完善市場和政策運行機制 推動REITs進一步發(fā)展

　　自2019年基礎設施REITs試點調研工作在全國緊鑼密鼓展開至今已2年有余，監(jiān)管部門以及基礎設施企業(yè)、金融機構、中介機構等市場參與主體為基礎設施REITs實現(xiàn)“從0到1”的突破付出了大量的精力、時間和智慧。2021年6月21日，9只公募REITs成功上市；第二批申報項目也已受理。如今，隨著基礎設施REITs政策方面利好頻傳，示范效應逐漸凸顯，市場反響漸趨理性，可以說，基礎設施REITs即將迎來迄今最好的發(fā)展機遇。

　　政策持續(xù)加碼

　　隨著各項支持政策落地，基礎設施公募REITs發(fā)展環(huán)境也在不斷優(yōu)化。國家戰(zhàn)略方面，2021年3月13日發(fā)布的《國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環(huán)”，標志著公募REITs這一優(yōu)質工具已上升至國家戰(zhàn)略層面，成為國家認可、積極推進以提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。7月，國家發(fā)改委發(fā)布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，一方面明確指出開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內生增長機制，提升資本市場服務實體經濟的質效，構建投資領域新發(fā)展格局具有重要意義。另一方面也進一步擴大了基礎設施REITs試點范圍，且將試點區(qū)域放開至全國。地方支持方面，2021年6月，上海市發(fā)布《關于上海加快打造具有國際競爭力的不動產投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實施意見》，從基礎設施REITs項目梳理儲備、遴選申報、發(fā)行交易、運營管理等全流程、全鏈條推動上海市基礎設施REITs發(fā)展，加快打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地和REITs產品發(fā)行交易首選地。此外，北京、廣州、成都、蘇州等地也相繼出臺REITs支持政策，全面推動基礎設施REITs發(fā)展。

　　首批試點項目示范效應顯著

　　自首批基礎設施公募REITs上市以來，公募REITs在促進再投資、豐富投資品種等方面的示范作用逐漸凸顯，具體表現(xiàn)為：一是基礎設施REITs已經成為盤活存量資產、促進投資良性循環(huán)的一項重要舉措。9只基礎設施REITs上市合計募集金額為314.03億元，對于企業(yè)盤活資產、回收資金、促進再投資、增強運營活力等方面都有著重大意義。一方面，改善企業(yè)財務狀況，降低杠桿。另一方面，可以有效幫助企業(yè)實現(xiàn)從重資產向重運營的轉換，對于企業(yè)的長遠健康發(fā)展將發(fā)揮重要作用。二是有利于完善資本市場風險定價機制。基礎設施REITs市場的正式啟航，為基礎設施不動產提供了資產定價有效的“錨”，有助于為長期缺乏市場化定價的基礎設施資產提供參考，緩解不動產缺乏公開市場的權益定價導致的價格失真問題。三是豐富投資品種、拓寬投資渠道�；�礎設施REITs作為收益穩(wěn)定、安全性強的中等收益、中等風險的金融產品，為各類投資者參與基礎設施和不動產投資提供了便利的渠道，幫助投資者實現(xiàn)資產配置，幫助投資組合前沿向外延伸，滿足養(yǎng)老金、社保資金、居民理財資金對于不動產的投資需求。

　　市場情緒回歸理性

　　自基礎設施REITs試點伊始，交易所、金融機構等都通過不同渠道、不同形式開展投資者教育工作，引導投資人正確認識基礎設施REITs的投資價值。首批試點項目上市以來，觀察二級市場的投資表現(xiàn)，可以看到投資者教育工作已初顯成果，市場情緒回歸理性。

　　首批基礎設施REITs價格經歷了先漲后跌到趨穩(wěn)的過程。上市首日均高開收漲、成交活躍，9只REITs全部溢價發(fā)行。之后成交量呈現(xiàn)出逐漸平穩(wěn)運行的態(tài)勢，部分期間破發(fā)REITs價格調整到位后出現(xiàn)反彈，市場由情緒交易逐步回歸價值交易。市場投資者已經充分認識到REITs作為投資產品，其穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有的“角色定位”，更加關注REITs底層資產及其現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

　　基礎設施REITs市場未來可期

　　與國外發(fā)達市場相比，我國的公募REITs市場仍處于試點階段。固基修道，行而不輟，則未來可期。為了不斷完善REITs市場和政策運行機制，推動基礎設施REITs市場進一步發(fā)展，我們總結了首批試點項目的實踐經驗，并結合基礎設施REITs業(yè)務開展過程中對發(fā)行人、投資人關注問題的梳理，從實操角度提出如下幾點供進一步探討。

　　一是優(yōu)化重組、股權轉讓環(huán)節(jié)的稅收政策。在實操中，重組環(huán)節(jié)、股權轉讓環(huán)節(jié)發(fā)行人需按照全部增值額的25%繳納所得稅，但是發(fā)行人作為戰(zhàn)略配售投資人，還需要返投公募REITs產品至少20%的份額。針對發(fā)行人返投部分，發(fā)行人實質并未獲得相關收益，這部分稅負的繳納極大影響了發(fā)行人的積極性，建議進一步出臺更具有支持性的配套支持政策，對所得稅進行一定程度的優(yōu)惠、減免。

　　二是提升國有資產交易效率。國內優(yōu)質基礎設施資產的主要持有人為國有企業(yè)，根據相關規(guī)定需履行進場交易程序，限于時效性、不確定性，將極大地增加REITs發(fā)行難度，降低發(fā)行人積極性。

　　REITs在發(fā)行定價環(huán)節(jié)天然具有“價值發(fā)現(xiàn)”的功能，其交易價值具備公允性。因此建議從地方政府甚至國家層面出臺公募REITs國資交易配套政策，降低操作難度，優(yōu)化操作流程。

　　三是優(yōu)化REITs交易架構。首批項目的交易結構均為“公募基金+ABS”，并在實操的過程中去掉了部分項目中擁有的“私募基金”結構，實現(xiàn)了產品簡化。建議繼續(xù)探索優(yōu)化REITs交易結構，在首批項目的基礎上進行優(yōu)化創(chuàng)新。

　　四是加強REITs流動性。REITs仍有大量的份額在場外。目前一些投資人基于場外份額對估值、記賬等方面的優(yōu)勢，且如果轉場內部分投資人反饋需按日以市場收盤價計價，對工作量及估值都有較大影響。但是作為上市的封閉式基金，不存在開放申購贖回這一退出渠道，影響了這部分份額的交易流動性。建議考慮建設場外份額的統(tǒng)一撮合交易平臺，增加REITs流動性，為REITs的長遠發(fā)展奠定基礎。