無錫樓市新政“補(bǔ)漏” 長三角迎新一輪調(diào)控升級(jí)

　　為了遏制投機(jī)炒房，補(bǔ)漏政策缺口，8月30日，江蘇無錫發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　此次發(fā)布的《通知》進(jìn)一步升級(jí)了限購政策，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)離異家庭購房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。在滿足合理住房需求的同時(shí)，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

　　與此同時(shí)，無錫新政對(duì)于房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房價(jià)格行為。

　　事實(shí)上，疫后的長三角區(qū)域，杭州、上海、南京等重點(diǎn)城市樓市率先啟動(dòng)，緊接著這幾個(gè)城市周邊的寧波、南通、常州、徐州、無錫等地也相繼出現(xiàn)樓市、地市火爆的局面。

　　此前的8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，會(huì)議要求，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，提高工作的主動(dòng)性，及時(shí)采取針對(duì)性措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

　　值得關(guān)注的是，此次會(huì)議，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個(gè)城市也參加了會(huì)商。其中，“被約談”的常州今年6月二手房價(jià)漲幅0.8%排名全國第12，全省第3，超越南京、無錫。

　　長三角調(diào)控升級(jí)

　　無錫限購升級(jí)，在業(yè)內(nèi)人士看來是意料之中。綜合無錫當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士與業(yè)內(nèi)分析機(jī)構(gòu)研判，有以下三個(gè)原因：

　　首先，6月以來，無錫土拍市場(chǎng)屢創(chuàng)新高，外來房企大舉進(jìn)入無錫土拍市場(chǎng)，德商、禹洲、大發(fā)等首進(jìn)無錫。一個(gè)事實(shí)是，近五年來，無錫地價(jià)熱度逐步抬升，地價(jià)上漲越來越快。2019年，無錫市土地供應(yīng)總量為47906.73畝，出讓金總額為732.69億元，同比增長21.14%；2020年無錫計(jì)劃出讓住宅用地520公頃（其中商品住宅用地300公頃），50公頃商服用地。預(yù)計(jì)2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。

　　土地市場(chǎng)放量，房企聞風(fēng)而動(dòng)。6月初，無錫河埒口板塊一幅地塊，引發(fā)世茂、卓越、建發(fā)、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家開發(fā)商報(bào)名爭(zhēng)搶，最終經(jīng)過激戰(zhàn)3小時(shí)、154輪競(jìng)價(jià)后，被三盛集團(tuán)18.52億元競(jìng)得，樓板價(jià)19542元/平方米，刷新無錫地價(jià)紀(jì)錄。

　　8月無錫土地市場(chǎng)緣何火爆？除了中小房企在都市圈周邊城市的戰(zhàn)略布局需求之外，無錫樓市大賣、房價(jià)上漲也助攻了一把。7月以來，無錫新房、二手房成交量雙雙上漲，多個(gè)樓盤價(jià)格上調(diào)，有的板塊甚至出現(xiàn)無房可售的局面。實(shí)際上，無錫房子并沒有出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2020年6月，無錫市商品住宅可售面積481.44萬平方米，環(huán)比上升2.6%，按照平均近6個(gè)月銷售情況，出清周期為11.35個(gè)月，較上月縮短0.6個(gè)月。

　　其次，市場(chǎng)壓力很大，信貸政策并沒有寬松。M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增貸款創(chuàng)新高。資金成本方面，2020年上半年，降息2次：數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，實(shí)體利率（1年期LPR）累計(jì)下調(diào)30個(gè)基點(diǎn)，從4.15%降到3.85%；樓市利率（5年期LPR）下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，從4.8%降到4.65%。但是個(gè)人信貸并未同步松綁，今年的樓市首付比例、房貸基數(shù)都沒有減弱信號(hào)出現(xiàn)。尤其是“三條紅線”政策的出臺(tái)，目前市場(chǎng)上從信貸到資金都有收緊信號(hào)，無錫也不例外。熱錢從哪來？這是目前監(jiān)管層頗為關(guān)注的問題。

　　最后，資金違規(guī)流入房市一直是監(jiān)管重點(diǎn)。不久前證監(jiān)會(huì)集中曝光了258家非法配資平臺(tái)機(jī)構(gòu)。目前就是嚴(yán)防熱錢流入股市、樓市。7月11日，繼6月23日印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》之后，中國銀保監(jiān)會(huì)再次發(fā)出“部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫”預(yù)警。

　　無錫并非孤例，放眼全國，上海、杭州、深圳、成都單盤均出現(xiàn)超高認(rèn)籌數(shù)量與房源比，南京江北出現(xiàn)大規(guī)模搖號(hào)。這些高能級(jí)城市周邊城市也開始火起來。無錫的調(diào)控升級(jí)并非長三角首例。業(yè)內(nèi)人士指出，無錫更側(cè)重于政策打補(bǔ)丁。

　　一名業(yè)內(nèi)人士指出，此輪長三角一波二三線城市調(diào)控升級(jí)，有市場(chǎng)共性也有差異化。南通主要是因?yàn)槌鞘心芗?jí)提升帶來的投資熱度的提升，也帶動(dòng)了銷售提升，去年下半年到今年上半年，南通市場(chǎng)幾乎沒有降溫。

　　由于蘇州、南京城市競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，拿地地價(jià)趨高，房企利潤受到擠壓，開始尋覓其他利潤高地。從投資輪動(dòng)角度來講，無錫、常州、徐州在江蘇的算弱二線強(qiáng)三線城市，在這一個(gè)梯隊(duì)里的重點(diǎn)城市，這些城市也開始熱起來了。6月以來，常州一手房漲幅加快，多個(gè)新開樓盤價(jià)格在1.6萬元/平方米以上，多個(gè)2萬元/平方米的高價(jià)盤入市；今年土拍中，常州已經(jīng)誕生15幅樓板價(jià)超過1萬元/平方米的地塊，地價(jià)上漲明顯。與其他城市一樣，常州樓市也存在一二手房持續(xù)漲價(jià)、土拍過熱、信貸寬松等現(xiàn)象。

　　無錫和徐州同樣也類似，地價(jià)上漲，某種程度上也帶動(dòng)了整個(gè)銷售市場(chǎng)的活躍。

　　需求端或萎縮

　　住建部在8月26日會(huì)議上提出要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

　　調(diào)控升級(jí)之下，需求端或出現(xiàn)萎縮。常州一名本地人張麗，看中的樓盤將會(huì)在近期拿預(yù)售證，但她預(yù)感項(xiàng)目還沒開盤常州就會(huì)出新政。張麗名下已經(jīng)有一套房，如果常州出新政，涉及到二套房首付的話，她支付能力就會(huì)出問題，那么就有可能放棄購買。

　　以寧波為例，2020年6月，寧波新建住宅環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、東莞等城市，居全國之首。6月寧波二手房均價(jià)漲幅月環(huán)比1.6%，在核心城市中排名第二，在全國62城中也排名第四，均價(jià)一路走高，6月底達(dá)到了23671元/平方米。

　　6月24日，12家房企涌入寧波，經(jīng)過6小時(shí)495輪鏖戰(zhàn)，最終綠城以32520元/平方米奪得鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，刷新寧波樓板價(jià)紀(jì)錄。

　　7月6日晚上10點(diǎn)，寧波市四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。新政擴(kuò)大寧波限購范圍，并調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。隨后寧波樓市成交量開始萎縮，一二手房庫存上漲，出現(xiàn)供過于求的局面。

　　無錫限購升級(jí)之后，樓市成交量會(huì)否面臨下滑？前述業(yè)內(nèi)人士指出，逐步升溫的無錫樓市釋放出一個(gè)收緊的信號(hào)，接下來的九月份將會(huì)是一個(gè)政策消化期，無錫土地市場(chǎng)和房市整體會(huì)趨于平穩(wěn)，價(jià)格不會(huì)有太大的浮動(dòng)。

　　下半年，房企迫于資金回籠的壓力，必定會(huì)加速出貨。包括世茂、旭輝等頭部房企以及中型房企均在中報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上明確三季度要加速供貨，那么加上此前的城市庫存，此輪調(diào)控升級(jí)的長三角二三線城市，又將面臨去庫存問題。

　　對(duì)于上半年加速拿地的房企而言，除了降杠桿、擴(kuò)融資保證資金安全之外，還要面對(duì)這一輪調(diào)控升級(jí)之后可能發(fā)生的市場(chǎng)需求端萎縮。

　　8月31日，新力控股中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司聯(lián)席董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事陳凱指出，未來行業(yè)投資性需求會(huì)被擠壓，房企利潤會(huì)受到擠壓，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生較大變化。