全國人大代表、中國人民銀行石家莊中心支行黨委書記、行長兼國家外匯管理局河北省分局局長陳建華近日在接受中國證券報記者專訪時表示，房地產投資信托基金（REITs）是貫徹落實“租購并舉”、“房住不炒”改革方向的重要手段，未來發(fā)展空間極為廣闊。目前，我國發(fā)行公司型和基金型的公募REITs均存在一定障礙。推動數萬億元體量的REITs公募市場建設和發(fā)展，需從法律、稅收、監(jiān)管、融資和投資者等角度開展一系列改革和創(chuàng)新，建立符合我國國情的公募REITs基礎市場機制。
公募REITs發(fā)展空間廣闊
中國證券報：我國REITs市場為什么發(fā)展得較為緩慢？
陳建華：REITs作為國際上比較成熟的房地產租賃行業(yè)融資模式，是落實“租購并舉”、“房住不炒”改革方向的重要手段。發(fā)達經濟體中REITs已經相當普遍，目前已有37個國家推行立法并發(fā)行。據測算，我國公募REITs市場規(guī)模未來可達到4萬億元，發(fā)展空間極為廣闊。
從國際經驗來看，公募REITs分為公司型和基金型兩種。目前，我國發(fā)行這兩種公募REITs均存在一定障礙。一是對于公司型REITs公募發(fā)行，我國公司法、證券法均沒有REITs公司上市的專門規(guī)定，REITs設立時物業(yè)持有公司需要繳納30%-60%的土地增值稅，導致REITs產品稅負成本過高。同時，存在物業(yè)持有公司和投資人股息所得均需繳納所得稅的雙重征稅問題，使國內REITs產品收益率缺乏市場競爭力。二是對于基金型REITs公募發(fā)行，由于基金法的相關規(guī)定，導致公募基金無法投資于非上市物業(yè)持有公司股權。
由于支持公募REITs發(fā)展的政策體系不健全，國內大多采用資產支持證券模式創(chuàng)制流動性差、發(fā)行成本高的私募類REITs產品。這類產品投資者范圍較小，結構設計復雜，無法滿足日趨擴張的房地產租賃市場融資需求。
開展一系列改革和創(chuàng)新
中國證券報：未來應從哪些方面加強公募REITs的市場建設？
陳建華：推動數萬億體量的REITs公募市場建設和發(fā)展，需要從法律、稅收、監(jiān)管、融資和投資者等角度開展一系列改革和創(chuàng)新，建立符合國情的公募REITs基礎市場機制。
一是搭建REITs法律政策體系。借鑒美國、日本、新加坡等國經驗，出臺我國REITs專門法律或對現有公司法、證券法等進行增補，明確REITs投資要求、收益來源和最低收益分配比例等內容，劃定REITs作為投資租賃類房地產項目持續(xù)運營獲得租金收入屬性；列明REITs組織形式、公募發(fā)行條件、信息披露要求等內容，搭建REITs公募發(fā)行法律政策框架。
二是出臺專門稅收政策。依據“稅收中性”原則出臺與REITs相適應的稅收政策，明確REITs設立不涉及不動產轉移行為，減免或遞延征收土地增值稅；減免REITs公司需要繳納的企業(yè)所得稅，避免重復征稅，提升REITs產品的市場吸引力。
三是建立監(jiān)管與自律機制。建立REITs備案、定期報告和信息披露機制，嚴格規(guī)范REITs投融資與經營行為；引入委托人監(jiān)督機制，代替投資者監(jiān)督資產運營管理、處分與收入分配情況，定期向公眾通報，保障投資者知情權；加強對REITs管理受托機構、評估公司、會計師事務所、律師事務所等中介機構監(jiān)管，努力提升REITs業(yè)務合規(guī)水平和信息披露質量。在監(jiān)管部門指導下，建立行業(yè)自律組織，制定行業(yè)自律性文件，關注行業(yè)發(fā)展面臨的問題并加強行業(yè)內部協(xié)調處置，共同維護行業(yè)健康發(fā)展。
四是建立債務融資機制。將REITs納入我國住房金融市場建設體系，協(xié)調各類金融機構之間加強協(xié)作。明確REITs指導性資產負債比例，在限度內鼓勵銀行業(yè)金融機構在風險可控的前提下，對REITs發(fā)放開發(fā)貸款、經營性貸款；允許公募REITs發(fā)行各類公司信用類債券，籌集資金專項用于租賃住房建設和經營。
五是培育多元化投資者。將REITs納入資本市場指標體系，增加指數型基金被動持有REITs份額；允許養(yǎng)老基金等機構投資者購買并長期持有；在提示風險，進行風險承受能力測試基礎上，允許合格個人投資者購買，增加市場流動性，支持公募REITs市場健康發(fā)展。
三方面提升REITs產品市場吸引力
中國證券報：未來可從哪些方面提升REITs產品的市場吸引力？
陳建華：REITs產品的市場吸引力大小主要取決于其為投資者帶來的收益水平。按照國際經驗，公募REITs應該以權益類資產為主，投資收益分為定期租金收入分紅與底層物業(yè)價值上漲帶來的資本利得兩部分。除了REITs運營主體不斷優(yōu)化內部管理機制，提升底層物業(yè)租金水平以外，可以從三方面著手提升REITs產品的市場吸引力。
首先，購入租售比較為合適地區(qū)的物業(yè)作為REITs底層資產。以雄安新區(qū)為例，雄安新區(qū)具有廣闊發(fā)展前景；新區(qū)在容城、安新和雄縣三縣基礎上合并組成，土地獲取成本低，中央已明確不走土地財政的老路，建設用地價格將控制在合理區(qū)間，因此以雄安新區(qū)項目為底層資產的公募REITs產品將具備較強的市場競爭力。
其次，在提升租售比后，還要考慮建立專門稅收制度。REITs將至少90%的年度應稅收入作為股息分配給投資人，起到收入的“導管效果”，借鑒國際經驗對“土地增值稅”和企業(yè)所得稅給予減免或遞延，可以大幅降低REITs稅收負擔，提升投資者受益水平。
再次，雖然持有REITs的主要目的是獲得租金分紅收益，但合理的物業(yè)增值也會顯著提升REITs產品的市場吸引力。因此，組建專門團隊以提升對房地產市場走勢的判斷能力，擇機購買具有較好發(fā)展前景的低價物業(yè)資產，也是提升REITs產品競爭力的重要途徑。
