樓市新政出臺滿月 上海二手房成交活躍度提升

　　上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)及降低二套首付比例等樓市新政出臺一月有余，上海證券報(bào)記者近日走訪市場發(fā)現(xiàn)，雖然上海的二手房成交量在新政之后短暫上沖又歸于平靜，但一些新的變化悄然顯現(xiàn)：與此前剛需置換客對購買新房抱有極大熱情不同，現(xiàn)在已有不少人將目光轉(zhuǎn)向“跌出價(jià)值”的優(yōu)質(zhì)二手房。

　　二手房市場呈現(xiàn)三大特征

　　家住上海市普陀區(qū)真如地區(qū)的小宋兩個(gè)月前開始籌謀自己的“置換大計(jì)”。他希望在現(xiàn)居住地附近購買一套三居室改善家人的居住條件，購房總預(yù)算（含稅費(fèi)）約500萬元。房產(chǎn)中介前前后后帶他看了十幾套房源，小宋相中了一套掛牌價(jià)560萬元的房源，但房東堅(jiān)持最低530萬元的要求與他的心理預(yù)期有著不小的差距。小宋告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較冷淡，自己并不急于買房，等有合適的房源再說。

　　當(dāng)前像小宋這樣有需求但仍在觀望的購房者不在少數(shù)。記者近日走訪調(diào)研上海多個(gè)片區(qū)二手房成交情況后發(fā)現(xiàn)，客戶減少、議價(jià)空間大、“老破小”乏人問津是目前二手房市場比較顯著的特征。

　　來自四川省達(dá)州市的譚海（化名）在上海從事房產(chǎn)中介生意已有十幾年，現(xiàn)如今在地鐵九號線松江九亭站附近經(jīng)營著兩家中介門店。他告訴記者，房產(chǎn)中介維持“生計(jì)”主要靠成交買賣單，以前自己的兩家門店每個(gè)月都有成交，現(xiàn)在一年到頭也就成交幾單。

　　在譚�？磥�，市場并非沒有需求，但出于對未來不確定性的擔(dān)憂，大部分購房者選擇了觀望。他還表示，現(xiàn)在想買小房子的客戶變少了，比如九亭地鐵站附近的青春驛站以小戶型房源居多，以前這個(gè)小區(qū)成交量很大，現(xiàn)在卻賣得不太好。

　　徐匯區(qū)南丹路上某房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員劉翔（化名）向記者表示，最近帶看的房源以100至140平方米的兩房三房為主，看小戶型房源的客戶較少。如南丹小區(qū)、凱旋一村的小戶型學(xué)區(qū)房，其他公司雖然也有成交，但熱度已大不如前。

　　劉翔表示，最近二手房市場行情不算好，陸陸續(xù)續(xù)賣掉的房子絕大多數(shù)要比市場價(jià)便宜不少�！拔覀兊暌恢軙�(huì)有三四組客戶看房，現(xiàn)在客戶出價(jià)低，比如虹橋樂庭149平方米的三房，房東掛牌價(jià)1950萬元，客戶出價(jià)1800萬元打包（含稅費(fèi)），算下來房東到手價(jià)才1600多萬元。房東自然不愿意賣，打算繼續(xù)等待�！�

　　“上個(gè)月我們店沒有成交（買賣單），只成交了2單租賃單。按照目前的市場行情，今年全年如果能夠賣掉3套房源實(shí)現(xiàn)保本就已經(jīng)很好了。”長寧區(qū)愚園路上一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員向記者表示。

　　優(yōu)質(zhì)二手房熱度升溫

　　由于部分一二手房存在價(jià)格倒掛，近兩年上海有相當(dāng)一部分房東熱衷于將手里的二手房賣掉去“打新”。不過受諸多因素影響，如今市場的風(fēng)向正逐步發(fā)生變化，越來越多的購房者開始重視并考慮購買已經(jīng)“跌出價(jià)值”的優(yōu)質(zhì)二手房。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前著急賣房的主要是一些有出國打算或者為了搶購新房的客戶，但現(xiàn)在市面上的新房熱盤并不多，且新房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象大為減少，在購買新房競爭不那么激烈、二手房議價(jià)空間較大的時(shí)候，虧錢賣舊買新顯然并不劃算，因而房東的心態(tài)比較平穩(wěn)，即使不“打新”也不愿大幅降價(jià)賣房。

　　鄭女士原本一心想購買新房，但上海出臺的樓市新政讓她改變了主意。她告訴記者，最近自己看中了一套115.96平方米的二房，這套房子如果按照上海原先的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，她需要為此多支付70多萬元的稅費(fèi)，現(xiàn)在這部分稅費(fèi)可以節(jié)省下來，她對房子的接受度更高了。

　　劉翔也告訴記者，上周末他帶看的一套142平方米的三房，市場價(jià)接近1500萬元，房東的心理價(jià)位是1158萬元，當(dāng)天共有5組客戶看了該房源，可見性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源的受歡迎程度。

　　劉翔進(jìn)一步表示，在其所接觸的客戶中，現(xiàn)在只想買新房的客戶占比30%至40%，而新房和二手房都能接受的客戶占比50%至60%，畢竟新房的位置相對偏遠(yuǎn)，周邊配套不夠完善，而二手房不僅價(jià)格可談，小區(qū)品質(zhì)、對應(yīng)學(xué)區(qū)等資源比較確定，還無須擔(dān)心交付問題。

　　新政后市場現(xiàn)回暖跡象

　　2023年12月14日，上海宣布自12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。新政實(shí)施首日（12月15日），上海二手房成交662套，次日成交738套，均顯著高于政策出臺前的成交情況。

　　上海普陀區(qū)長征片區(qū)一家房產(chǎn)中介王經(jīng)理向記者表示，新政后上海二手房市場的確有回暖跡象，尤其是一些大標(biāo)的，成交節(jié)奏有所加快，畢竟144平方米以下的房子由非普通住宅變成了普通住宅，交易稅費(fèi)方面可以節(jié)省不少，但小房子的成交變化還不明顯。

　　“樓市新政對房價(jià)在500萬元至1000余萬元的房源有影響，一部分房東趁著新政出臺把手里的房子拋掉了，但成交量的持續(xù)性比較有限，一兩周之后市場就又恢復(fù)平淡了�！遍L寧區(qū)武夷路遠(yuǎn)見房產(chǎn)一位中介說。

　　上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2023年12月上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比增長9%，同比增長23%；成交金額546億元，環(huán)比增長16%，同比增長26%。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，在一系列政策的提振下，12月上海二手房成交量再回榮枯線以上，環(huán)比增長9%。新政激發(fā)了部分剛需、改善群體入市，所以12月，中環(huán)以內(nèi)成交占比增加，90平方米以上、400萬元以上成交占比顯著增加。成交結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致均價(jià)有所上漲，但從鏈家門店的成交以及掛牌價(jià)格來看，隨著成交量的高位回落，價(jià)格仍呈現(xiàn)下行態(tài)勢。所以新政的出臺改善了觀望的情緒、活躍了樓市的成交，但市場依然理性。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，2024年上半年上海二手房市場依舊面臨著一定的壓力，因?yàn)槭袌錾系慕灰浊榫w還沒有回歸正常水平。不過，2024年3月、4月的“小陽春”還是值得期待，大家應(yīng)該把心態(tài)放平穩(wěn)，給市場更多的時(shí)間去調(diào)整。