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基礎設施REITs打開新基建投資新模式

中國證券報·中證網
 
 

  □京東數字科技首席經濟學家 沈建光

  京東數字科技研究院研究總監(jiān) 朱太輝

  京東數字科技研究院高級研究員 張彧通

  證監(jiān)會、發(fā)改委日前聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(簡稱《通知》),證監(jiān)會還就《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(簡稱《指引》)公開征求意見,開啟公募REITs的“破冰”之旅。此次改革是落實“六!焙暧^調控的現實需求,更是深化金融供給側改革的重要舉措。一方面,立足當前,盤活存量基礎設施資產,可幫助地方政府實現再融資,促進基礎設施產業(yè)升級和新基建更快更好投資;另一方面,放眼長遠,此舉為基礎資產投資人提供全新退出渠道,形成新的社會融資方式,增強金融服務實體經濟能力。

  REITs試點開啟基礎資產“IPO”

  國內圍繞不動產的資產證券化實踐正在不斷成熟;A設施類REITs試點相對于市場上已有的類似產品有重大突破,其實質是針對基礎資產的“首次公開發(fā)行”(IPO)。

  基礎設施支持證券的性質從類固收轉向權益類。與之前不動產相關的資產證券化產品強調債權屬性不同,公募REITs的基礎設施支持證券要求基礎資產“真實出售”。同時,公募REITs的收益方式也是權益類的。類REITs等項目的收益方式往往是固定的利息、費用、門票、租金等,收益分配期限較短。公募REITs的基礎設施支持證券的收益類別更加豐富,包含了“分紅+資產增值收益”,其中“分紅”收益來源于基礎資產運營的當期收入,“資產增值收益”來源于REITs基金處置基礎資產的資本利得。

  基礎資產聚焦于基礎設施補短板和新基建,開辟公募融資新模式!锻ㄖ贰吨敢访鞔_了基礎設施類REITs聚焦的兩類主體:第一類是倉儲物流、收費公路等交通設施等基礎設施補短板行業(yè);第二類是信息網絡等新型基礎設施,國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等前期固定資產投資大的基礎設施。

  將運營管理責任明確給基金管理人,降低委托代理成本。我國的公募REITs采用契約制結構,三組資產對應三類管理人——基礎資產運營管理人、資產支持證券管理人、公募基金管理人。由于交易鏈條較長,為降低基金管理人與運營管理人之間的代理成本,提高投資運營效率,《指引》明確基礎設施基金管理人同時負擔基礎設施項目日常運營管理,統一負責REITs資金端的風險管理和資產端的運營管理。

  通過“公募基金+ABS”的交易結構實現與現有制度成本最小化銜接。根據《指引》要求,“公募基金+ABS”對現行交易結構改動最小,也不必對相關法律進行修改,制度成本最低。

  新基建是理想標的

  從金融行業(yè)看,基礎設施REITs有助于完善資本市場投融資渠道,豐富投資產品選擇;從實體經濟看,基礎設施REITs有利于拓寬基礎設施的融資渠道,更好滿足新基建的融資需求。

  數字化紅利賦能,持續(xù)提升新基建項目的“隱藏收益率”。與上市公司估值計算體系多采用PB等方式估值不同,REITs多采用絕對估值(凈資產價值NAV)和相對估值(營運資金乘數P/FFO)方式,重視基礎資產運營價值。數字科技具有外溢性,新基建項目規(guī)模越大,成本越低,且在運營上具有平臺屬性和網絡效應,因此數字化發(fā)展賦予了新基建項目極高的“隱藏收益率”。

  新基建的建設經營與基礎設施REITs的交易設計相互契合。首先,新基建項目的產權明晰,采取市場化運營,具有較好的收益水平,不依賴財政補貼等非經常性收入,現金流收入分散、持續(xù)且穩(wěn)定。其次,新基建類REITs是“輕資產、重管理”,新基建的經營管理和REITs項目運營理念一致,都是實現企業(yè)輕資產轉型。此外,新基建能夠承載更大量的REITs項目需求,在政策鼓勵下,新基建項目供給會不斷擴大,同時相對客觀的投資回報率使市場對于新基建的需求持續(xù)旺盛。

  加快完善相關制度規(guī)范

  為了更好釋放基礎設施類REITs投融資效率,還需要在基礎資產準入標準、運營管理方要求、適用法律規(guī)范等方面做進一步優(yōu)化。

  根據新基建行業(yè)特點,可適當放寬基礎資產經營期限要求。新基建類的基礎設施REITs需要重點考慮:新基建回收資金再投入的周轉率與新基建新增需求之間的匹配程度。雖然倉儲物流、電信基建服務及數據中心的前期資金投入較大、建設周期較長,但是這類基礎設施可以在短時間(快則3年之內)內進入成熟期。一旦進入穩(wěn)定運營期之后,新的基礎設施建設的需求又會接踵而至。

  明確現金流收入標準,以穿透方式核查收入分散性。新基建類的基礎設施REITs需要考慮:新基建項目付費方的分散程度是否可以幫助抵御單一風險。新基建具有平臺特性,存在著直接付費方和底層成本承擔者不一致的情況。例如一些物流倉儲基礎設施的直接付費方不夠分散,但是最終使用者分散,其所輻射的區(qū)域及業(yè)務廣泛,在實質上具備抵御單一風險的能力。

  放寬基礎設施項目運營方的標準,鼓勵吸引更多人才聚攏助力。新基建類的基礎設施REITs需要考慮:新基建項目運營方的實際專業(yè)能力與項目是否匹配。對于專業(yè)機構過嚴的要求將會限制一批專門進行基礎設施運營管理的、從原集團分拆的第三方管理機構的參與,較難滿足具備5年以上管理經驗的要求。

  加快完善相關制度規(guī)范,出臺操作細則。新基建類的基礎設施REITs需要考慮:制度規(guī)定與交易活力之間的互動。一是要破除法律制度障礙,減少交易鏈條,降低交易成本。二是要促進管理人激勵,明確管理人兩類角色,降低管理風險。三是要改善稅收機制,提升REITs項目收益率。四是要明確國資REITs細則,關注國資在估值和稅收等方面的特殊性,降低政策風險。

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