首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制評(píng)估期將至 “不冷不熱”城市無需調(diào)整

　　中證網(wǎng)訊（記者 彭揚(yáng)）首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制）在進(jìn)入6月后即將迎來新一期評(píng)估期。近兩個(gè)月來，隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等一系列政策效果逐步顯現(xiàn)，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)對(duì)房貸利率政策是否會(huì)轉(zhuǎn)向引發(fā)討論。

　　有關(guān)專家日前對(duì)中國證券報(bào)記者表示，當(dāng)前房貸利率政策并未調(diào)整，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策也沒有轉(zhuǎn)向。首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制會(huì)根據(jù)每個(gè)城市的情況雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整。對(duì)于不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”的城市，不會(huì)調(diào)整政策。

　　既管“冷”又管“熱”

　　去年年末，人民銀行和原銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，該機(jī)制實(shí)現(xiàn)了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整。

　　動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制明確，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　“動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限，也就是‘既管冷、又管熱’�！比嗣胥y行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示。

　　據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月末，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10—40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

　　從房貸利率數(shù)據(jù)看，首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化，帶動(dòng)房貸利率有所降低，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.14%，同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　“不冷不熱”無需調(diào)整

　　按照規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士介紹，“從2022年四季度起，各城市政府可以以上季度末月到本季度的第二個(gè)月作為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌�的消費(fèi)銷售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估�！�

　　“下一個(gè)評(píng)估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各城市政府將根據(jù)2023年3月至5月的新房?jī)r(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力逐步增強(qiáng)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比或環(huán)比上漲。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，這些城市已經(jīng)不符合上述“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，在下一個(gè)評(píng)估期可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，回歸到全國統(tǒng)一的首套房貸利率政策，有些城市首套房貸利率或?qū)⒅匦律险{(diào)20—30個(gè)基點(diǎn)。

　　有關(guān)專家表示，上述觀點(diǎn)是對(duì)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的誤讀。一方面，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性。若一個(gè)城市此前達(dá)到“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)“熱”的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。近兩個(gè)月部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”，對(duì)于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策。

　　另一方面，觀察歷史數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從“冷”到“熱”，一般都需要較長(zhǎng)時(shí)間，不必?fù)?dān)心政策變化太快。也就是說，一個(gè)城市的新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲才能判定為“熱”。

　　上述人士進(jìn)一步舉例稱，比如，武漢和濟(jì)寧，2022年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時(shí)間分別為27個(gè)季度和22個(gè)季度。

　　或“冷”或“熱”均可預(yù)期

　　業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有較強(qiáng)的時(shí)效性和可預(yù)期性。

　　觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，若一個(gè)城市的房?jī)r(jià)達(dá)到“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了趨勢(shì)性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，是有前瞻性和時(shí)效性的。

　　從數(shù)據(jù)上看，例如，2015年10月太原的房?jī)r(jià)達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長(zhǎng)沙、成都等城市，也都符合上述規(guī)律。

　　與此同時(shí)，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制是一套長(zhǎng)期有效、機(jī)制明確的政策機(jī)制，具有很強(qiáng)的可預(yù)期性。

　　“2022年9月，人民銀行和原銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了允許部分城市放寬首套房貸利率下限的政策。當(dāng)時(shí)帶有一定試點(diǎn)性質(zhì)，執(zhí)行期限只有三個(gè)月。隨后，根據(jù)試點(diǎn)情況，建立了動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。根據(jù)這套機(jī)制，社會(huì)公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，計(jì)算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購房行為。”上述人士稱。

　　總體看，新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的“穩(wěn)定性”“時(shí)效性”和“可預(yù)期性”，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，切實(shí)支持剛性住房需求，是一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策機(jī)制。

　　鄒瀾也表示，下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢(shì)變化，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會(huì)同金融部門持續(xù)抓好已出臺(tái)政策落實(shí)。