浾弑硎尽�
到目前，吳子福運營的租賃項目規(guī)模剛剛超過1000套，不考慮新增量，存量部分每個月的盈利20萬-30萬。具體而言，他介紹說，盈利主要分為兩大部分，一是已經(jīng)租出去的，這部分已經(jīng)全部實現(xiàn)盈利；二是新增部分，投入200多萬拿下50套集中式，一年半到兩年回本；分散式，今年新增了毛坯房，因為毛坯房利差較大，回本周期12個月左右，簡裝房控制在6-8個月。
吳子福的項目運作得相當(dāng)順利，盈利按照其測算的情況一一實現(xiàn)，這并不是孤例。由于這是一個極度分散和個體化的市場，目前尚無權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。不過，據(jù)上海地區(qū)對租賃項目做過充分調(diào)研的金融機(jī)構(gòu)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，上海很多類似的公寓租賃項目，由少數(shù)個人組成的小團(tuán)隊運作，每年的現(xiàn)金流300萬-500萬很常見，比部分上市公司的財務(wù)情況好很多。
硬幣的另一面是，大型開發(fā)商們不斷抱怨租賃項目只是“賠本賺吆喝”。旭輝CEO說長租公寓盈利很難，主要是成本太高，拿房成本是大頭，裝修、運營成本都很高，稍微控制不好就會虧損。無獨有偶，soho潘石屹的原話是“按照銀行的基準(zhǔn)利率4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，長租公寓項目確實很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過渡性有關(guān)。租賃市場收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規(guī)模做大，經(jīng)營成本增加，比如說消防、職工薪酬成本增加，政府監(jiān)管導(dǎo)致各類審批節(jié)奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個瓶頸。
圍繞長租公寓崛起的一整條產(chǎn)業(yè)鏈也在逐漸形成。吳子福告訴記者，其租賃項目現(xiàn)在管理上比早期要成熟很多，主要是規(guī)�；�，運用一些線上管理系統(tǒng)，比如智能電表聯(lián)網(wǎng)，在催繳租金、平攤電費等事務(wù)上不僅效率提高很多，而且使其作為運營方掌握了更多主動權(quán)。
上述調(diào)研長租項目的金融機(jī)構(gòu)人士對記者表示，非�？春瞄L租公寓的前景，現(xiàn)在大家之所以虧損也要跑馬圈地?fù)屨际袌�，就是看到了其中的價值所在。租賃的市場份額不僅是房源問題，圍繞租客吃穿住行一整套的數(shù)據(jù)信息均是未來的富礦。
融資難題仍未突破
融資是另一個關(guān)鍵問題。
從目前市場的選擇來看，租賃市場多以REITS、類REITS為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為主要融資模式。不過，在實際操作中這些產(chǎn)品也沒有逃脫傳統(tǒng)的路徑，面臨著頗多問題。據(jù)多位券商資管或基金子公司人士對記者透露，由于政策層面的鼓勵，長租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行報備的條件和流程均較其他產(chǎn)品要容易很多。不過，考慮到回報周期長、盈利難等問題，資金方尤其是銀保等金融機(jī)構(gòu)仍以謹(jǐn)慎為主。
“產(chǎn)品設(shè)計上，還是‘抵押+兜底’，還要求發(fā)行方出25%的劣后，利率比同等級債券高1%左右。”上海地區(qū)一位正在承銷長租公寓ABS的券商資管人士對記者表示。
馮玉光說，吸引金融產(chǎn)品進(jìn)入，核心問題是租價比（一年租金/售價），分子和分母都很難動。觀察國家政策的思路，是要通過非住轉(zhuǎn)住的方式做大分母；但是非住轉(zhuǎn)住資產(chǎn)流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現(xiàn)在主要看主體信用，實際上就縮小了融資主體范圍。這些問題需要進(jìn)一步的解決對策。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 方海平）
