16萬(wàn)億后 房地產(chǎn)行業(yè)有沒(méi)有“天花板”

　　剛剛過(guò)去的2019年，在“房住不炒”、穩(wěn)字當(dāng)頭的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊發(fā)生了許多新的故事，也產(chǎn)生了諸多變化。

　　2019年，談起房地產(chǎn)時(shí)，我們?cè)撜務(wù)撔┦裁�？《每日�?jīng)濟(jì)新聞》從政策、市場(chǎng)、企業(yè)三個(gè)方面出發(fā)，梳理了這一年10個(gè)具有風(fēng)向標(biāo)意義的關(guān)鍵詞，希望以此回顧2019，窺見2020。

　　關(guān)鍵詞1：16萬(wàn)億

　　一句話理由：行業(yè)起跑即領(lǐng)跑。

　　2019年年初15萬(wàn)億元之時(shí)，業(yè)界的疑慮在于，行業(yè)究竟有沒(méi)有天花板？

　　2019年的官方數(shù)據(jù)尚未公布，但從目前各機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)情況看，銷售金額再創(chuàng)新高，商品房成交破16萬(wàn)億元已無(wú)懸念。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華則都認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右發(fā)展期。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1994年前，全國(guó)商品房銷售額均處于千億元以下，1994～2003年在1000億~8000億元之間。到了2004年，全國(guó)商品房銷售額幾乎以每年萬(wàn)億的速度直線增長(zhǎng)，尤其是近幾年。2015年，全國(guó)商品房銷售額達(dá)8.7萬(wàn)億元，2016年為11.7萬(wàn)億元，2017年超13萬(wàn)億元。2018年，全國(guó)商品房銷售額、銷售面積分別創(chuàng)下14.99萬(wàn)億元、17.17億平方米歷史新高，在被公認(rèn)為是市場(chǎng)較冷的年份依然出現(xiàn)了近2萬(wàn)億元增值。

　　然而不容忽略的是，2016～2018年，全國(guó)商品房銷售面積增速是22.5%、7.7%、1.3%，銷售額增幅是34.8%、13.7%、12.2%，降幅也很明顯。社科院的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》也可作為佐證，其表示2019年樓市降溫明顯，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的空間差異有所擴(kuò)大。

　　企業(yè)層面的謹(jǐn)慎都已經(jīng)體現(xiàn)在2019大幅下調(diào)的目標(biāo)中，主動(dòng)降速。譬如碧桂園未公布合同銷售目標(biāo)，萬(wàn)科則在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提到不再在規(guī)模上做線性比較。涉及具體數(shù)據(jù)的如富力2018年合約銷售1423億元，增速74%，2019年目標(biāo)1600億元，增速13%；中海2018年合約銷售3012億港元，增速30%，2019年目標(biāo)3500億港元，增速16%等。

　　與一些傳統(tǒng)制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)依然是個(gè)容易賺錢的行業(yè)，各種富豪榜上開發(fā)商們的座次總是令人津津樂(lè)道。盡管暴利時(shí)代一去不返，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程依舊波瀾壯闊，在限購(gòu)、限售等條條框框之下，對(duì)于房子這件大商品，還有很多人不是想買就能買。

　　碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)語(yǔ)錄這時(shí)候又可以搬出來(lái)用了——“中國(guó)60%以上的縣我們還沒(méi)去，還有廣闊的空間�！�

　　關(guān)鍵詞2：一城一策

　　一句話理由：“穩(wěn)”是主基調(diào)。

　　“房住不炒”的大基調(diào)下，今年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已達(dá)620次，遠(yuǎn)超2018年全年的450次。

　　2019年年末最重要的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)為2020年樓市定調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　此輪調(diào)控力度堪稱空前，催生一城一策，這其中政策“一日游”，“放松調(diào)控系誤讀”可能是各地住建部門使用最多的說(shuō)辭。

　　僅以2019年12月為例，12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)文規(guī)范商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，將商品房平均利潤(rùn)率限定在6％～8％。12月12日早間，長(zhǎng)沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長(zhǎng)沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房，調(diào)控放松系誤讀。

　　同樣也是在2019年12月11日，江蘇張家港市房產(chǎn)交易中心工作人員稱，取消限售過(guò)戶的政策已經(jīng)停止。而就在前一天，上述機(jī)構(gòu)工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過(guò)戶，沒(méi)有限售要求，瞬時(shí)引發(fā)全國(guó)關(guān)注。再早些的7月，河南開封宣布取消限售，但第二天又宣布撤銷。

　　從全國(guó)范圍看，人才政策是一城一策的最大特點(diǎn)，大部分城市的人才政策與住房政策都有關(guān)聯(lián)，令很多人對(duì)此解讀為“樓市調(diào)控松綁”。就比如廣州和佛山，一前一后分別通過(guò)人才政策對(duì)部分地區(qū)放松限購(gòu)，人才在滿足一定學(xué)歷條件后購(gòu)房不受戶籍、社保及個(gè)稅限制；“炒房團(tuán)”誕生地溫州則提出符合條件的優(yōu)秀本科生買房打7折，租房3折。

　　不可否認(rèn)，基于一城一策，不少城市或有這方面的思量，但這并不等同于調(diào)控松綁。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)160城發(fā)布各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過(guò)40%。

　　2019年的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部已經(jīng)對(duì)2020年樓市工作總體要求及重點(diǎn)工作任務(wù)做了具體部署，未來(lái)，“穩(wěn)”字依舊是主旋律。