安居夢(mèng)照進(jìn)現(xiàn)實(shí)　“房住不炒”點(diǎn)題高質(zhì)量發(fā)展

　　1978年，我國(guó)城市人均住房建筑面積僅有6.7平方米，缺房戶占城市總戶數(shù)的47.5%。2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39平方米。40年間，我國(guó)城市人均住宅建筑面積增長(zhǎng)了逾5倍。

　　新中國(guó)成立70年，尤其是改革開放以來(lái)，百姓的安居夢(mèng)正成為現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居住環(huán)境改善等方面發(fā)揮了重要作用。

　　告別住房短缺

　　動(dòng)遷之前，上海人吳先生一家三口擠在老城區(qū)的一個(gè)亭子間里。一張小小的桌子，做飯時(shí)是案板，吃飯時(shí)是飯桌，寫作業(yè)時(shí)是書桌。擁擠逼仄的石庫(kù)門、陰暗潮濕的味道、因空間緊張而劍拔弩張的鄰里關(guān)系，構(gòu)成了吳先生幼時(shí)關(guān)于居住的全部印象。

　　1978年之前，中國(guó)的城鎮(zhèn)住房基本屬于福利性住房，行業(yè)發(fā)展緩慢。尤其在北京、上海等人口密集的大城市，經(jīng)歷了一輪人口的大增長(zhǎng)后，居民住房普遍緊張，居住環(huán)境普遍惡劣。1978年底的一份報(bào)告顯示，1977年底全國(guó)城市缺房戶占居民總數(shù)的17%，平均每人居住面積不足2平方米的擁擠戶達(dá)89萬(wàn)戶。僅在上海的棚戶區(qū)就住著100多萬(wàn)人。

　　住房制度改革迫在眉睫。房地產(chǎn)行業(yè)改革的一系列理論探討和實(shí)踐由此展開。在這一時(shí)期，萬(wàn)科、恒大等房企先后成立。

　　1998年7月中央正式發(fā)布文件，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制，中國(guó)由此進(jìn)入了住宅全面商品化的時(shí)代。

　　“我們經(jīng)過了近20年的探索，到1994年形成了初步的政策框架，在1998年終于形成了城鎮(zhèn)住房制度改革的基本框架�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊表示。

　　2002年，通過拆遷，吳先生一家終于住上了單獨(dú)廚衛(wèi)的電梯房。

　　多個(gè)國(guó)家層面政策文件定調(diào)后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了高速發(fā)展的時(shí)期。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《改革開放40年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之八》指出，改革開放40年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，有效改善了人民的居住條件。1998-2017年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成85萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)21.4%；2017年我國(guó)全社會(huì)住宅施工面積65億平方米，是1997年的4.4倍。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)表的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》顯示，中國(guó)居民已基本告別“蝸居”時(shí)代，進(jìn)入“適居”時(shí)代。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)M足了人民群眾改善居住空間和環(huán)境的需求。此外，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

　　堅(jiān)持根本定位

　　不過，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的情況下，部分區(qū)域房?jī)r(jià)高企備受關(guān)注。

　　馮俊認(rèn)為，改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為改善群眾居住條件，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了積極貢獻(xiàn)。但是，住房投資品屬性過強(qiáng)，住房的基本屬性在一定程度上被扭曲，一些炒房現(xiàn)象干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。不少中心城市，房?jī)r(jià)上漲的速度比居民家庭收入增長(zhǎng)的速度快，居民家庭的住房杠桿率不斷上升，居民負(fù)債過高，也影響了居民其他消費(fèi)增長(zhǎng)的能力；資金過度向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，加劇了經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛。

　　張大偉表示，高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生與社會(huì)資源分配、城市發(fā)展不均衡、銀行的信貸大量流入房地產(chǎn)等因素有關(guān)。土地財(cái)政短期內(nèi)難有替代模式，加之經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)常被用作短期刺激手段，因此核心城市房地產(chǎn)價(jià)格始終處于高位。

　　2016年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一輪強(qiáng)調(diào)控周期。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”；2017年2月，中央首提“研究房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”。一系列高規(guī)格表態(tài)和政策，體現(xiàn)了中央對(duì)解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題、加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的信心和決心。

　　邁向高質(zhì)量發(fā)展

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到15萬(wàn)億元。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯和格局正在發(fā)生改變。尤其是在“房住不炒”的政策主基調(diào)下，房地產(chǎn)暴利時(shí)代逐漸落幕，樓市將進(jìn)入下半場(chǎng)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，關(guān)系到上下游60多個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

　　中國(guó)恒大總裁夏海鈞認(rèn)為，調(diào)控政策是“組合拳”。房地產(chǎn)企業(yè)一定要堅(jiān)持“房住不炒”，滿足居民剛性居住需求，行業(yè)就會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、健康發(fā)展。

　　夏海鈞同時(shí)指出，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，仍有三個(gè)關(guān)鍵有利因素�！笆紫�，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅50%多，歐美等國(guó)家和地區(qū)則達(dá)到80%。我國(guó)還有20%的增長(zhǎng)空間，每年增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)就是1400萬(wàn)人口進(jìn)城。二是中國(guó)目前人均居住面積39平方米，歐美則為80平方米，這個(gè)增長(zhǎng)空間就是我們的需求。三是舊城改造。20%的老房子要拆掉，每一個(gè)地產(chǎn)商將來(lái)都不能回避這個(gè)問題�！�

　　張大偉則認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)不可能一蹴而就，過去幾十年積累的問題要慢慢緩解。房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)堅(jiān)守“房住不炒”的根本原則，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)期房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該加快出臺(tái)。房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，一方面要減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，另一方面要降低居民對(duì)房地產(chǎn)作為投資品的依賴。