深交所：接收首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目申報(bào) 全力推動(dòng)公募REITs市場行穩(wěn)致遠(yuǎn)
中證網(wǎng)訊（記者 黃靈靈）5月27日，"紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金"（以下簡稱深圳人才安居REITs）項(xiàng)目申請材料已通過深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核業(yè)務(wù)系統(tǒng)正式申報(bào)。上述項(xiàng)目也于同日向中國證監(jiān)會(huì)申報(bào)。深圳人才安居REITs項(xiàng)目的正式申報(bào)，標(biāo)志著首單保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目將正式進(jìn)入項(xiàng)目申報(bào)審核階段。深圳人才安居REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為保障性租賃住房，主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理（深圳）有限公司。
同日，中國證監(jiān)會(huì)辦公廳、國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），主要內(nèi)容包括認(rèn)識(shí)保障性租賃住房發(fā)行REITs的意義、落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展要求、規(guī)范回收資金用途、壓實(shí)參與方監(jiān)督職責(zé)、加強(qiáng)溝通協(xié)作等�！锻ㄖ肥沁M(jìn)一步深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房決策部署的重要體現(xiàn)，有利于促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
多措并舉推進(jìn)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)加快落地
2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目在深滬交易所平穩(wěn)落地。7月國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房等納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍。2022年以來，保障性租賃住房REITs進(jìn)入快速推進(jìn)階段。3月18日，證監(jiān)會(huì)表示正在會(huì)同相關(guān)部委研究推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動(dòng)項(xiàng)目落地。5月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展；進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。
深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一直以來，深交所認(rèn)真貫徹落實(shí)國家政策要求，積極運(yùn)用公司債券、資產(chǎn)證券化、私募REITs等多種固定收益融資工具，為租賃住房建設(shè)提供金融支持，先后推出全國首單長租公寓私募REITs、首單公共人才租賃住房私募REITs等產(chǎn)品，為保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)探索積累了有益經(jīng)驗(yàn)。截至2022年4月底，深交所累計(jì)發(fā)行租賃住房私募REITs產(chǎn)品11單，發(fā)行規(guī)模122億元。其中，深圳人才安居集團(tuán)聯(lián)合深創(chuàng)投集團(tuán)曾于2018年在深交所成功發(fā)行全國首單公共人才租賃住房私募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模31億元，為推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)打下有益基礎(chǔ)。
保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策發(fā)布后，深交所快速響應(yīng)、多措并舉服務(wù)推進(jìn)試點(diǎn)加快落地，重點(diǎn)做了以下幾方面工作。一是深耕前端服務(wù)，培育優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。深交所克服疫情影響，第一時(shí)間通過線上線下等多種方式對(duì)接北京、深圳、廣州、重慶、西安等城市的保障性租賃住房企業(yè)，摸排公募REITs發(fā)行需求和存在的難點(diǎn)問題。二是加強(qiáng)政策研究，優(yōu)化產(chǎn)品機(jī)制設(shè)計(jì)。按照中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委部署要求，針對(duì)保障性租賃住房行業(yè)有關(guān)問題，與政府部門、企業(yè)、市場機(jī)構(gòu)等共同研究論證，推動(dòng)形成解決方案；對(duì)已上市的REITs試點(diǎn)項(xiàng)目開展評(píng)估總結(jié)，不斷完善相關(guān)機(jī)制，就擴(kuò)募新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引向市場公開征求意見；推出基金通平臺(tái)，優(yōu)化二級(jí)市場價(jià)格波動(dòng)披露停牌規(guī)則，優(yōu)化配套交易制度安排。三是聚焦重點(diǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)盡快形成示范效應(yīng)。嚴(yán)把準(zhǔn)入質(zhì)量關(guān)，配合相關(guān)試點(diǎn)企業(yè)篩選社會(huì)效益良好、投資收益穩(wěn)定且運(yùn)營管理水平較好的項(xiàng)目參與試點(diǎn)，合力爭取首批個(gè)案突破，形成良好示范效應(yīng)。
四維度透視保障性租賃住房REITs意義
推出保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，對(duì)于落實(shí)國家戰(zhàn)略決策、豐富公募REITs產(chǎn)品類型、完善保障性租賃住房市場建設(shè)、促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)均具有重要作用和意義。
首先，有利于服務(wù)國家戰(zhàn)略，提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的務(wù)實(shí)舉措，有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)租賃住房金融體系長期健康發(fā)展。同時(shí)，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，對(duì)穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)和促改革具有重要積極意義。
其次，有利于豐富公募REITs資產(chǎn)類型，拓寬機(jī)構(gòu)和居民投資渠道。保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，有利于增加居民投資品種，引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃住房項(xiàng)目，切實(shí)與公眾投資者分享租賃住房市場建設(shè)成果，助力深化資本市場改革，服務(wù)加快構(gòu)建中國特色現(xiàn)代金融市場體系。
再者，有利于拓展保障性租賃住房建設(shè)資金來源，建立全新的投融資機(jī)制。保障性租賃住房REITs通過盤活前期建設(shè)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)迅速回籠資金，緩釋新增項(xiàng)目建設(shè)壓力，建立低成本、低杠桿經(jīng)營模式，構(gòu)建市場主導(dǎo)的投融資內(nèi)生增長機(jī)制。
另外，有利于樹立健康可持續(xù)的行業(yè)發(fā)展生態(tài)�；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的信息披露、交易與擴(kuò)募等方面機(jī)制，可以激勵(lì)原始權(quán)益人和運(yùn)營機(jī)構(gòu)持續(xù)改進(jìn)住房品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)市場化價(jià)值提升，有助于支持租賃住房行業(yè)向持續(xù)維護(hù)管理物業(yè)的商業(yè)模式演進(jìn)，促進(jìn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs打造成主流金融產(chǎn)品
"下一步，深交所將完善基礎(chǔ)制度，發(fā)揮市場功能，提升服務(wù)水平，努力將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs打造成為國內(nèi)資本市場主流金融產(chǎn)品，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。"深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
一是穩(wěn)中求進(jìn)擴(kuò)大REITs試點(diǎn)規(guī)模。加快推進(jìn)保障性租賃住房REITs落地，大力推動(dòng)清潔能源、新基建等行業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，持續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保等行業(yè)REITs規(guī)模。
二是完善REITs擴(kuò)募配套規(guī)則制度。發(fā)布擴(kuò)募新購入項(xiàng)目指引，明確相關(guān)操作程序、定價(jià)方式及監(jiān)管要求，支持公募REITs做大做強(qiáng)。
三是強(qiáng)化REITs一二級(jí)市場監(jiān)管。完善詢價(jià)發(fā)售機(jī)制，優(yōu)化二級(jí)市場交易安排，改善流動(dòng)性服務(wù)機(jī)制；強(qiáng)化日常監(jiān)管，規(guī)范存續(xù)期信息披露機(jī)制，密切關(guān)注二級(jí)市場交易，引導(dǎo)已上市項(xiàng)目積極落實(shí)國家抗疫紓困政策，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
四是合力推進(jìn)市場培育和投資者教育。加大推廣服務(wù)力度，加強(qiáng)與地方政府、原始權(quán)益人、市場機(jī)構(gòu)等對(duì)接，針對(duì)性開展公募REITs交流培訓(xùn)活動(dòng)，拓展REITs優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目儲(chǔ)備；開展多種形式投教活動(dòng)，加大宣傳引導(dǎo)力度，讓投資者更加了解REITs產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益特征；持續(xù)研究完善產(chǎn)品架構(gòu)和運(yùn)營架構(gòu)，積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場投資端建設(shè)，實(shí)現(xiàn)投融資生態(tài)良性循環(huán)，助力我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場建設(shè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
