政策接續(xù)發(fā)力 推動房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展

　　11月29日，地產(chǎn)股掀起漲停潮，并帶動其他行業(yè)板塊走強(qiáng)。這既是市場對房地產(chǎn)融資政策優(yōu)化調(diào)整的直接回應(yīng)，也是市場預(yù)期改善、信心增強(qiáng)的直觀反映。此前，證監(jiān)會宣布調(diào)整優(yōu)化五項股權(quán)融資措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。近期從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權(quán)融資重啟，接續(xù)發(fā)力、層層遞進(jìn)，形成立體式的金融支持“組合拳”，將加快行業(yè)風(fēng)險緩釋，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，更快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，從而更好穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤。

　　防范化解風(fēng)險

　　房地產(chǎn)既扮演著國民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，也是一頭潛在的“灰犀�！�。業(yè)內(nèi)專家解釋，由于房地產(chǎn)鏈條長、融資規(guī)模大、與金融聯(lián)系緊密，牽扯面廣，其金融風(fēng)險的發(fā)生極易擴(kuò)散蔓延。五項股權(quán)融資支持措施出臺的重要意義之一，正是改善房企權(quán)益融資，緩釋房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

　　五項措施中，“兩個恢復(fù)”——“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資”“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資”尤其受到關(guān)注。

　　南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長田利輝分析，在恢復(fù)并購重組及配套融資、再融資的同時，證監(jiān)會明確了募集資金可用于補充企業(yè)流動資金、償還債務(wù)，這有利于改善房企現(xiàn)金流，緩解流動性緊張狀況，防止房地產(chǎn)風(fēng)險蔓延升級。

　　“資金鏈持續(xù)緊繃的民營房企迎來了‘喘息期’�！眱|翰智庫報告認(rèn)為，監(jiān)管部門明確募集資金不僅可用于“保交樓”，還可用于補充流動資金、償還債務(wù)，將有助于房地產(chǎn)風(fēng)險從蔓延擴(kuò)散逐步轉(zhuǎn)向收斂緩釋。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)整完善房企境外上市政策等舉措，也會起到紓解房企流動性困境、化解行業(yè)風(fēng)險的積極作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水說，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資，支持房企更好利用境外市場資源，有助于房企開展多渠道融資，多措并舉緩解短期流動性緊張，避免行業(yè)和個體風(fēng)險擴(kuò)大。

　　“證監(jiān)會出臺支持房地產(chǎn)股權(quán)融資的五項措施，對整個產(chǎn)業(yè)具有重大意義。相信包括股權(quán)融資在內(nèi)的各類融資支持力度加大，將有力推動房企解決資金問題，加快風(fēng)險出清，給行業(yè)以關(guān)鍵的‘喘息’機(jī)會，積蓄能量走出困境。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波說。

　　盤活存量資產(chǎn)

　　除了防范化解風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量也被視為此次股權(quán)融資支持措施的一大看點。業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，不僅可改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，也有助于推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不僅有助于房企更早收回投資，也將在一定程度上起到鼓勵引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型的作用。

　　“發(fā)行REITs可在不增加負(fù)債的同時，達(dá)成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，促進(jìn)形成房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的‘開發(fā)、運營、盤活’新模式。”田利輝認(rèn)為，通過發(fā)展REITs市場和不動產(chǎn)私募投資基金來盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)，探索房地產(chǎn)發(fā)展新路徑既可行也有必要。

　　李宇嘉認(rèn)為，推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”，或意味著后續(xù)在REITs發(fā)行條件方面會有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。田利輝認(rèn)為，未來保租房REITs市場建設(shè)將是資本市場改革發(fā)展的一個重點領(lǐng)域。

　　在盤活存量資產(chǎn)方面，證監(jiān)會提出，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，該項政策可為住宅和商業(yè)地產(chǎn)引入新資金，盤活房企存量經(jīng)營性不動產(chǎn)，助力行業(yè)健康發(fā)展。

　　支持行業(yè)健康發(fā)展

　　綜合業(yè)內(nèi)人士觀點，系列股權(quán)融資支持政策的出臺將有力改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、提升行業(yè)發(fā)展質(zhì)量，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一方面，房企獲支持力度持續(xù)加大，融資環(huán)境或迎來重大轉(zhuǎn)變。張波分析，隨著政策支持力度加大，房企現(xiàn)金流壓力將進(jìn)一步得到緩解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)平穩(wěn)健康發(fā)展。中金公司研究部不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇認(rèn)為，房企特別是優(yōu)質(zhì)房企將有望在經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)、債務(wù)融資性現(xiàn)金流改善、權(quán)益融資現(xiàn)金流補充的情況下實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表改善，步入風(fēng)險緩釋與持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　另一方面，本輪政策啟動實施后，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量。田利輝指出，房地產(chǎn)并購重組恢復(fù)之后，部分資產(chǎn)質(zhì)量尚可的財務(wù)受困企業(yè)可能成為潛在的收并購對象，而那些資不抵債、管理混亂的小型房企將被加速出清。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，既是房地產(chǎn)行業(yè)自身及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的期盼，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)金融大局的要求。張宇表示，短期看，系列政策“組合拳”打出之后，有助于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場過快下行風(fēng)險，并穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)大盤的支撐作用；中長期看，有利于構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)新發(fā)展模式的形成。