深圳樓市真要變天？停止商務(wù)公寓審批！年內(nèi)新開工商品房已是往年2倍

　　原標(biāo)題：深圳樓市真要變天？調(diào)控政策接踵而至 停止商務(wù)公寓審批！年內(nèi)新開工商品房已是往年2倍 供應(yīng)還將繼續(xù)

　　深圳樓市調(diào)控政策接踵而至。

　　7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓審批，鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳停止商務(wù)公寓審批在情理之中，“7.15”新政后深圳市場都在傳因為購房資格的問題，很多資金會去炒作商務(wù)公寓，這次堵上了可能存在的這個漏洞。

　　深圳停止商務(wù)公寓審批

　　7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　《通知》主要有三方面內(nèi)容：

　　1、在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。規(guī)劃已審批通過的商務(wù)公寓項目，可按原規(guī)定辦理。

　　2、對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的商務(wù)公寓項目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房。

　　3、優(yōu)化城市主副中心和組團中心內(nèi)各功能用地規(guī)劃布局，減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

　　對于新政出臺的原因，深圳市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，商務(wù)公寓是為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù)，不提供學(xué)校、幼兒園等居住配套的辦公類建筑，其用地分類屬于商業(yè)用地。商務(wù)公寓參照原建設(shè)部2006 年 11 月發(fā)布的《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ67-2006)中的公寓式辦公樓進行設(shè)計。

　　商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”“短期住宿”的目的。2017 年，為維護房地產(chǎn)市場秩序，上海等城市已停止審批公寓式辦公項目。2019 年 11 月，住建部批準(zhǔn)新的《辦公建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ/67-2019)，自 2020 年 3 月 1日起實施，原《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》(JGJ67-2006)同時廢止。新標(biāo)準(zhǔn)已取消了公寓式辦公樓。

　　“深圳市停止商務(wù)公寓審批，這一規(guī)定符合國家相關(guān)政策和我市的實際管理需求，有利于進一步規(guī)范管理和促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”上述有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者采訪時表示，深圳停止商務(wù)公寓審批在情理之中，“7.15”新政后深圳市場都在傳因為購房資格的問題，很多資金會去炒作商務(wù)公寓，這次是對可能存在的這個漏洞堵上。

　　“近兩年，深圳商務(wù)公寓市場很興旺，成交占新建商品住房交易量的40%，也就是說，如果有十套新房成交，其中六套住宅，四套公寓，這個量是非常大的。其實北上廣都在打擊公寓，但只有深圳在給公寓一條路子，所以導(dǎo)致深圳的公寓市場很猖獗。但是這個產(chǎn)品確實違反土地用途管制和空間規(guī)劃，在商業(yè)辦公規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建住宅，造成空間利用低效。不過，由于深圳住房供應(yīng)不足，很多人寄望于公寓成為一個補充，總價低、精裝修，適合年輕人作為過渡，但其實在深圳公寓市場是投資客主導(dǎo)的，當(dāng)作首次購房需求去買的特別少，而且現(xiàn)在深圳市場上二手公寓交易特別少，因為有很重的土地增值稅，所以大部分人買公寓都是買一手公寓長期投資。”李宇嘉對券商中國記者說，短期內(nèi)，這個政策會造成大家覺得市場上的公寓可能絕版了，會投資這類公寓，但是從中期來看，他個人不看好這個產(chǎn)品。

　　深圳多渠道增加住房供應(yīng)

　　針對此次停止商務(wù)公寓審批的政策，深圳市有關(guān)部門還表示，將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。

　　一是適當(dāng)提高居住用地比例。在規(guī)劃層面，將適當(dāng)壓縮商業(yè)用地規(guī)模，提高居住和公共服務(wù)設(shè)施用地比例。這將從用地結(jié)構(gòu)上增加居住用地規(guī)模，增加公共住房供給，進一步改善市民居住條件。在用地供應(yīng)層面，深圳從今年起加大了居住用地供應(yīng)力度，今年計劃供應(yīng)居住用地 293.2 公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約 25%，較去年計劃的 150 公頃增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供應(yīng)量較去年均有較大增長。

　　二是鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的商務(wù)公寓項目，在滿足學(xué)校等公共配套要求、開發(fā)企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上，鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才住房，多渠道增加住房供應(yīng)。上述鼓勵轉(zhuǎn)為可售型人才房的商務(wù)公寓項目，不包括現(xiàn)狀已建成、已銷售、已簽訂土地出讓合同的商務(wù)公寓項目。這項措施也將進一步增大深圳市公共住房供給，為多層次住房供給提供空間支持。

　　今年4月以來，深圳房地產(chǎn)市場交易較活躍，二手房價格上漲過快，部分熱點片區(qū)熱點樓盤出現(xiàn)新房搶購、二手房掛牌價虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。對此，深圳市住建局等部門此前已經(jīng)開展了房地產(chǎn)市場專項治理行動，對捂盤惜售、哄抬房價、虛假宣傳、發(fā)布不實言論等行為進行了嚴(yán)厲打擊。“7.15新政” 提出了8項措施，涵蓋了行政、金融、稅收等方面內(nèi)容，主要有三個特點：一是優(yōu)先滿足剛需，有效遏制投機炒房；二是運用金融、稅收等經(jīng)濟手段，確保精準(zhǔn)施策；三是強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，引導(dǎo)市場回歸理性。

　　不過，對于“7.15新政”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，深圳人口流入趨勢不改，土地供應(yīng)少的問題需要得到解決，否則政策的長期效果有限。目前看全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市代表北京和二線城市代表長沙，都是供應(yīng)增加疊加限制投資，取得了市場的長期穩(wěn)定效果。

　　實際上，在“7.15新政”出臺時，深圳市住建局就表示，下一步，深圳將進一步夯實2018年出臺的住房新政，加快構(gòu)建公共住房和商品住房6:4的住房供應(yīng)和保障體系，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難。一是加大居住用地供應(yīng)，今年計劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長一倍以上。今后新增土地將主要用于公共住房建設(shè)。二是增加商品住房供應(yīng)，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600-800萬平方米的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預(yù)計供應(yīng)房源面積超過500萬平方米、超5萬套。三是加大公共住房建設(shè)，今年建設(shè)籌集公共住房不少于8萬套，確保完成“十三五”期間建設(shè)籌集40萬套公共住房的目標(biāo)。

　　深圳調(diào)控政策接踵而至

　　今年以來，深圳成為全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，樓市炒作氛圍濃郁，引起監(jiān)管部門高度重視，調(diào)控政策也接踵而至。

　　7月15日，深圳出臺史上最嚴(yán)樓市調(diào)控新政(簡稱“7.15新政”)，核心內(nèi)容包括：

　　1、深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；

　　2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)；

　　3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

　　4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免；

　　5、豪宅線增設(shè)了總價750萬的限制。

　　7月29日，深圳“7·15新政”落地細(xì)則出爐，從購房資格認(rèn)定、離異人士購房套數(shù)計算、上線房屋抵押合同網(wǎng)簽、二手房信息公開等8個方面做出詳細(xì)規(guī)定。落地細(xì)則最大的變化是對合理需求的放行和對投資需求的堅決打擊，其中，追溯購房之日起前三年內(nèi)離婚的所有記錄，“假離婚”的漏洞被徹底堵上。

　　7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，在全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓審批，鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，保障市民安居需求。

　　“7.15新政”發(fā)布后，深圳二手房網(wǎng)簽量應(yīng)聲下跌。據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，7月13日-7月19日，深圳二手房網(wǎng)簽5143套，較前一周的10023套大幅下滑49%，此前過熱的市場環(huán)境瞬間降溫。7月20日-7月26日，深圳二手房網(wǎng)簽1700套，較前一周繼續(xù)大幅下滑67%，新政對市場成交量的影響持續(xù)發(fā)酵。深房中協(xié)預(yù)計，深圳二手房網(wǎng)簽量仍將在一定時間內(nèi)保持低位運行態(tài)勢。

　　（文章來源：券商中國）