上海杭州：共享辦公定位千差萬別

　　無論是叫共享辦公、聯(lián)合辦公抑或創(chuàng)造者社區(qū)，像WeWork、雷格斯（Regus）、米域、辦伴這樣的企業(yè)都有一個共同特征，即自持、租用或改造既有的商業(yè)樓宇或其他老舊建筑物，通過裝修設計融入企業(yè)自身文化，嵌入物業(yè)所處區(qū)域的歷史內(nèi)涵，主要以租金差價、設備技術(shù)增值服務等為收入來源。他們屬于辦公物聯(lián)網(wǎng)商業(yè)服務企業(yè)，借助空間載體，在里面裝入社交、娛樂、人文等多重元素。

　　近日，證券時報記者在上海、杭州的科創(chuàng)園區(qū)及核心商圈走訪，與運營者、入駐企業(yè)交流，發(fā)現(xiàn)有的地方很熱鬧，共享辦公空間里有輕食休閑和“睡眠倉”，有的則更像傳統(tǒng)寫字樓，各家企業(yè)相互獨立，總體環(huán)境偏安靜�？磥硖岣咿k公效率這件事，不同企業(yè)認知并不一樣。

　　為幫助入駐企業(yè)提高辦公效率，空間運營者會運用大量科技手段，例如不同企業(yè)使用會議室的頻次以及員工喝咖啡的偏好等消費數(shù)據(jù)，在被整合分析之后，也有助于提高辦公效率。我們該在多大的面積里配置多少個會議室，如何延伸法律財務、人力資源等增值服務項目？長遠來看，這也將成為運營企業(yè)活用大數(shù)據(jù)的基礎。

　　這樣一來，傳統(tǒng)辦公空間就被賦予了智慧辦公的意味，相關(guān)企業(yè)便成為智慧辦公運營和解決方案的提供商。多數(shù)運營企業(yè)都在中國多個城市，甚至在紐約、倫敦、新加坡、香港這樣的國際據(jù)點開辟了連鎖空間社區(qū)。

　　不少中小企業(yè)面臨這樣一個問題：初創(chuàng)時未曾想到會發(fā)展得如此迅速，從業(yè)人員很快就從幾個人擴張到數(shù)十、上百人，這就意味著需要不停地更換辦公場所。而利用聯(lián)合辦公空間，就避免了頻繁搬家或租用過大空間的麻煩。

　　國內(nèi)這些運營者，大都是2015年前后興起的。這幾年下來，不少創(chuàng)業(yè)企業(yè)死去，大家對創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的追捧日趨理性。辦公的底層邏輯在不斷發(fā)生變化，但基本形態(tài)依舊未變，一個原因當然是它屬于重資產(chǎn)類別。我們看到，零售、餐飲等多數(shù)消費領(lǐng)域已被互聯(lián)網(wǎng)顛覆，惟獨辦公領(lǐng)域仍與十年前大體一樣。

　　還有很重要的一點在于與物業(yè)的合作形式。很多人都認同中國的房地產(chǎn)市場已進入下半場，住宅市場姑且不論，一二線城市等的核心商圈已經(jīng)飽和，很難找到重新開發(fā)空間，存量市場已經(jīng)到來。此外，由于設計裝修等原因，一些核心商圈的經(jīng)典老樓逐漸在競爭中落于下風。辦公空間運營者對這類優(yōu)質(zhì)地段寫字樓最為青睞，對其重新改造也有助于提升物業(yè)的競爭力，雙方很容易一拍即合。

　　在租用大廈物業(yè)這一點上，除了整租式的自營，雙方還可采用合作的聯(lián)合經(jīng)營模式。對于空間運營者來說，后者可以節(jié)省更多資金投入，相當于有一個風險收益共擔者。重要的是，傳統(tǒng)物業(yè)的出租率正在不斷走低，空間運營企業(yè)因此有了更多話語權(quán)，合作控制力增強�？梢�，存量資產(chǎn)運營也是一個巨大的市場。

　　再就是租戶的構(gòu)成。有的空間運營者傾向于小微企業(yè)，有的則更愿意接受中型以上企業(yè)入駐，這與地理位置、共享空間的多寡有關(guān)。此外，租期的選擇也有藝術(shù)，這主要取決于對未來價格走勢的預期。證券時報記者了解到，有的運營方希望靈活的、短一些的租期，比如說總部在上海的某運營企業(yè)，其平均租期在8個月左右；而米域、雷格斯等則鼓勵更長的租期。

　　對這些空間運營者來說，他們的使命就是把那些在傳統(tǒng)辦公場所里的企業(yè)吸引到共享辦公空間里來。不管是什么類型的企業(yè)，都可以借助聯(lián)合辦公節(jié)省一部分人事和財務成本�？臻g運營者非常希望得到這一塊蛋糕的，但這不是一家品牌能做的，需要整個行業(yè)聯(lián)合起來，并在培養(yǎng)消費者上付出一定的時間成本。

　　其實，不管是硬件設計裝修、辦公科技設備或是人事財務、法律財會等增值服務，積累形成品牌效應后，未來也是可以對外輸出的。

　　頭部企業(yè)中，WeWork于2010年在美國紐約成立，全球共擁有超過40萬辦公會員。雷格斯隸屬英國辦公空間上市公司IWG集團，在全世界超過1000座城市的3300個地點提供辦公空間，擁有超過250萬會員。2017年，IWG向中國引進一個全新的荷蘭品牌Spaces，該企業(yè)成立于2008年，迄今已運營第11個年頭。

　　一些企業(yè)仍以租金作為主要收入來源，比如雷格斯，他們并不忌諱承認這一點，這或許與其初心有關(guān)。另外據(jù)Distrii辦伴透露，截至去年10月底，辦伴2018年辦公租賃業(yè)務的總體營收（不包含定制業(yè)務）已超過1.5億元人民幣，提前2個月完成全年目標。此外，2018年辦伴已有25%以上的營收來自增值服務，包含智慧辦公空間定制、科技辦公系統(tǒng)定制及企業(yè)增值服務等收入，預計將成為未來營收的主力增長點。

　　2018年5月，IWG發(fā)布了一項針對全球96個國家及地區(qū)1.8萬名商務人士的調(diào)查。結(jié)果顯示，有53%的員工每周有更多時間在遠程工作。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企業(yè)均已采納靈活辦公空間方案。

　　對于行業(yè)趨勢判斷，米域相關(guān)負責人告訴記者，這個行業(yè)很難像互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)那樣形成壟斷。目前階段，不同的品牌已在形成差異，但差異還不足以形成顯著優(yōu)勢。聯(lián)合辦公還處在探索期，每個品牌找到市場細分之后，還要優(yōu)化自己的產(chǎn)品模型才能進入大規(guī)模擴張 ，最終資源將向有特色、有能力的幾個品牌聚攏。