持續(xù)加力匯聚合力 穩(wěn)樓市打出組合拳

　　近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)，抓增量政策出臺(tái)，打出一套組合拳，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　10月17日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹有關(guān)情況。多部門負(fù)責(zé)人在此次發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)將狠抓落實(shí)，讓政策效果充分顯現(xiàn)，讓人民群眾享受政策紅利，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)充滿信心。

　　充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)

　　組合拳怎么打？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，可概括為四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加。

　　“四個(gè)取消”，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購(gòu)房的限制性措施，主要包括取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；“四個(gè)降低”，就是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購(gòu)住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　對(duì)于“兩個(gè)增加”，倪虹介紹，一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。據(jù)有關(guān)調(diào)查，僅在全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套；全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套。此次提出新增實(shí)施100萬(wàn)套，主要是對(duì)條件比較成熟、通過(guò)加大政策支持力度可以提前干的項(xiàng)目。二是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元。

　　此次發(fā)布會(huì)上，多部門負(fù)責(zé)人透露了相關(guān)政策進(jìn)展。財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超介紹，目前，財(cái)政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。總的考慮有三方面：一是統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢(shì)，作出科學(xué)合理的安排；二是賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策的穩(wěn)定性和公平性；三是有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　關(guān)于降低存量房貸利率這項(xiàng)政策，人民銀行副行長(zhǎng)陶玲介紹，商業(yè)銀行正在加班加點(diǎn)，修改合同、修改系統(tǒng)，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。預(yù)計(jì)大部分存量房貸將在10月25日完成批量調(diào)整，意味著大家在10月26日就可以通過(guò)貸款銀行的指定渠道查看調(diào)整結(jié)果。總體預(yù)計(jì)會(huì)在10月31日前全部完成。

　　增強(qiáng)對(duì)“白名單”項(xiàng)目融資支持力度

　　“在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展方面，金融政策是一攬子的系列政策?！苯鹑诒O(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企在發(fā)布會(huì)上表示，今年年初以來(lái)，金融監(jiān)管總局會(huì)同住建部門一起指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，把合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目都納入“白名單”，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資的支持力度。

　　肖遠(yuǎn)企介紹，截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款達(dá)到2.23萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額將翻倍，超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　“目前，把商品住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備，今后符合‘白名單’標(biāo)準(zhǔn)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)該按照‘白名單’管理，做到‘應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)’?！毙みh(yuǎn)企說(shuō)，為做好房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，保障房屋建成交付，金融監(jiān)管總局還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。

　　肖遠(yuǎn)企表示，要打好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具的“組合拳”，形成集成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)精準(zhǔn)適配性?！胺康禺a(chǎn)融資工具其實(shí)非常多。從銀行來(lái)講，有開(kāi)發(fā)貸款，截至今年9月末，開(kāi)發(fā)貸款比年初就增加了4000多億元；還有個(gè)人按揭貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，并購(gòu)貸款、住房租賃貸款；另外，有債券投資，比如金融機(jī)構(gòu)可以投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券，保險(xiǎn)公司也可以用保險(xiǎn)資金進(jìn)行股權(quán)投資。融資渠道和融資工具是多種多樣的，要把不同融資工具的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。”他說(shuō)。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，在“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額大幅增加后，接下來(lái)的關(guān)鍵是銀行資金的投放進(jìn)度。預(yù)計(jì)房企開(kāi)發(fā)貸投放進(jìn)度將顯著加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的銀行貸款將較大幅度增長(zhǎng)，進(jìn)而推動(dòng)四季度房地產(chǎn)投資同比降幅較快收窄。

　　推動(dòng)高效利用好閑置土地

　　肖遠(yuǎn)企介紹，目前，金融監(jiān)管總局正與有關(guān)部門一起積極研究政策性銀行、商業(yè)銀行支持盤(pán)活閑置存量土地的具體舉措，允許政策性銀行、商業(yè)銀行對(duì)閑置存量土地的收購(gòu)發(fā)放一定比例的貸款，推動(dòng)更加高效利用好閑置土地，同時(shí)改善和釋放房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流。

　　談及盤(pán)活存量閑置土地的工作，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪表示，在住宅用地供應(yīng)上，自然資源部一手抓控新增，一手抓盤(pán)存量。在控新增方面，指導(dǎo)各地合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對(duì)于去化周期過(guò)長(zhǎng)的城市暫停供應(yīng)商品住宅用地；對(duì)于去化周期較長(zhǎng)的城市實(shí)行“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”。

　　在盤(pán)存量方面，財(cái)政部宣布允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備。宋其超表示，支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購(gòu)價(jià)格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專項(xiàng)債券項(xiàng)目?jī)?nèi)容和地塊范圍，及時(shí)安排債券發(fā)行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。

　　劉國(guó)洪透露，自然資源部將會(huì)同相關(guān)部門研究設(shè)立收購(gòu)存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充。

　　劉國(guó)洪介紹，將優(yōu)先回購(gòu)企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)或者不愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，及時(shí)匹配專項(xiàng)債券等資金。

　　“收回收購(gòu)?fù)恋亍⒈P(pán)活存量能夠起到三方面作用。一是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模，更好發(fā)揮土地儲(chǔ)備‘蓄水池’和投放調(diào)節(jié)的功能，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；二是增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房；三是收儲(chǔ)后形成‘凈地’‘優(yōu)地’，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。”劉國(guó)洪說(shuō)。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，未來(lái)推動(dòng)各項(xiàng)政策落地落實(shí)將是關(guān)鍵。從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，“銀十”開(kāi)局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。本次發(fā)布會(huì)上住建部表示市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)或出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。四季度核心城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)或筑底企穩(wěn)，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)筑底提供重要支撐。